不動産投資をこれから始める初心者にとって、どのような支払いプランを組むことが望ましいのかは悩みどころだと思います。頭金はどれほど用意したらいいものなのか。支払い回数は何回が妥当なのか。また、手持ち資金と現在と今後の収入を考慮して、どのようなプランを組むべきなのか……など。

そこで今回は、理想的な不動産投資の始め方を、支払いプランにフォーカスしてご説明します。

不動産投資の基本から解説

そもそも不動産投資とは、文字通り土地や建物などの不動産に投資して利益を得ることです。不動産投資によって利益を得る方法は大きく分けると2種類あります。1つは、投資した不動産を賃貸して継続した収入を得る方法、もう1つは購入した不動産を売却して値上がりした分を利益とする方法です。1つめの不動産運用で得られる利益を「インカムゲイン」と呼び、マンションやアパート経営による安定して継続的な収入が得られる方法として不景気や好景気に関係なく利用されています。2つめの、売却で利益を得る方法は「キャピタルゲイン」と呼ばれ、現在は古い民家をリノベーションして付加価値を付けて売却する形などで行われています。

そして今、このインカムゲインを目的とした不動産投資が注目を集めています。なぜなら、まだまだ継続すると考えられる低金利政策や年金の崩壊、長寿命化の進行による老後の生活資金の不足、また終身雇用・年功序列賃金の崩壊による給与収入の減少への不安が背景にあるからです。このような状況に対して、不動産投資は株式投資に比べるとリスクが小さく、長期間安定して継続的な収入が見込めます。

このように魅力的な不動産投資ですが、初めて検討する方は「大きな資金が最初に必要だろうから、自己資金が少ないと無理だ」と考えるかもしれません。しかし、長期で安定した家賃収入を目的とした不動産投資は、若いときから始めることにより少額の資金、場合によっては頭金0円でも35年ローンを組んではじめられます。投資する物件をしっかり選べば、リスクを心配する必要もさほどありません。これにより、公的年金だけでは不足する老後の生活資金の一部として家賃収入を安定して得られるため、老後生活を安心して送ることができるでしょう。

ではここからは、不動産投資で成功するために押さえておきたい4つのポイントについて紹介します。

1.若いうちにローンを組む

不動産投資と言うと、定年退職した後に始めるようなイメージを持たれている方が多くいるかもしれません。老後の安定収入という意味で投資を始める方は多くいます。退職金やそれまでに貯めた資金を充当できるため、若いうちに始めるよりも不動産収益を多く受け取ることができます。しかし、30歳までにスタートすることがオススメです。若いうちから不動産投資を始めることは、定年退職後に始めるよりもリスクが小さくなります。

ある程度年齢が高くなってからだと、定年退職時に残債が多く残るため若い時より頭金を多く入れたり、繰り上げ返済を多くしたり、残債を一括返済しないと定年退職後にローンの残債がありプラスで収入が得られません。しかし、若いうちなら時間もあるため保険商品と同様に自己負担も少なくできます。マンション経営大学を運営するLife & Style株式会社のお客様も20歳代でスタートする方が多いのですが、その理由としてワンルームマンションは比較的リスクが少なく、若いうちからでも投資ができて、リタイヤする時にはローンも完済した状態にできるため、老後の安定を図れるからです。そういったところを大きなメリットと感じていただく方が多いのです。

2.老後の家賃収入の確保をゴールにする

手持ち資金を減らさずに無理なくローンを組むのであれば、「頭金0円の35年ローン」がおすすめです。30歳までに始めると、支払いが終わるのが60～65歳くらいになります。定年退職は65歳の会社も増えていますが、そのくらいの年齢になった時にはローン支払いが終わり、家賃の全てを老後の安定した収入として受け取ることができるのです。目先の所得ではなく、将来の資産形成を目指しましょう。

また、30歳だと就職して数年です。貯金はそこまで貯まっていないケースが多いので、頭金につぎ込んでしまうよりも手持ち資金として結婚や子育てのために持っておくのがいいでしょう。以下に30歳で用意できるであろう金額で、頭金0円の場合をAプラン、頭金300万円の場合をBプランとして支払いシミュレーションをまとめました。

シミュレーションでは、頭金0円だと月々の収支はマイナスとなり、頭金300万円だと月々3,359円のプラスになります。短期的に見ると不動産投資で稼いでいるとは言い難い額ですが、長期的に見ると完済後には家賃収入がそのまま利益となります。ただしローン審査の結果、頭金を用意する必要があるケースもあるので、事前にご確認ください。

