マンション経営は儲かる？不動産投資の仕組みとリスク

副収入を得る方法のひとつにマンション経営が挙げられますが、興味はあるものの本当に儲かるのかと不安に思っている人もいるのではないでしょうか。マンション経営は、大きな手間をかけずに安定した収益を上げやすいことが魅力とされています。しかし他の投資手法と同様に、マンション経営にもリスクはあります。そこで、マンション経営が儲かる仕組み、そしてリスクと対策についても解説していきます。

1.マンション・アパート経営で儲けることは可能！？

マンションやアパートなどの不動産投資は、利益獲得に優れた投資手段です。しかし不動産投資に成功する人がいる一方で、失敗してしまう人もいます。購入する物件の選択やローンの借り入れ条件、修繕コストなどがその要因です。ここでは不動産投資の一例として、マンション経営について取り上げていきます。

1-1.マンション経営は儲かる！？

マンション経営が儲かる理由

マンション経営は基本的に入居者がいる限り、長期間にわたって毎月安定した家賃収入を得られます。家賃収入からローン返済、管理費や修繕積立金、固定資産税などを引き、毎月の収支がプラスになれば、実質的な利益が得られます、毎月の収支がマイナスでも毎月の返済はほぼ家賃収入で行うので実質的な購入費用は価格以下で取得できます。物件を売却することになっても、家賃収入で返済した分を考慮しトータルでプラスになれば、マンション経営を通じて儲かったといえるのです。

また、不動産所得は他の所得と損益通算できることから、必要経費を計上することで帳簿上赤字になれば、所得税や住民税の節税効果も見込めます。あるいは、マンションは現金よりも相続税や贈与税の評価額が低いため、相続税や贈与税の対策としてマンション経営をする人もいます。マンション経営によって税金対策をすることで、実質的な儲けを生むこともできるのです。

1-2.マンション経営で成功する人と失敗する人の違い

マンション経営で成功する人と失敗する人は何が違うのでしょうか。マンション経営に失敗する人の特徴を挙げていきます。

マンション経営を行う目的に応じて物件選んでいない

マンション経営で重要なのは、目的です。老後の対策やFIRE実現のために行うのか相続税・贈与税対策で行うのか、リスクは高いですが売却益を狙って行うのかなどによって購入する物件は変わります。目的に応じた物件選びをしていない方は失敗します。特に毎月差額の出る物件は悪い物件だと思われている方は気を付けましょう。

物件を所有したらすぐに儲かると考えている

マンション経営がマンションを購入して賃貸に出すだけと思っている人もいますが、賃料設定や入居者の募集、修繕などを戦略的に考えるための知識や経験が必要です。もちろん、それらを管理会社に任せることは可能です。長期的な目線で利益を出すことを考えられない人は失敗するので気を付けましょう。

利回りの考え方に誤りがあり、コストへの意識が低い

表面利回りは想定される年間家賃収入を物件の購入価格で割ったものですが、実際の収益は経費を踏まえた実質利回りで考える必要があります。

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2.マンションの種類で違う儲け方

マンションの種類で違う儲け方

マンション経営には種類があり、必要となる資金やリスクのとり方の違いなど、利益を得る方法は異なります。

2-1.区分マンション

区分マンションは、○○号室として区切られた一戸を所有して賃貸に出す形態です。特にワンルームマンションでは購入価格を抑えられるため、少額の資金から始められます。ただし、下記の通り新築と中古での違いもあるので気を付けましょう。

2-1-1.新築区分マンション

新築マンションは資産価値が高いことから金融機関から融資を受けやすいメリットがあります。修繕費用が当面の間はかかりませんので、マンション経営の初心者でも取り組みやすいのが特徴です
また、長期間家賃収入が得られるので最終的な収益は中古マンションよりかなり多くなります。
老後の対策・FIRE・相続贈与対策など長期目線で計画的に安心して不動産投資を行いたい方に向いています。

