アパート経営のリスクとは？不動産投資の検討者向けにメリットとデメリットを解説！
収入を増やすため、また将来の備えとするために不動産投資を始めてみたい。そう思っている方は少なくないと思います。とはいえ、そもそもどんな物件に投資したらいいのか分からない、という方もまた多いでしょう。一般的に不動産投資は、アパート・マンションの2種類の物件への投資が多いと言えます。
今回は、中でもアパートへの投資・経営のメリットとデメリットを中心に解説し、不動産投資初心者の方が最初に選ぶべき物件の種類をお伝えします。
1.アパート経営のメリットとデメリット
賃貸物件への投資を考えるときにまずイメージするのは、アパートとマンションだと思います。実はこの2つには、法的に明確な基準がありません。木造で3階建てまでをアパート、鉄筋コンクリート造で3階以上の高い集合住宅をマンションというように、構造で区別していることが多いようです。では、アパート経営のメリットとデメリットを細かくみていきましょう。
1-1.アパート経営のメリット
アパート経営はマンション経営と比較すると、収益性の高さが一番のメリットとして挙げられます。
アパートは部屋ごとではなく、建物一棟ごとの購入を前提に売り出されるので、土地とセットで購入することになります。建物そのものの価値は、経年で低下していくのが一般的です。対して、土地の価値は経年では変化しません。つまり土地と建物を同時に所有できるアパートは、資産価値が急激に落ちることがないのです。仮にアパート経営が思ったようにいかずに売りに出したとしても、購入時の半値にしかならない、なんてケースはそうそうないと言えます。
また、アパートはマンションに比べると設備が充実していない反面、維持費や管理費が安く済むというメリットがあるため、収益性は高いと言えます。そのため安い家賃で貸し出せることが多く、住まいを探している人にとっては入居を決める選択肢の一つになります。
1-2.アパート経営のデメリット
一方でもちろん、アパート経営にもデメリットがあります。まず、アパートを建てるにもまとまった敷地が必要になるため、都心でアパート一棟を購入するとかなりの金額になってしまいます。そのためまとまったお金が用意できなければ、アパートの購入はなかなかできません。駅から離れた場所であれば土地代がそれほどかからないので、中古だと2,000万円程度で購入できる物件もありますが、そのぶん立地が悪いため集客が難しい場合が多いのも事実です。経営には苦労することになるでしょう。また、人口が減少しているエリアは土地の価格も下落しているため、アパートでも資産価値は低下しやすいと言えます。
建物の機能面でも、防犯性、防音性、断熱性といった点で、アパートはマンションに比べると劣ります。特に防犯性や防音性はプライバシーにも大きく関わるため、女性の入居者にとっては気になるポイントです。そのため女性の単身者やファミリー層はアパートではなく、安全性や居住性の高いマンションを選ぶ傾向にあります。
設備が少ないアパートは維持費が安い反面、木造の場合は鉄筋コンクリートの物件と比べて腐食や損壊などのリスクにさらされるため、建物自体の劣化が早いという特徴もあります。老朽化した設備の交換や修繕を怠ると致命的な損傷になり、非常に高額な修繕工事を余儀なくされることも。最悪の場合、アパートそのものを建て替えなければいけないことにもつながります。物件をよく吟味して選ばなければ、安さの影に隠れていたいろいろな欠陥や問題がのちのち見つかり、最終的にはマンションよりも維持費がかかってしまう、なんてこともあるのです。
一般的にマンションの品質は高水準で、どんな物件を買ってもある程度品質が担保されていることが多いのに対して、アパートは物件の良し悪しの幅が広いため、悪い物件を掴む可能性もあります。これらのことから、不動産投資の初心者が最初の投資先にアパートを選ぶのは、ベストな選択とは言えないでしょう。
2.アパート経営のデメリットをカバーできるマンション経営
アパート経営は立地を選べば収益性こそ高いものの、物件の品質や購入価格などの面で数々なリスクが存在します。不動産投資の初心者が始めるとしたら、マンション経営がオススメです。ここからはその理由を解説します。
2-1. まとまった資金がなくても始められる
マンションは一棟買いが通常のアパートに比べて、一部屋ごとの区分で購入できます。そのため、まとまった資金を用意できない若い人でも、融資を受けて購入することが可能です。不動産投資を始めるためのハードルは、実はマンションのほうが低いのです。
2-2. 構造的に安全性が高い