2-1.生命保険としての役割も
不動産投資には生命保険としての役割もあります。保険に加入している方なら分かると思いますが、月々5,000円から数万円のプランに加入している方が大半です。それらは、掛け捨てもしくはあるタイミングで返戻金をもらえるプランだと思います。

今回のシミュレーションだと、頭金0円の場合は月々の収入がマイナス6,733円です。つまり、月々6,733円を支払って保険に加入していると考えることができるのです。というのも「団体信用保険」に加入していれば、万一死亡した際には家族に投資した不動産を残すことができます。しかもその後は家賃収入も確保できます。

生命保険でも似たような収入保障保険がありますが、これは契約期間内に死亡した際、残りの契約期間中の収入保障を契約額分支払ってくれるもので、あくまで契約期間に縛られます。保険の中には、ある一定期間の満期後に返戻金として数百万円単位で戻ってくるものがあります。ただ、これもその時のみとなり継続性はありません。

今すぐに家賃収入で生活できるくらいに稼ぎたいということであれば、今回のシミュレーションは当てはまりません。しかし、長期的な収入を考えるのであれば、30歳までに頭金0円で35年ローンを組んで、毎月生命保険の支払いをしているような感覚でマイナス分の支払いをしていると捉えれば、人より先に将来の安定した生活のための準備をしていることになります。

3.ローン審査に通るための条件を知る

ここまでローンの支払いプランについてご紹介してきましたが、そもそもローン審査に通る必要があります。不動産投資用のローンは住宅ローンとは異なり、契約者本人の信用力と投資する不動産の収益力によって通るか通らないかが決まります。定職についていない方や未成年の方、または定職についていて成年の方でも過去にローン支払いの滞りがあったり、消費者金融でのローン実績が直近であったりする方は通らないことが多いのです。

よくあるのが、携帯電話の支払いが滞ったことがある場合です。最近は携帯電話も割賦販売という形でローン契約を結んでいます。そこでの支払いの滞りは履歴として残り、ローン審査の際に影響が出てきます。これらに問題がない場合は、契約者の職業、勤続年数、年収など一般的なローン審査の項目と物件の収益力で判断されます。

4.不動産投資の情報を収集する

株式やFX投資では、国内外の経済、政治、社会、為替、企業業績などについて知識を得る必要があり、そのためには多くの時間が継続的にかかります。一方で不動産投資には、恒常的な勉強の手間がかからない、という大きなメリットが。とはいえ、まったく知識がないよりはある程度は基本的な知識があったほうが、成功の可能性は高まります。そこで、3つの効果的な情報収集の方法を紹介します。

4-1.ネットで情報収集する
ネットでは、多くのホームページに役に立つ記事が掲載されています。ただし、ネットの記事には間違った情報も多く載っています。情報の発信元が信用できる会社かどうかを、実績や評判などで確認することが大切です。また金利や家賃相場など変動する情報は、それが最新の情報かどうかを確かめるようにしてください。

4-2.本を読む
ネットの情報は断片的ですが、本は体系的に書かれているので理解しやすいというメリットがあります。選び方としては、まず教科書のように基本から書かれている本を最初に選ぶのがポイントです。次に、収支のシミュレーションや体験談など、知りたい分野について具体性を持って詳しく書かれた本を選ぶと効率的に学べます。マンション経営大学でも、初心者の方でも読みやすい本を出版しているので、ぜひ参考にしてください。

 
4-3.セミナーに参加する
本やネットの情報では一方通行でしか情報を入手できないため、不足している知識を深めたり、疑問点の解消をしたりすることは簡単にはできません。その点、セミナーに参加すれば不動産投資に見識のある人に、直接個別相談や質問ができます。またもちろん、講義では実戦的な投資方法を最新のデータや、場合によっては未公開情報をもとに得られます。セミナーは、中には有料の場合と無料の場合がありますが、まずは無料セミナーを受講してみることをオススメします。

まとめ

マンション経営大学では、不動産投資初心者の方を対象にしたセミナーを毎月、全国各地で開催しています。今回ご紹介した内容は、不動産投資のノウハウのほんの一部でしかありません。より詳しい話を聞きたい方は、ぜひ無料セミナーへご参加ください。不動産投資に詳しいプロが不安や疑問を解消します。

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