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【不動産投資初心者 必見!】始め方は頭金0円の35年ローンがおすすめ

不動産投資をこれから始める初心者にとって、どのような支払いプランを組むことが望ましいのかお悩みになることが多いと思います。頭金はどれほど用意したらいいものなのか。支払い回数は何回が妥当なのか。手持ち資金と現在と今後の収入を考慮してどのようなプランを組むべきなのかなど、不動産投資初心者にとってどのような支払いプランで始めるべきなのかの悩みはつきません。そこで、今回は理想的な不動産投資の始め方として、支払いプランにフォーカスしてご紹介します。

1.若いうちにローンを組むのがいい

不動産投資と言うと、定年退職した後に始めるようなイメージを持たれている方が多くいるかもしれません。老後の安定収入という意味で投資を始める方は多くいます。退職金やそれまでに貯めた資金を充当できるため、若いうちに始めるよりも不動産収益を多く受け取ることができます。しかし、当社がおすすめするのは30歳までにスタートすることです。若いうちから不動産投資を始めることは、定年退職後に始めるよりもリスクが小さくなります。

ある程度年齢が高くなってからですと、定年退職時に残債が多く残るため若い時より頭金を多く入れたり、繰り上げ返済を多くしたり、残債を一括返済しないと定年退職後にローンの残債がありプラスで収入が得られません。しかし、若いうちなら時間もあるため保険商品と同様に自己負担も少なく出来ます。当社のお客様でも20歳代でスタートする方が多いですが、その理由としてワンルームマンションは若いうちからでも投資ができて、比較的リスクが少なくリタイヤする時にはローンも完済し老後の安定を作れます。そう言った所ををメリットと感じて頂く方が多いからです。

2.老後に家賃収入を確保する理想的な支払いプランについて

手持ち資金を減らさずに無理なくローンを組むのであれば、タイトルにある「頭金0円の35年ローン」がおすすめです。30歳までに始めるとして、支払いが終わるのが60~65歳歳くらいになります。定年退職は65歳のところも増えていますが、そのくらいの年齢になった時にはローン支払いが終わり、家賃の全てを老後の安定した収入として受け取ることができるのです。

また、30歳だと就職して数年です。貯金はそこまで貯まっていないケースが多いので、頭金につぎ込んでしまうよりも手持ち資金として結婚や子育てのために持っておくことが良いでしょう。以下に頭金0円の場合と頭金300万の場合の支払いシミュレーションをまとめました。Aプランが頭金0円、Bプランが頭金300万。30歳で用意できるであろうくらいの頭金の額です。

こちらを見てもらうと、頭金0円だと月々の収支はマイナスです。一方で頭金300万なら月々はプラスになります。ただ、そのプラスの額はわずかに3,359円です。この額だけではとても不動産投資で稼いでいるとは言い難い額です。仮に、月々数千円のマイナスで35年後には安定した家賃収入を確保することができるからなのです。(※ローン審査の結果、頭金を用意しないと通らないケースもございます。)

生命保険に加入するよりか不動産投資の方がメリットが大きい

生命保険に入るくらいなら不動産投資の方がメリットが大きいと言われます。この支払いシミュレーションを見てもらうとそれがよくわかると思います。保険に加入している方ならわかると思いますが、月々5,000円〜数万円のプランに加入している方が大半です。それらは、掛け捨てもしくはあるタイミングで返戻金をもらえるプランだと思います。

今回のシミュレーションだと、頭金0円の場合は月々6,733円の支払いです。団体信用保険に加入していれば、もし死亡した際には支払い義務がなく家族に投資した不動産を残すことができます。しかもその後は家賃収入を確保してくれます。生命保険でも似たような収入保障保険がありますが、これは契約期間内に死亡した際、残りの契約期間中の収入保障を契約額分支払いしてくれるものです。あくまで契約期間に縛られます。30年契約で月々10万の収入保障の契約だった場合、27年経過した際に死亡すると、残りの3年間は月々10万を受け取れるという保険です。また、老後まで元気に過ごした際に受け取れる恩恵は保険とは比較になりません。保険の中にはある一定期間の満期後に返戻金として数百万単位で戻ってくるものがあります。ただ、これもその時のみとなり継続性はありません。

今すぐに家賃収入で生活できるくらいに稼ぎたいということであれば、今回のお話は当てはまりません。しかし、老後の安定収入という意味では「頭金0円で35年ローン」を30歳までにスタートして、毎月生命保険の支払いをしているくらいの感覚でマイナス分の支払いをしていると思うと、初心者にとっては不動産投資がとても身近に感じるのではないでしょうか。もちろん、投資した物件の空室が続くようではこの話は根本的に変わってきます。そうならないためには、「【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑えるには」の記事をご参照ください。

3.ローン審査に通る通らない

ここまで、ローンの支払いプランについてご紹介して来ましたが、そもそもローン審査が通らないとこの話は意味がありません。不動産投資用のローンは住宅ローンとは異なり、契約者本人の信用力と投資する不動産の収益力によって通る通らないが決まります。契約者本人単独で通らないパターンは、定職についていない方、未成年の方です。そして、定職についていて成年の方でも過去にローン支払いの滞りがあったり、消費者金融でのローン実績が直近である方は通らないことが多いです。

滞りでよくあるのが、携帯電話の支払いで滞ったことがある場合です。最近は携帯電話も割賦販売という形でローン契約を結んでいます。そこでの滞りは履歴として残り、ローン審査の際に影響が出て来ます。これらに問題ない場合は、契約者の職業、勤続年数、年収など一般的なローン審査の項目と物件の収益力についての判断となっていきます。

マンション経営大学では、不動産投資初心者の方を対象にしたセミナーを毎月開催しています。今回ご紹介した内容は不動産投資ノウハウの一部でしかありません。より詳しいお話を聞きたい場合はぜひセミナーへご参加ください。プロの講師からご説明させていただきます。

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