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不動産投資はいつ始めるのがいい? 年齢によって異なる不動産の最適な投資戦略

働かずに収入を増やしたい、老後のための資産形成を行いたい。そのような願いを持っている人は決して少なくはないでしょう。そこでおすすめしたいのが不動産投資です。しかし、現実には資産形成をしようとしても不動産投資はリスクが高いと思い、始めるタイミングを考えすぎてなかなか踏み切れない人が多いようです。そこで今回は、いつから不動産投資を始めたら良いのかと悩んでいる方へ向けて、それぞれの年代に最適な投資方法や資産運用の基本戦略をお伝えします。

1.現金購入なら不動産投資に年齢制限はない

ローンを使わずに物件をすべて現金で購入できれば不動産投資は何歳からでも始められます。80代や90代と高齢の方でも現金購入なら特に制限はありません。ただし購入資金を用意できるかどうかが、ポイントとなります。

自己資金が少ない場合は金融機関の不動産投資用ローンを使って物件を購入することになりますが、この場合は一定の条件があります。つまり、金融機関からいかにローンを受けるかが、年代によって不動産投資の方法が異なる理由なのです。

2.不動産投資ローンの上限は50代までが一般的


不動産投資ローンを受けられるのは何歳から何歳まででしょうか。

年収にもよりますが、金融機関のローン審査用紙には「20歳から」と明記されています。20歳は学生の人もいますが、会社員として安定した収入があれば、金融機関も融資を行います。しかし、20歳では勤続年数が短いケースが多く、就業状況についても信用面で劣る場合もあるため、実際は25歳くらいと言われています。

一方上限年齢ですが、たとえば35年ローンの融資を受ける場合は49歳まで、返済終了時の年齢が84歳となっていることが多いようです。しかし、頭金が少ない場合は返済期間が短くなるため、自己資金と返済期間のバランス次第ではローンが組めないケースが出てきます。よって、上限は50代くらいと考えるのが現実的です。最近では45年ローンも現れていますが、このローンも融資を受けられる年齢は39歳が上限の年齢として認識されており、いずれにしろ84歳までに返済を完了することができる年齢が求められます。

3.年代ごとの最適な不動産投資方法

それでは、不動産投資の手法を年代別に見ていきましょう。年齢により、ローン利用のメリットを最大限に活かせる適切な運用方法が違います。

3-1.20代〜30代の方の場合
不動産投資において、時間は大きな武器になります。長期で返済可能なローンを利用できるからです。たとえば25歳で35年の不動産投資ローンを組んだ場合、月々決まった額を支払い続ければ35年後の60歳で完済となります。老後の不安がなくなるだけではなく、貯蓄やさらなる資産形成を進めることも可能です。若いうちは健康面で問題ないことも多いので、ローンの審査も通りやすく、繰り上げ返済で任意のタイミングにまとまった額を返済に当てれば、「返済期間を短くする」か「月々の返済額を安くする」のどちらかを選択することもできます。

さらに、若くて健康な時に始めることで「団信」に加入することができます。「団信」とは団体信用生命保険のことで、ローン契約者が死亡もしくは所定の高度障害状態になった際に、残りのローンを肩代わりしてくれる保険です。病歴があると加入できない場合もあるので、病気のリスクの少ない時に始めるられることも、大きなメリットでしょう。

3-2.40代〜50代後半の方の場合
さまざまな投資パターンを選べるのが、中年期に入っているこの年代の方です。30年から35年の長期返済ローンを利用して、月々のローン返済額を抑え、団信による生命保険的な効果を長く維持する方法がおすすめです。また、20代や30代よりも収入が多く頭金も多く用意できるため、毎月のローン返済額よりも家賃収入が大きく上回るようにすることもできます。これにより、老後の備えと貯金以外の方法で資産形成を行うことが同時に可能となります。金利支出をできるだけ減らしたい方は、ボーナスや退職金を利用した繰り上げ返済も可能です。多様な戦略が取れることが、40〜50代後半で不動産投資を始める最大のメリットと言えます。

3-3.60代以降の方の場合
定年退職後の方は定職に就いていないため、ローンを利用できないことが多いです。しかし、退職金や会社員生活で蓄えた貯金があるため、キャッシュに関しては現役世代よりも余裕があるでしょう。そこで、ローンを利用せずに不動産投資をするパターンが一般的です。現金は一度使ってしまえばなくなりますが、不動産に資産を変えれば、以下の3つのメリットがあります。

・相続税対策になる
・投資後すぐに家賃収入が得られる
・万一の場合でも家族に家賃収入の得られる不動産が残せる

賃貸用の不動産は、株や現金などに比べて相続税評価額が低くなるので相続税対策としても有効です。また、現金で不動産を買えば、購入直後から一定の収入が毎月入ります。現金のように使えば、いずれ資産がなくなる不安を解消し、不動産からの収入を気兼ねすることなく、人生を彩るための資金として使っていくことができるのです。加えて、もしもの時は、不動産という資産や遺族年金代わりの家賃収入を家族に残すことが可能です。

4.不動産投資にもっとも必要なのは「時間」と「健康」

年代別の不動産投資のポイントをお伝えしましたが、不動産投資における最大の武器は「時間」です。若いうちにローンを利用することで、頭金が少なくても長期ローンであれば月々の負担を少額に抑えることができます。加えて、健康に気を配ることも重要になります。「健康的な生活を送らなければ、人生を楽しく過ごせない」という心がけも大事ですが、投資用ローンの融資を受ける時、団体信用生命保険の加入が必要になる場合が多く、大病を罹っていると残念ながらローンの融資が受けられなくなることがあります。

そのためには、病気に悩むことが少ない若い時に不動産投資を始める、これがリスクを少なくして不動産投資を成功に導くためのポイントの一つと言えるでしょう。「株やFXをしたいから、投資資金を貸してほしい」と言っても、リスクが高いので金融機関は首を縦に振ってくれることありません。それはつまり、貸す側である金融機関にとっても、不動産投資というのはリスクが低い投資であり、収入が得られる可能性が高い投資だとみなしているからなのです。「時間」という平等に与えられた武器を活用して「健康」に運用できれば、不動産投資を成功に導くことは全く難しくありません。

まとめ

不動産投資でできる限りリスクを回避し、手堅く収入を得たいのであれば、20代や30代の頃から不動産投資ローンの融資を受け、物件を購入することがおすすめです。40代なら現在の貯蓄に合わせたローンを組むか頭金を多く入れて月々の返済額を低く抑える、50代なら退職金やこれまでの貯蓄で不動産を購入するなど、大切なのは年代に合った投資方法を見極めることではないでしょうか。

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