2-1-2.中古区分マンション

購入価格が抑えられるため、表面利回りが高くなりやすいのが中古マンションです。しかし、よく調べないで購入すると実際には設備の交換リフォームなどの修繕費用がかかるなど、想定外の出費が発生する恐れもあります。
高齢者などが現金で購入し短期間家賃収入を得るために所有する場合に向いています。
老後の対策・FIRE・相続贈与対策など長期目線で計画的に安心して不動産投資を行いたい方には向いていません。

2-2.一棟マンション

一棟マンションはマンション全体を所有して、賃貸経営を行う形態です。マンションの敷地全部を所有するため、資産価値が下がりにくい反面、購入価格が高く、リスク分散も難しくなります。その為、相続などですでに土地を所有している人や資金力のある人が行うことが多いです。

3.マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組み

マンション経営とは、簡単にまとめるとマンションを所有して賃貸に出すことで収益（家賃収入）を得ることです。金融機関のローンを利用してマンションを購入した場合は、入居者に貸して得た収益（家賃収入）からローンを返済する仕組みになっていて、ローンを完済すればマンションが資産となり、その後は家賃収入のほとんどが利益となります。

ローンを利用することで少ない自己資金で大きなリターンを得ることができるため、マンション経営はレバレッジ効果のある投資手法と言われています。

3-1.マンション経営の初期費用

マンション経営を始める際には、物件の購入に関わる初期費用が発生します。初心者の中にはこの初期費用にハードルを感じる人もいるようです。具体的にどのようなものなのか挙げていきましょう。

物件購入費用（頭金）

ローンを利用してマンションを購入する場合、購入費用の一部として現金で頭金を用意します。金融機関や物件によっては頭金0円でも購入は可能です。

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ローン事務手数料、ローン保証料

ローン事務手数料は、ローンを借りる金融機関に支払う事務手数料です。ローン保証料は債務者が返済義務を果たせない場合に備えて金融機関がローン保証会社を通して融資を行う際の保証費用です。

火災保険料、地震保険料

災害に備えて、火災保険や地震保険に加入します。金融機関から融資を受けて行う際は地震保険は任意ですが火災保険加入は融資条件となります。

登録免許税

不動産の所有権移転登記やローンの借入による抵当権設定登記には、登録免許税が必要です。

司法書士報酬

所有権移転登記や抵当権設定登記は、通常、司法書士に委託するため、委託報酬が発生します。

印紙税

売買契約書とローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書は課税文書に該当するため必要です。

不動産取得税

不動産の購入から約半年後に、地方税として通知が届きます。

仲介手数料（中古マンションの場合）

一般的に中古マンションを不動産会社の仲介によって購入した場合に発生します。
※中古物件でも不動産業者が売主の場合は必要ないです。

建物の管理基金・修繕積立基金（新築マンションの場合）

建物の管理基金は管理を始める上での必要準備金で、修繕積立基金は大規模修繕工事に備えて、毎月支払う修繕積立金の基礎となる費用です。

3-2.マンション経営の収支

マンション経営における収入と支出には次のものが挙げられます。

マンション経営の収入

●家賃
●礼金
●更新料

マンション経営の支出

●管理費
●修繕積立金
●賃貸管理会社の管理委託費（集金代行手数料、入退去の手続き、入居の募集や敷金の清算費用など）
●専有部分の修繕費用
●火災保険料（ローンを組んだ場合は加入が融資条件）・地震保険料（任意）・自殺、孤独死保険（任意）
●ローン返済（※ローンを組んだ場合）
●固定資産税・都市計画税（年1回）

マンション経営を始める前に、収入と支出をすべて洗い出して、長期間にわたる収支をシミュレーションしておくことが大切です。シミュレーションでは、家賃設定は周辺の類似物件を参考とし、築年数の経過とともに家賃設定を下げていきます。また、空室率は立地条件や築年数を加味して設定します。

