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不動産投資を始めるのに必要な自己資金額の目安とは?高い利回りが狙える仕組み

不動産投資を始めるにあたり、頭金などの自己資金はどの程度必要になるのでしょうか。一般的には、頭金が多いほど安心、金利負担が抑えられると言われています。不動産投資を始めるのに必要な自己資金の目安や、自己資金とローンの借入による利回りの違いなどについて解説していきます。

1.不動産投資を始めるのに必要な自己資金額の目安

不動産投資を始めるには、購入する物件価格の2~3割の自己資金を用意するのが目安とされています。

1-1.自己資金=(頭金+諸費用)

自己資金は、不動産の購入に必要な費用のうち、ローン借入額を除いた現金で用意するお金です。自己資金には頭金と諸費用があります。頭金は物件価格の購入費用の一部として支払う現金です。諸費用は、登録免許税や司法書士報酬、印紙代、火災保険料や地震保険料(任意)、ローンを借りる時の事務手数料や保証料、不動産仲介会社を介して中古物件を購入する時は仲介手数料などが該当します。

1-2.自己資金の目安

ローンの融資審査は、借入をする人の年収や勤務先、年齢などの属性や、購入する物件の担保価値によって通りやすさが異なります。一般的に頭金を物件価格の10%~20%用意できると、審査に通りやすくなるとされています。諸費用の目安は、新築は物件価格の4%~7%程度、中古は仲介手数料がかかることがあるため、物件価格の7%~10%程度です。そのため、頭金と諸費用を合わせた自己資金は、物件価格の2~3割を用意するのが目安とされているのです。

ただし、これは一般的な目安ですので、必ずしも不動産の購入に、物件価格の2~3割の自己資金が必要なわけではありません。頭金の額によってはローン金利が優遇されることもありますが、無理なく払える範囲で構いません。

2.自己資金なしでも不動産投資は可能

自己資金なしでも不動産投資は可能

不動産投資は自己資金なしで始めることも可能です。金融機関が頭金なしでの融資を了承すれば、フルローンで購入することもできます。不動産の購入による借入では、不動産自体を担保としたローンを組めることが理由です。

ただし、不動産を購入する際には、売買契約の締結時に手付金の支払いが必要です。通常、手付金は頭金や諸経費に充当されます。民法上、手付金は解約手付としての性格を持ち、売買契約の締結後に買主の都合で購入を取りやめると手付金は返還されず、売主が契約を解除する場合は手付金を2倍にして返すことになります。

一般的に手付金は物件価格の5%とされ、物件によっては100万円ほどでも購入可能です。また、売主と相談のうえ、十万円程度の手付金で承諾を得られるケースもありますが、それよりも安い金額で契約できるケースは限られます。

【関連記事】不動産投資初心者が「頭金0円35年ローン」で成功する理由と4つのポイント

3.全額自己資金とローンを組んだ時の利回りの違い

不動産投資で物件を全額自己資金で購入した場合と、ローンを組んだ時の利回りの違いを、例を挙げて説明していきます。実質利回りで比較されることが少なくありませんが、自己資金に対する投資効率の観点からみていくことも大切です。

3-1.全額自己資金の時の利回り例

諸経費を反映した実質利回りは、「実質利回り=(年間家賃収入-年間支出)÷購入価格で算出します。全額自己資金で不動産を購入したときの実質利回りを以下のケースからみていきます。

【具体例】
不動産価格3000万円、自己資金3000万円、家賃収入120万円/年、諸経費30万円/年
実質利回り:(120万円-30万円)÷3000万円=0.03→3

実質利回りは3%になります。また、自己資金に対する利回りも、3000万円を投じて年間90万円を得ているため同様の計算となり、3%です。

3-2.ローンを組んだと時の利回り例

ローンを組んだ場合の実質利回りと自己資金に対する投資利回りを以下のケースからみていきます。

【具体例】
不動産価格3000万円、自己資金300万円、家賃収入120万円/年、諸経費30万円/年
実質利回り:(120万円-30万円)÷3000万円=0.03→3
自己資金に対する利回り:(120万円-30万円)÷300万円=0.3→30

全額自己資金で購入したケースと比較しても、実質利回りが変わることはありませんが、自己資金に対する利回りを比較すると、全額自己資金の場合は3%なのに対して、300万円の自己資金の場合は30%にもなります。借入をする方がレバレッジを効かせた投資が可能となり、投資効率がよいといえるのです。

もう1例、フルローンで購入した計算例を挙げます。

【具体例】
不動産価格3,000万円、自己資金0円、家賃収入120万円/年、諸経費30万円/年
実質利回り:(120万円-30万円)÷3,000万円=0.03→3%
自己資金に対する利回り:(120万円-30万円)÷0

3,000万円の物件をフルローンで購入した場合、このケースでは自己資金を一切投じずに、年間に90万円(120万円-30万円=90万円)もの利益を出していることになります。

次の章では、借入をした方が投資効率がよい理由について解説していきます。

3-3.ROI(利回り)で投資効率を考える

ROIの投資効率

先述の自己資金に対する利回りはROIと呼ばれるものです。ROI(=Return On Investment)とは投資収益率を意味し、投資した資金に対する利益の割合を示すものです。不動産投資の場合は、「ROI(%)=年間キャッシュフロー÷自己資金×100」という計算式で算出できます。ROIが大きい方が、投資収益率が高いといえるのです。

