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「なぜ私は不動産投資に失敗したのか」手堅い物件だと思ったのに

不動産投資は価格の流動性が株式やFXよりも低く毎月安定して家賃収入が得られる為、不動産投資はミドルリスク・ロングリターンの比較的手堅い投資と言われています。しかし不動産投資も賃貸の需要がなければ賃料収入を得ることができません。また、物件の問題点を見逃していたせいで、大損をすることもあります。

物件をよく見なかった、需要を見誤ったなど、不動産投資で失敗をしてしまった人の実例を見て、どうすれば不動産投資で失敗をしないかを学んでいきましょう。

不動産投資の失敗事例その1.
大学がまさかの移転をしてしまった

Chernivtsi National University, Residence of Bukovinian and Dalmatian Metropolitans, Chernivtsi, Ukraine.

【投資家プロフィール】
Kさん 
50代男性
購入物件:約900万円の1Kマンション
築年数:30年

投資家のKさんが購入したマンションは、私立大学の近くにある物件でした。大学の近くには2階建てのアパートが多いのに対して、Kさんのマンションはやや駅から離れてはいたものの、防犯性の高さから女子学生を中心に入居が期待できました。

私立大学は関東地方とはいってもやや郊外にあったので、賃料は6万円程度で、利回りは約8%を見込んでいました。築30年ほどのマンションとしても悪くなく、1人暮らしをしたい学生の需要があれば、安定した運営ができるだろうと思い購入したそうです。

購入してから最初の数年間は、その思惑通りに空室を発生させることもなく、入居率はほぼ100%を保つことができていました。ところが5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表。少子化による定員割れが目立ってきていたので、学生から敬遠される傾向のあった主な学部を都心へ移動させ、そのキャンパスには1学部のみを残す、という起死回生の策を学校側がとったのです。

その影響で大学の周辺に住んでいた学生も引っ越すことになり、期待していた新入生も翌年からわずかになってしまいました。もともと大学から近いと言うだけでマンションを買っていたので、駅へのアクセスなど利便性がそれほど良くなかったKさんの物件は、一気に入居者付けに苦労することになったのです。

また、住人が3月ギリギリまで入居していたので、内覧可能になるのが4月からとなり、年度の切り替わりのタイミングでうまく客付けできず、1年近く空室になるという事態も発生。その年の利回りは0%となってしまいました。結局、Kさんは売却することにしたのですが、大学の移転によって新たに欲しいという人が少なく、購入時の価格の3分の1程度でしか売れなかったそうです

不動産投資の失敗事例その2.
競売物件に素人が安易に手を出した

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【投資家プロフィール】
Iさん
40代男性
購入物件:約2,000万円の2DKのマンション
築年数:25年

もともとアパートを1棟所有し、安定した経営をしていたIさん。アパートの次は都心のマンション投資に乗り出したいと考えましたが、価格がかなり高く、実質利回りも5%いけばいいものばかりで、なかなか思うような物件に巡り合うことができませんでした。

そこでIさんが注目したのは、競売物件でした。競売物件とは、債務の返済が滞った人などの債権として裁判所が売りに出すものです。今はネットでも専門で取り扱う情報サイトができ、かなり注目する人が増えましたが、2000年代前半はまだ一般の人が簡単に情報を集められるものではありませんでした。

それでもIさんは本を読んだり、知り合いの不動産会社に聞いたりして勉強し、繁華街近くの2DKのマンションを2,000万円ほどで購入することに成功しました。付近の同条件の物件の相場が2,800万円前後だそうなので、かなり安い買い物をしたと言えるでしょう。賃貸に出しても家賃で月15万円は期待できるような物件でしたし、リフォームして転売することも考えられました。

しかし実際に購入し、中をよく見ると返済が滞った人が住んでいただけに、残置物や溜め込んだゴミが山のようになっていて惨憺たる有様でした。部屋の内装もひどい状態で、壁紙の交換や床の貼り替えが必要なのはもちろんのこと、トイレや風呂などにも垢やサビが目立っており、人に貸すならこれらも取り替えないと使い物になりませんでした。

