マンション経営大学

マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション経営大学

【不動産投資のリスク】オーナーに襲いかかる7大リスクとは

不動産投資をはじめようと考えている方にとって、どのようなリスクがあるのか不安になると思います。投資という言葉がつく以上はリスクは付き物です。どのようなリスクがあるのかを理解した上で、そのリスクを最小限に抑えることが不動産投資のポイントです。今回のコラムでは、不動産投資の7大リスクについてまとめました。

1.空室リスク(家賃下落リスク含む)

不動産投資で最大のリスクは、「空室リスク」です。入居者が見つからず、長く空室が続くと家賃収入が減ります。物件をローンで購入した場合は、その返済が大変厳しくなります。実際、購入されたお客様の中で一番不安に思っていることは「空室」でした。特にオーナーになった後には常にその不安が付きまといます。当社のアンケート調査では、購入後の不安について、実に70%の割合で「空室」が不安と感じており、残りの30%は自然災害や管理修繕、金利などの不安でした。

空室が長期化すると、家賃を下げて入居者を見つけようとするため、当初想定していた利回りを実現できなくなることもあります。このような空室リスクを最小限に抑えるためにも、物件を選ぶ際は入居希望者がたくさん集まりやすい場所で設備などの整った物件を選ぶことが重要となります。また、入居者を見つけてくれる力強い賃貸管理会社にお願いすることも重要です。

詳しくは、「【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑えるには」をご参照ください。

2.滞納・トラブルなどの入居者リスク

滞納リスクとは、入居者が入っていても家賃を支払ってくれないことです。また、入居者同士のトラブルというのもリスクとしてあります。騒音トラブルや異臭、ゴミ問題などです。そして、入居者が反社会勢力というリスクも少なからずあります。これら入居者のトラブルによって、他の入居者が退去し、新たな入居者が集まらないというリスクもあります。

ただし賃貸管理会社に管理を任せている場合は、このような入居者の滞納・トラブルなどのリスクについてオーナー自らが解決する必要はありません。オーナーと入居者の間に賃貸管理会社が入るため、賃貸管理会社が家賃の催促やトラブル解消をしてくれます。しかし、問題が発生してしまった場合、悪いうわさが立ち入居者が集まらない事があったり、滞納する方は定期的に滞納するのも事実です。入居者リスクを回避するためにも、入居者を判別する力のある賃貸管理会社にお願いすることが重要になります。

詳しくは、「【不動産投資のリスク】家賃滞納・入居者のトラブルを最小限にするためのノウハウ」をご参照ください。

3.老朽化リスク

投資した物件が年数とともに想定以上に老朽化して、思っていたよりも修繕費用がかかるリスクです。物件を購入する段階で修繕費用のシミュレーションをしていても、管理不備により想定以上に老朽化し、思っていたより劣化が進んでしまった場合、それはコストとして跳ね返って来ます。これについては、物件を購入する際に長期修繕計画案があること、そして管理修繕に知見の深い不動産管理会社に管理を委託することが重要になります。

詳しくは、「【不動産投資のリスク】付きまとう老朽化リスク。想定通りの管理修繕費を維持するためには」をご参照ください。

4.金利上昇リスク

金利の変動により、ローンの返済額が当初の想定よりも増えてしまうリスクです。物件購入時にある程度の金利上昇は織り込む方が多いです。しかし、それ以上に変動した時は当初想定した運用が出来ません。ただ、この金利変動に関しては正確に予測することは難しいです。市場の動向や国の金融政策など、個人で知りうる金利変動の情報を掴んでおくことと金利上昇に耐えうる備えや定期的な繰上げ返済をすることが重要です。また、日ごろから不動産投資について相談の出来るパートナーがいることも重要になります。

5.災害リスク

地震、台風、洪水などの自然災害や火災などその他災害のリスクです。特にマンションの場合は、地震や火災のリスクが対象になって来ます。これらの災害は発生を制御することはできません。よって、災害が発生してもその補修をカバーできる状態にしておくことが重要となります。地震保険、火災保険の加入やこれらの災害が起きたときに迅速に対応してくれる、フォロー体制の整ったパートナーがいることが重要になります。

6.業者関連リスク

不動産投資では、いくつかの重要な業者とお付き合いすることになります。まずは物件を購入する際の販売会社。そして、オーナーになってからは入居者の募集やトラブル対応などの管理を行う賃貸管理会社と建物を管理維持する建物管理会社です。業者関連リスクとは、販売会社の担当者が転勤や退職して相談する相手がいなくなったり、販売会社も含めて賃貸管理会社・建物管理会社自体が倒産してしまうリスクのことです。不安なく良い業者と長く付き合えるかという点は、不動産投資を行う上では重要なポイントです。業者関連リスクを回避するには、アフターフォロー態勢が整っている会社を選ぶことはもちろん販売から全ての管理をワンストップで行ってくれる業者をパートナーに選ぶ目利きが重要になります。

7.流動性リスク

あまり聞きなれない言葉かと思います。不動産の流動性とは、所有している物件を換金することです。つまり売却するということですね。何かしらの理由によって所有物件を売却しなければいけない時に、すぐに売ることができずに時間がかかってしまうリスクになります。換金するからにはそれなりの理由があります。別の物件にお金を回したい時や他で資金が必要になるなど理由は様々ですが、少しでも早く換金したいということは同じです。
少しでも早く換金するためには、投資する段階から立地面や設備環境などにこだわって投資することです。そして、融資を受けて購入した際は日ごろから繰り上げ返済を行い、売却する時の金額を相場よりも大幅に高く設定しないことが重要になります。

5.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。

よく読まれている記事:「不動産投資の失敗事例