「不動産投資の物件」という連載テーマでお届けしている本コラム。今回は弊社が進めるマンション経営の中でも、ワンルームマンションとファミリーマンションどちらに投資をした方が良いのかというテーマでお届けします。

ワンルームマンションの方が投資効率が高い

はじめに結論から申し上げますと、投資するならば「ワンルームマンション」の方が投資効率が高いです。その理由については以下の3つのポイントにまとめてご紹介します。

1.1平米当たりの稼ぎはワンルームマンションの方が高い
2.改装費はワンルームマンションの方が安い
3.ワンルームマンションの方が入居が決まりやすい

それぞれのポイントについて具体的にご説明していきます。

1平米当たりの稼ぎはワンルームマンションの方が高い

家賃を平米数で割った値で算出する1平米当たりの家賃で比較すると、ワンルームマンションの方が効率よく稼げることが多いです。例えば、都内の20平米のワンルームマンションの月額家賃が9万円とします。この場合1平米当たりの家賃は9万円÷20平米=4,500円となります。一方、ファミリータイプのマンションが70平米とします。同じ4,500円の設定で家賃を考えた場合、4,500円×70平米=31.5万円となります。都内でこの価格設定にできる場所は非常に限られます。ほとんどの場合20万〜25万くらいが家賃相場となります。仮に25万円の家賃だとして、25万円÷700平米=3,571円ですから、20平米のワンルームマンションの方が1平米当たり約1,000円も効率よく稼いでくれる計算になるのです。

改装費はワンルームマンションの方が安い

退去時にかかる改装費についてです。入居者から敷金をもらっているため、基本的にはそのお金を改装費に充てる事になります。先ほどの例と同じように20平米のワンルームマンションで月額家賃が9万円の場合、敷金も9万円の1ヶ月分となります。ファミリータイプの場合、同じく敷金は家賃の1ヶ月分となるため、70平米で25万円のファミリーマンションでしたら、預かっている敷金は25万円となります。この時点で1平米当たり約1,000円、敷金としては少ないという事になります。
退去時にワンルームマンションよりも広い面積の壁紙を貼り替える必要になるファミリータイプは、その分コストとしても跳ね返ってきます。しかし、広さを敷金に上乗せすることは相場を考慮すると出来ませんから、ファミリータイプの場合は改装費を敷金だけで賄うということが出来ない場合も出てきます。
その一方で、ワンルームタイプの場合は平米数が狭いため、改装する壁紙面積も少なくなります。結果として預かっている敷金内で改装を終えることができるため、ワンルームマンションの方が安く済む（持ち出しがない）ことが多いのです。

ワンルームマンションの方が入居が決まりやすい

3つ目のポイントは入居の決まりやすさです。住居用の不動産に投資する場合には一番大事なポイントです。ワンルームマンションの方がファミリータイプよりも入居が決まりやすい特性を持っています。その理由としては以下の2つのポイントになります。

・ファミリータイプは意思決定するための要素が多い
・都内の場合、単身世帯が増加傾向にある

まず、最初のポイントである意思決定の要素についてです。ファミリータイプを探している訳ですから、奥さんと旦那さんの2人の意見が合わないと決まりません。特に旦那さんがOKでも奥さんがNGとなることが多いです。キッチン周りの使い勝手や間取りの良さ、セキュリティ面など、住む家を決める際に気になるポイントについて家族全員が納得しないと決まりません。
この点、ワンルームマンションは1人で住むため、その人自身が納得すれば決まります。この点からしても入居が決まりやすいのがワンルームタイプだとご理解いただけるかと思います。

そして、都内に限っての話にはなりますが、東京都は単身世帯が増加傾向にあります。「東京都世帯数の予測」によると、単身世帯は平成47年には324.0万世帯となり、平成22年の292.2万世帯に比べて31.7万世帯（10.9％）の増加となると予測されています。これは、近年の晩婚化や離婚率の上昇、また配偶者との死別による高齢者の1人暮らしの増加などが原因とのことです。これらのデータからもわかるように、ワンルームマンションの需要は今後も増え続けることが予測できます。

まとめ

ここまでご紹介してきたように、ワンルームマンションの方がファミリーマンションよりも投資効率が良いです。わかりやすく表にまとめて見ました。

ファミリーマンションは、入居が決まれば長く借りてくれるケースが多いですが、決まるまでのスピードやコスト面を考慮するとワンルームマンションの方が投資効率が高いと言えます。特にこれから投資を始める方にとっては、投資コストが低いワンルームマンションから初めて、不動産投資に慣れてからワンルームマンションを複数所有するのか、ファミリータイプにも投資するのかなど広げて行くことをお勧めします。

不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
資料請求はこちら
無料のセミナーに参加する
よく読まれている記事：「不動産投資の失敗事例」