例を挙げてROIを計算してみましょう。

ケース1:全額自己資金

不動産価格3,000万円、自己資金3,000万円、家賃収入120万円/年、諸経費30万円/年
ROI:(120万円-30万円)÷3,000万円×100=3(%)
自己資金を回収するのには、12年半かかります。

ケース2:自己資金100万円

不動産価格3,000万円、自己資金100万円、家賃収入120万円/年、諸経費30万円/年
ROI:(120万円-30万円)÷100万円×100=90(%)

実際、家賃収入はローン返済に使用しますが、自己資金に対しての回収期間としてみた場合は自己資金は約1年と2ヶ月で回収できます。全額自己資金で購入するよりも、「自己資金+ローン」で購入した方が自己資金の回収スピードは早いのです。

借入によって投資効果が上がることをレバレッジ効果といい、レバレッジとは「てこ」という意味です。レバレッジを効かせることで少ない自己資金で、大きな効果を得ることができます。また、回収した自己資金を使って、新たな不動産に再投資して所有する戸数を増やしていくことで、さらに大きなレバレッジ効果を上げることも可能となるのです。

4.不動産投資での資金調達方法

不動産投資での資金調達方法

不動産投資は自己資金だけではなく、ローンを利用した方が、レバレッジを効かせた効率のよい投資ができます。不動産投資で肝となるのは資金調達方法ですが、ここでは金融機関からのローンの借入について説明していきます。

4-1.都銀・地銀・信金でローンを組む

不動産投資を始める際に融資の依頼先として浮かぶのは、まず銀行ではないでしょうか。銀行には種類があり、金融機関によって融資の受けやすさのハードルに違いがあります。

都市銀行

都市銀行は大都市圏に本店があり、全国展開している銀行です。金利は低めですが、物件の資産価値や属性から審査が厳しく、融資を受けるハードルは高いです。

地方銀行・第二地方銀行

地方銀行や第二地方銀行は各都道府県に本店があり、都道府県内や地方を営業基盤とする銀行です。物件の資産価値や属性をもとに審査が行われますが、融資を受けられるのは一般的には、営業エリアに在住している人や、エリア内に立地する物件の購入に限られますが、都内に支店を持つ銀行に関しては東京圏の物件やそのエリアに在住している人にも融資を行っております。

信用金庫

信用金庫は地域に根づいた金融機関で利用者が出資者となっているのが特徴。審査・融資に関しては一般的には地方銀行と同様の条件となる事が多いです。

ただし、不動産投資で融資を受ける場合は、不動産会社から紹介を受けて金融機関に相談した方がスムーズに話が進みます。不動産会社によっては提携している金融機関があります。

5.ローン審査が通りやすい人の特徴

金融機関がローンの審査する時に、審査が通りやすい人と審査が通りにくい人の特徴をまとめました。

5-1.通りやすい人の特徴

●安定した収入が見込める職業についている
●1社での勤続年数が長い
●年収が500万円以上
●自己資金がある

審査が通りやすいのは、いわゆる属性が高い人です。継続して安定した収入が見込める給与所得者の中でも、上場企業の管理職や公務員、あるいは医師や弁護士、公認会計士などの士業に就いている人は属性が高いとされています。また、年収が500万円以上はもとより、1社の勤続年数が長い人は審査が通りやすいです。

5-2.通りにくい人の特徴

●勤続年数が短い
●他にローンが複数ある
●延滞歴や滞納歴がある
●収入の増減が激しい
●借入額が多い

反対に審査が通りにくい人は、支払い能力が乏しいと思われる人です。転職を頻繁に繰り返しており勤続年数の短い人や、自営業などで収入が安定していない人は、長期間にわたってローンを返済していく能力を疑問視されやすいです。また、延滞歴や滞納歴がある人はもとより、住宅ローンの借入が多くある人は不利に働くことがあります。

【関連記事】【不動産投資初心者 必見!】ローン審査に通る人と通らない人

6.ローンの審査が通りやすい担保価値がある物件を選ぶ

ローンの審査が通りやすい担保価値がある物件

融資の対象となる不動産の担保価値によっては、ローンの審査が通りやすくなることがあります。

6-1.都市部に近いなど路線価が高い

都市部など路線価が高い物件は売却しやすいと判断されるため融資を受けやすいです。

6-2.築年数や構造

築年数が新しいほど担保価値が高く、木造よりもRC造やSRC造のほうが耐用年数は長いため、評価が高くなります。

6-3.競売にかけやすいか

万が一返済が滞ったときは、金融機関は担保物件を競売にかけます。

担保価値を考えると、東京圏の新築のマンションは融資を受けやすく、中でもワンルームマンションであれば、借入額を抑えられることによる借りやすさもあります。また、区分マンション(ワンルームマンションなど)は投資の見通しがつきやすいため、事業収支計画書がなくても融資が通りますが、一棟物件では事業収支計画書の提出を求められることがあります。

まとめ

不動産投資を始める際の自己資金は、多ければ実質利回りは高くなりますが、少ない自己資金でローンを利用して物件を購入すると投資効率が上がり、複数の不動産を所有することも可能になります。頭金を用意できるに越したことはありませんが、無理なく払える範囲で問題ありません。

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