なお、区分マンションの場合でも、専有部分の修繕は所有者の負担で行うため、修繕費用がかかることを前提としておきましょう。収支のバランスが問題ないと判断できてから、物件の購入を進めましょう。

3-3.マンション経営の節税

不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算でき、帳簿上赤字になると節税効果が見込めます。不動産所得とは、家賃収入から事業にかかわる必要経費を引いたものです。必要経費が家賃収入を上回り、不動産所得がマイナスになると給与所得など他の所得を含めた総所得が減るため、所得税や住民税の納税額が減り節税になるという理屈です。

必要経費として計上できるものの中に、減価償却費があります。減価償却費とは、マンションの購入価格のうち、建物の部分を法定耐用年数に応じた年数で配分するものです。実際の毎年の収支は黒字でも、減価償却費の計上によって帳簿上は赤字になれば、節税効果を得られるのです。

中には実際に多少赤字であっても、節税効果を踏まえるとプラスになるという考えでマンション経営を行う人もいます。しかし、築年数とともに、家賃設定を低くせざるを得なくなるリスクもありますので、節税効果を期待して運用することは避けたほうがよいでしょう。

4.マンション経営のリスクと対策

マンション経営のリスクと対策

一方、マンション経営では、修繕費用など想定外の出費がかさむリスクや、長期間にわたって空室が埋まらず、家賃収入を得られないリスクなどがあります。築年数が経過して老朽化したままの状態では入居者が決まりにくくなり、空室の期間が長引いてしまいがちです。しかし、空室を解消するために家賃を下げると、収支の悪化を招いてしまいます。こうしたマンション経営に関するリスクと、とるべき対策について解説していきます。

4-1.購入・運営費用

マンション経営では、購入時の初期費用や月々のランニングコストだけではなく、外観や内装、設備の維持のためのコストが必要です。

区分マンションの場合、外壁や共用廊下、ロビーなどの共用部分の修繕費用は修繕積立金で賄われます。しかし、修繕積立金が十分にない場合には、月々の修繕積立金が引き上げられたり、大規模修繕工事を行うタイミングで一時金の徴収が行なわれたりするケースがあります。中古マンションを購入する場合には、修繕積立金が十分に積み立てられているか確認しておくことが大切です。

また、専有部分の修繕費用は所有者の負担で行いますが、中古マンションの場合、購入してすぐに不具合が起きて設備の交換が必要なケースや、老朽化したままでは入居者が見つからないため、リフォームが必要になるケースもあります。中古マンションはすぐに修繕費用がかさむ可能性を踏まえて、必要な資金を購入時に準備しておくことが必要です。新築物件であれば、すぐに修繕費用がかかることは考えにくいため、このリスクを軽減するには、新築物件を選ぶという方法があります。

4-2.入居者が決まらない

マンション経営では、空室期間は家賃収入が入らないにもかかわらず、ローン返済や管理費、修繕積立金などの費用などを手元の資金から支払わなければなりません。そのため、入居者が決まらない期間が長引くと、実質的に大きな損失が発生することになります。

たとえば、最寄り駅から離れたエリアで、学校や工場などが立地していることにより賃貸需要がある場合、学校が移転したり、工場が撤退したりするなど、近隣環境の変化によって空室が長引いてしまうことがあります。特定の需要に頼っているエリアは注意が必要です。

また、単身者でも学生と社会人、高齢者では住まいに求めることが違うため、地域に合った物件を選ぶことが大切になります。そのため、マンション経営のための物件購入では、入居者の斡旋を行っている販売業者を選ぶと安心です。

築年数も空室リスクに大きく影響する要素です。新築物件は入居者がつきやすいため、その点でもアドバンテージがあります。

まとめ

マンション経営には、区分マンションと一棟マンション、新築マンションと中古マンションという種類がありますが、初心者が比較的少額の資金でリスクを抑えて運営しやすいのは、新築の区分マンションです。特にワンルームマンションであれば、初期費用となる物件購入費を抑えられます。

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