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【不動産投資の物件】マンションとアパート、どちらが良い投資物件?

「不動産投資の物件」という連載テーマでお届けしている本コラム。前回のコラムでは「【不動産投資の物件】ワンルームマンションとファミリーマンション、どちらが良い物件?」についてご紹介しました。不動産投資の中でも、駐車場や土地、倉庫など住居用ではない不動産の投資もありますが、本テーマでは住居用の不動産に絞ってご紹介しています。今回はマンションとアパートどちらに投資をした方が良いのかというテーマでお届けします。

1.立地から見るマンションとアパートの違い

不動産投資をするならば、誰しもが立地の良いエリアに投資したいものです。人口が多い地域で、交通の便が良いエリアは入居者が集まりやすく空室率を低く抑えるためにも重要なポイントです。これまでも「【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑えるには」コラムでもご紹介したように、投資する地域は東京圏がおすすめです。それは日本の中でも圧倒的に人口が多く、今後も増え続ける予測であるためです。そして、その中でも都内で駅から徒歩10分以内の好立地な物件は、空室率を低く抑えるためには望ましい立地条件になります。このような立地に絞り込んでいくと、アパートを建てられるような土地は空いていなく、空いていたとしても土地価格はかなり高いものとなります。昔から土地を持っているなら別ですが、このような好立地の物件へ投資しようと思うと、そのほとんどがマンションと言うことになります。

地方や郊外でのアパート経営はあり?なし?

郊外に土地を持っている方ですと、ハウスメーカーの方が「アパートを建てませんか?」とよく営業に来るものです。ハウスメーカーにとっては、地方や郊外で土地を持っている方はアパート経営の格好のターゲットになります。特に大手企業の工場近くや大学近くの土地でしたら、アパートへの入居者が安定して入ってくれることをアピールして来るでしょう。

しかし、そこには企業や大学に依存してしまうリスクが潜んでいます。その企業が今後何十年とそこに工場を持っているでしょうか?自動車メーカーの工場はここ20年ほどでも統合閉鎖が多くありました。電機メーカーや半導体メーカーの工場も同様に景気の波によって移転閉鎖が相次ぎました。数千人から数万人と言う単位の従業員が移動することになり、その工場に依存した経営をしていた会社や不動産オーナーはいきなり経営が傾くと言う事態が発生していました。

大学も近年では人口の減少に伴って首都圏への移転統合が増えています。その流れは今後人口が増えない限り続くことでしょう。このように、地方や郊外でのアパート経営は入居者が安定して入れば何も問題ありませんが、それが大手企業や大学など何かに依存した物件は、突然それがなくなるリスクが潜んでいることを理解しておきましょう。

2.災害リスクから見るマンションとアパートの違い

不動産投資の中で空室に続いて不安なことが災害リスクです。地震、洪水などの自然災害から火災などの人的な災害など、災害は投資した物件の価値を大きく下げてしまう可能性があります。もちろん保険に加入することになるので、災害にあった際の金銭的リスクは軽減されますが、できたらこのリスクは小さくしたいものです。

そのような視点でアパートとマンションの災害リスクについて比較すると、アパートの方が圧倒的にこのリスクは大きくなります。一棟単位での投資になるため、地震で一棟丸ごと倒壊するリスクや火災で一棟丸ごと全焼してしまうなど、災害が発生した際は一棟丸ごと被災してしまうケースがあります。

その点マンションは区分単位での投資ができるため、エリアを分けてリスクを分散することもできます。株などの投資でもよく言われますが、一つに集中して投資することは大きなリスクを生みます。一つの失敗を他でカバーすることができなくなるので、立て直すことが難しくなるのです。アパート一棟に投資する資金があるならば、区分マンションを分散して投資することで、このような災害リスクを軽減することができます。

また、自然災害に強いかどうかという点では、マンションはアパートよりも自然災害に強いです。社団法人・高層住宅管理業協会(高管協)が発表した「東日本大震災の被災状況調査報告」(※対象は東北エリアのマンション)によると、倒壊や建替えが必要な致命的被害である「大破」はゼロでした。大規模な補強や補修が必要な「中破」も数%で、タイルの剥離、ひび割れ等の補修が必要なレベルの「小破」が約17%あった程度です。8割以上は、外見上はほとんど損傷がない軽微な損傷に止まっています。

3.セキュリティ面から見るマンションとアパートの違い

投資する側からするとセキュリティ面はあまり気にしないかもしれませんが、空室率を低く押させるためのポイントとしてとても重要です。ご自身が住むことを考えたら、より安全な物件に住みたいと思いますよね? 特に女性の入居者の場合は男性よりもセキュリティ面は入居する際の重要なポイントになります。
では、そのセキュリティ面からマンションとアパートを比較してみたいと思います。

最近のマンションはセキュリティ面の設備が充実しており、オートロックのエントランスにモニター付きのドアホン、宅配業者に合わなくても良い宅配ボックスの設置、セキュリティの高いキーシリンダーなどが標準装備になっています。一方のアパートは、セキュリティの高いキーシリンダーやモニター付きドアホンは設置できますが、それ以外はアパートの特性上難しくなります。また、マンションの場合はどの部屋に住んでいるのかが外からは特定され難いですが、アパートの場合は外から簡単に特定されてしまいます。玄関前まで見知らぬ人が簡単に来れてしまうのもアパートの特性です。

全く同じエリアに最新のセキュリティが備わったマンションとアパートがあったとしたら、賃料にもよりますがセキュリティ面で安心なマンションを選ぶ方が多くなることでしょう。特に女性の一人暮らしでは安心できる物件を選ぶため、空室率を低く抑えるためにもセキュリティが高い物件の方が投資対象としては向いています。

4.まとめ

投資物件としてマンションとアパートを比較してご紹介してきました。対比してご紹介した内容を簡単な図でまとめました。

入居者の集めやすさと言う点で、立地やセキュリティ面に優れるマンションの方が投資対象としてはおすすめです。アパートの場合は一棟丸ごとになるため、維持するための費用も大きくなります。また、地方や郊外になると入退去時のリフォーム代が都内よりも高くなるケースがあります。地方や郊外はリフォーム業者が都内よりも少なくなり、価格競争が起こり辛くなります。また、地域特性を反映した価格というのもあります。このように、マンションとアパートのどちらが良い投資物件かというテーマですと、その答えはマンション(区分)となります。

5.不動産投資はプロに相談

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