マンション経営のメリット・デメリット3選と堅実なマンションの選び方
マンション経営は、不動産投資の中でも比較的安定した収益が望めますが、堅実な経営を行っていくためには、マンション経営の特徴をきちんと理解しておくことが必要です。今回は、マンション経営のメリット・デメリットと、堅実な経営のためのマンションの選び方について解説します。
1.マンション経営の3つのメリット
まずは、マンション経営の3つのメリットについて確認しておきましょう。
メリットその① 長期で定期収入が得られる
マンション経営では、長期で家賃収入という別軸の収入を確保できます。現在、会社員や自営業の方の場合は本業と別に安定した収入が得られますし、物件を増やし本格的に取り組むことによって、マンション経営を本業とすることも可能です。
マンション経営を始めるには物件の購入費用がかかりますが、ローンを組んだ場合でも家賃収入でまかなうことができますので、まとまった初期費用を必要とせず始められます。ローン完済後はそのまま収益を生み出す資産となります。
また、マンションはアパートと比較すると耐用年数が長いため長期運用に向いています。老後の収入源確保手段としても人気です。
メリットその② インフレや景気変動に強い
インフレが起こった場合、預貯金などはその価値が目減りします。しかし、マンションの家賃収入は物価の上昇と連動しますので、インフレの影響を受けにくいことがメリットです。また、住居は生活に不可欠なものですので、景気が悪化した場合でもニーズが低下しにくいという特徴もあります。
メリットその③ 節税効果が得られることも
マンション経営は事業所得ですので、諸費用は経費として所得から控除が可能です。また、マンションは減価償却で建物部分の取得費用が経費にでき、毎年の所得から差し引けるようになっています。会社員の方の場合には損益通算できるため、収支が赤字の場合は、給与所得の課税が少なくなるため節税効果が得られることもあります。
また、マンション経営は相続税対策としても有効です。現金の場合は金額がそのまま相続税評価額となりますが、同金額相当を賃貸マンションで保有する場合には、相続税評価額を4~5割程度まで圧縮出来ることもあります。
2.マンション経営の3つのデメリット
マンション経営を始めるにあたっては、デメリットについても知り、回避しておく必要があります。
デメリットその① 空室や家賃滞納のリスク
マンション経営では家賃収入が収益となりますが、入居者が見つからず空室となった場合には、収入が途絶えます。空室を発生させないように、物件選び、取引業者選びを慎重に行っていく必要があります。物件選びや取引業者選びで失敗すると、その後の空室リスクが拡大します。空室が長く続くような場合は、一定期間で家賃設定の見直しを行う、必要なリフォームを行うなどの対策も必要です。
また、入居者が家賃を滞納するトラブルも想定されます。所有者自身では対応が難しい例もあるため、トラブル回避のためには、しっかりとした管理会社と契約しておく必要があります。滞納トラブルが起こらない、起こってもすぐに対処してくれる優秀な管理会社を選定することが重要となります。
デメリットその② 物件の老朽化
建物は年数を重ねるにつれ老朽化していきます。入居者を維持していくにはリフォームなども必要になりますし、必要に応じて家賃を下げなければならないケースもあります。また、問題が発生した部分については修繕義務があり、その費用についても老朽化に伴って次第に頻繁に必要となるケースもあります。老朽化を少しでも遅らせるためには、時期や物件の状況に応じて、定期的に内装や設備などのメンテナンスを行わなければならず、その費用についても想定が必要です。
デメリットその③ 自然災害リスク
予測できない震災などの自然災害が起こった場合には、マンションに大きな損害を被る可能性があります。新耐震基準以降に建設されたマンションであれば、戸建てやアパートなどと比較すると、大きな被害になることは少ないと考えられています。しかし、地盤状態やハザードマップを確認しリスクの少ない物件を選択する、保険で備えるなどの対策は必要です。
また、万一の際に建物全体の補修リスクが発生する一棟買いではなく、区分所有を中心としておくことによりリスクを分散させることも有効といえます。
今回上げたマンション経営のリスクについて、より詳細な情報を知りたい方はこちらをご参照ください。
「【不動産投資のリスク】オーナーに襲いかかる7大リスクとは」
3.堅実な経営のためのマンションの選択基準
マンション経営には、運用方針や物件選択も重要です。堅実な経営が可能なマンションの選択基準についても見ておきましょう。
マンションの立地
マンションの経営をお考えの場合、長期的に家賃収入を確保したいのであれば、ニーズの高い東京圏（東京・川崎・横浜）を選ぶべきでしょう。、
マンション経営は、入居者が見つからないことには成り立ちません。将来、日本の人口は減少していくと予想されており、いずれ住宅は余るようになると考えられています。そうなると空室リスクがつきまとうようになり、想定していた収益が得られなくなってしまうリスクがあります。
しかし、東京圏（東京・川崎・横浜）は別です。
東京圏（東京・川崎・横浜）では人口流入が続いています。さらに今後の再開発予定などから見ても、人口の東京圏（東京・川崎・横浜）集中の流れは継続すると見られています。したがって、空室リスクは東京圏（東京・川崎・横浜）の方が少ない見込みです。
また、マンションは築年数が経過すると家賃相場が下がってしまいますが、一定のニーズのある東京圏（東京・川崎・横浜）ではそのリスクは最小限にとどめられます。現状でも築年数の経過した東京圏（東京・川崎・横浜）のマンションでは、家賃を下げずとも入居者確保に成功しています。
参考記事：「【不動産投資の利回り】地方は都内より利回りが高いのになぜリスクが大きいのか」
マンションのタイプ
次に、マンションのタイプについてです。ワンルームタイプもしくはファミリーのどちらが適しているのか考えていきましょう。
将来的にニーズが高いのは、ワンルームタイプです。特に東京圏（東京・川崎・横浜）では若年層を中心とした人口流入が顕著で、単身者や単独世帯が増加していることによります。ファミリータイプのマンションは利回りこそ高いものの、ファミリー層が減少傾向のため、空室リスクが高くなる可能性があります。
また、ファミリー向け物件では賃貸期間が長くなるために退去時のリフォーム費用が高額になりやすいとこともデメリットになります。長期的に安定した家賃収入を目指すのであれば、ニーズが途切れず運用コストが少ない東京圏（東京・川崎・横浜）のワンルームタイプのマンションがおすすめです。
参考記事：「【不動産投資の物件】ワンルームマンションとファミリーマンション、どちらが良い物件？」
中古と新築のどちらを選択するか
マンション経営の成功には、中古マンションか新築マンションかもポイントとなります。
中古マンションは、新築よりも初期投資額が少ないため手が出しやすい反面、長期的に見ると家賃収入を得る期間が新築より短い、ローンの制約上たくさんの自己資金が必要となるなど、投資効率はよくありません。
新築マンションは耐用年数が長いため長期的に家賃収入が確保できますし、取得のためのローンが組みやすいというメリットもあります。短期的な収益を得るのであれば中古マンションも検討価値がありますが、安定した長期収入を目的とするなら、耐用年数が長く、老後の安定した収入にも繋がる新築マンションが有利です。
4.メリット・デメリットを理解して堅実なマンション経営を
マンション経営は、金融投資などと比較するとリスクは少なく、不動産投資の中でも安定した収益実績を持ちます。しかし、堅実な経営を目指すには、メリット・デメリットを理解した上で、計画を立てて運用していかなければなりません。
目的にあった物件を選択し、堅実なマンション経営を行いましょう。
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