【不動産投資の利回り】地方は都内より利回りが高いのになぜリスクが大きいのか
不動産投資の利回りを重視して物件選びをされる方も多いと思います。調べていくと地方の物件は都内よりも利回りが高い傾向にあることがわかります。利回り重視で地方物件に絞って探される方もいますが、そこには大きなリスクが伴っています。今回のコラムでは、利回りのいい地方物件のリスクについてご説明します。
1.不動産投資利回りの考え方
まずはじめに、不動産投資における「利回り」は2つあります。「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出される「表面利回り」と、各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」です。詳しくは、「【不動産投資の利回り】表面利回りと実質利回りの計算方法」のコラムを参照してください。本コラムでは主に表面利回りでの話となります。
2.地方の不動産投資の利回りがいい理由
利回り計算の方法をご理解していただけたならわかると思いますが、利回りが高くなる要因は物件価格が安いか家賃が高いかのどちらか、もしくはその両方ということになります。下記の図は、東京以外の利回り平均です。東京の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%なので、それと比較しても高いことがわかるかと思います。
（※参照元：日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査（2017 年 4 月現在） ）
3.地方都市の利回りの良さに飛びついて失敗した事例
利回りの数字には現れない「改装費や広告費」などの実態
地方の物件に投資する際、表面に出てこないリスクとして「敷金に対する改装費の割高さ」があります。入居時に入居者は敷金を払います。ほとんどが家賃の数ヶ月分という形で預かります。入居者が入れ替わる際は、この敷金を元に壁紙やカーペット・クッションフロアー等の張り替え・清掃などを行います。
では、都内と地方では同じ敷金を預かれるでしょうか？ 「地方の不動産投資の利回りがいい理由」の項目でお話ししたように、地方は都心と比較して家賃が安いです。そうなると預かれる敷金も安くなります。しかし、壁紙・カーペット・クッションフロアー等の張り替えなどの清掃・改装費用は地方でも金額は変わりません。よって、預かった敷金だけでは賄うことができず、手出しが発生するケースも見受けられます。もちろん、敷金を上げればいいのですが、そうすると借りる際の初期費用が高くなるため入居者付けが難しくなります。また、地方は首都圏と比べ人口が増えていないことも有り中古物件の家賃は下落幅が大きく、敷金と改装費の差が出るため、更に手出しをしなければいけなくなる事があります。
また、地方は入居者を集めるための「広告費」が首都圏よりか高い傾向にあります。人口が多い首都圏は、広告費を地方ほどかけなくても入居者を集めやすいということです。エリアによっては家賃の3ヶ月分を入居者が変わるたびに取られるところもあります。 これらが表面には見えない地方のリスクです。当初想定していた利回りシミュレーションよりか悪くなってしまうリスクが潜んでいます。
地方企業や大学に頼ったことで入居者が激減するリスク
地方では、大手企業に勤めている方々や大手大学に通っている方々で周辺の賃貸住宅が埋まっているということがあります。地方は企業数が少なく、大学も首都圏のように多くはありません。その結果、大手企業や大学がある地方には、そこで働く、もしくは通う方々で入居者をまかなっていることがあります。地方へ投資する際は、そのように多くの人が集まる場所を調べて投資するということも一つの手法ではあります。
しかし、これには潜在的なリスクが潜んでいます。それは、倒産・移転・リストラです。企業や大学に頼っていた物件は、その影響によっていっきに空室率が上がります。地元の人しかいなくなってしまったエリアで入居者を集めようとしたら、家賃はそれなりに下げないと集まらないでしょう。もしそうなってしまったら、当初シミュレーションしていた利回りは維持できなくなります。
良い例が、三重県亀山市です。シャープの亀山工場は世界でも有数の工場設備で、そこで働く従業員の方々だけでも周辺で1万人近い人が働いていたそうです。皆さんもご存知のように、業務縮小によって工場は多くの人がリストラされ、それは地元下請けの会社にも影響がありました。これにより、この地域に投資していた方々は大きな損害を被ることになりました。
4.利回りよりも空室リスクの少ない安定した収入を考える
ここまで紹介してきた地方のリスクを考えると、利回りが低くても首都圏（東京・千葉・埼玉・神奈川）へ投資した方が良いです。利回りも重要ですが、投資前のシミュレーション通りに進むということが何よりも重要です。そのためには、「空室リスク」を最小限に抑える必要があります。
地方は人口が少ないこともあり、空室になる可能性がそもそも高いのです。 本コラムで言う首都圏（東京・千葉・埼玉・神奈川）は、後背人口が圧倒的に多いのです。2017年1月1日時点の住民基本台帳に基づく調査では、東京は1304万人、神奈川896万人、千葉615万人、埼玉719万人となっており、1都3県で3534万人となっています。実に日本の人口の3割近くが住んでいることになります。それも、直径100〜120km圏内という比較的狭い地域に、非常に密集して住んでいるため、首都圏は「潜在的な入居者の数が段違いに多い」と言うことになります。
利回りだけを見ると地方は魅力的に見えます。しかし、地方にはそれなりの空室リスクが潜んでいます。その空室リスクによって思わぬ支出（改装費・広告費）が発生します。利回りだけではなく、安定した収入が見込める物件選びをすることを推奨します。
5.不動産投資はプロに相談
マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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