物件の構造面でも、マンションはアパートよりも優れています。アパートは木造が中心ですが、マンションは鉄筋コンクリート造、いわゆるRC造なので、アパートよりも災害に強いのです。日本は災害大国ですから、地震をはじめ、火災や台風などの災害リスクを意識して物件探しをしたほうが良いでしょう。そういった災害への備えは保険料にも影響し、RC造物件と木造物件では2倍程度の差がつくことも多いようです。
2-3. 空室リスクが低い
また、マンションとアパートを比較しながら探してみるとわかるのですが、アパートは総じて駅からやや離れた場所に建てられる傾向があります。というのも、駅近の土地にはアパートより高層のマンションが建てれる土地が多いため、より収益性の高いマンションを不動産会社などの法人が土地を購入して建てるためです。そのため、アパートと比べてマンションは立地のいい物件が多く、空室リスクも低いのです。
現代の日本は徐々に人口が減少していますから、駅近などの立地のいい場所に物件を持つことが、投資で失敗しないための第一条件です。その条件を満たすためにも、一棟アパートよりも区分マンションを選ぶことをオススメします。
2-4.万一の際には被害を分散できる
そして、マンション経営には分散投資のメリットもあります。例えば6部屋を所有する場合、アパートだと1ヶ所に6部屋を所有することになります。対して区分マンションなら、最大で6ヶ所に1つずつ部屋を持つことができます。
これが何を意味するかと言うと、もしも地震や火災が起きてアパートが丸々倒壊してしまった場合は、一気に6部屋を失ってしまうことになるのです。その点、数ヶ所の区分マンションに投資した場合、被害は最小限に抑えられます。
また所有する場所を分散させることで、たとえ人口減の影響が一部であっても、大きな損害を被りにくいという特徴もあります。こういった面から見ても、マンション経営はアパート経営よりもリスクを避けやすい投資手法だと言えるのです。
不動産投資初心者はマンション経営のほうがはじめやすい
マンション経営の大きなメリットとして、はじめから管理業務を不動産会社に委託できる、という点があります。アパート経営の場合は、投資家自身が管理会社を選び、管理範囲を相談して決めなくてはいけません。例えば敷地の草むしりなど、一般的に管理業務に含まれない作業は、自分で行わなければいけないこともあります。
投資家の頭を悩ませる空室リスクに関しても、区分購入のマンションのほうが有利です。マンションは、これまでに挙げてきたような立地や品質の面から一定以上の入居が見込めるなどの特徴を有しています。そのため、毎年管理会社と入居について話し合い、対策を打つ必要に迫られることもありません。
不動産投資を検討している人の大半は会社員としての本業を持ち、手間をかけずに長期的に収入を増やす手段として考えていると思います。しかし、アパート経営は自ら作業を行ったり、管理会社から相談を持ちかけられて意思決定を行ったりと、いろいろと面倒な場面が多いのが事実です。マンション経営ではそういった手間や作業がほぼ発生しないため、限りなく不労所得に近い状態で、毎月決まった収入が得られるのです。
そして、入居者の質もアパートとマンションでは異なる傾向にあります。アパートは築年数が古い物件を探せば、購入価格を大幅に下げられます。そういった物件であれば、家賃月2、3万円程度で貸しても、計算上は収益が得られるでしょう。加えて、家賃が安いアパートなら入居者はすぐに決まり、家賃収入が安定すると、つい考えてしまいがちです。
しかし、実は家賃の安いアパートほど、家賃滞納などで収入が不安定になる恐れがあります。一般的に家賃の安いアパートの入居者は収入が低い、もしくは不安定である傾向があります。さらに、家賃を滞納したり、貯金がなくて支払えなかったりすることも。
一方である程度家賃が高いマンションは、仕事が安定していて十分な収入があり、貯金もしている入居者が多い傾向にあります。そのため、家賃の滞納やそもそも支払えないということが起こりにくいと言えます。
物件の空室リスクだけでなく、入居者が原因の人的リスクを抑える意味でも、不動産投資の初心者にとって最初に購入する物件として向いているのは、アパートよりもマンションなのです。
まとめ
マンションの中でも、特に新築や築浅のワンルームなら、需要の高さからアパート一棟投資よりも手軽かつリスクを恐れずに投資を始められます。特に初心者の場合は、最初の不動産投資での失敗が、投資そのものからの撤退にすぐつながってしまうことも考えられます。ですので、まずは投資がしやすいマンションから検討してみましょう。
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