なにか事故や事件があったわけではないので、心理的瑕疵物件とまではいきませんが、Iさんの心情的にはそれに近い状態だったそうです。結局、残置物の処分をしたうえで内装を完全に取り替え設備のリフォームまでしたところ、500万円以上かかってしまったそうです。前の所有者がそれまで滞納していた管理費などもあり、それを支払ったことで競売で安く物件を買った意味はなくなり、ただただ心理的な疲労感だけが残ったそうです。

リフォーム後は管理をするのも嫌になり、そのまま売り払ってしまったようですが、管理費や税金、仲介手数料などを無駄に支払い時間も無駄に費やしただけで、高い勉強代になってしまった、とのことです。

不動産投資の失敗事例その3.
利回りだけをみて郊外で中古のワンルームマンションを購入した

cost cut

【投資家プロフィール】
Cさん
30代男性
購入物件:約800万円のワンルームマンション
築年数:30年

Cさんは、購入費用の低さと利回りから、東京の郊外に中古のワンルームマンションを購入しました。マンションの購入価格は、800万円。月5万円の家賃を想定していたので、単純計算で表面利回りは7.5%です。入居者もすぐにみつかり、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者は退去してしまいました。そこからが、Cさんにとって想定外でした。もともと築年数が古く、駅から15分ほどのところにある物件だったこともあり、入居者がなかなか見つからなかったのです。

そこで家賃を4万円まで下げ、やっとのことで入居者を見つけたものの、空室期間が4ヶ月も空いてしまいました。結局、当初想定していた7.5%という利回りも、その年は4%まで下がってしまうことに。さらに家賃を下げたことによって、毎月の手出しが増えてしまいました。

一時は売却も検討しましたが、築年数が古く駅からも少し離れているため、買い手がつかなかったそうです。利回りだけをみて購入しても、そもそも入居者がいなければ利回りは0になってしまいます。Cさんは、最初の利回りだけを見て購入したことを後悔しているそうです。

どうしたら不動産投資の失敗を防げたのか

不動産投資の失敗を防ぐ方法その1.
1つの大学や企業に依存した賃貸物件経営はやめる

少子化のこの時代、特に地方では、いつ撤退するかわからない大学に依存するのは少々危険です。また企業の大工場があるからといって、そこで働く人の需要を見込んで賃貸経営を行うのも危険です。たった1つの大学や企業による需要を見込んで物件を買うのではなく、交通の便がいい場所など、環境面や生活面で一人暮らしの需要がなくならない物件を選ぶようにしましょう。

失敗を防ぐ方法その2.
内覧ができないリスクが高い競売物件には投資しない

競売物件は、通常の物件と違い内覧ができない、売り主が瑕疵担保責任を負わない、入居者は買い主が自分で退去をさせなければいけないなどのリスクを持っています。もちろん相場より格安で買えることは大きな魅力に思えますが、不動産投資の初心者にはいろいろとハードルが高いと言えます。安全に不動産投資をするのであれば、競売物件には手を出さないほうが無難です。

失敗を防ぐ方法その3.
高利回りや目先の収益に惑わされないようにする

周辺の家賃と比べて高い家賃が設定されているのであれば、次の入居者が入るタイミングで家賃が下がる可能性があることは分かるはずですが、例えばやっと見つけた高利回り物件だと、数字に惑わされて購入してしまう場合もあります。「木を見て森を見ず」と言うことわざの通り、周辺の家賃相場はもちろん、物件の築年数やグレードを良く見ずに、高利回りだと言う理由だけで購入すると、失敗しかねません。安定した家賃収入を確実に得たいのであれば、利回りで判断するのではなく、家賃が適正価格であるかどうかや物件が家賃に見合ったグレードかどうかなどを見極める必要があります

不動産投資の初心者にとって本当に手堅い物件とは?

事例とまとめを見て、不動産投資で失敗する人の共通点がお分りいただけたと思います。収益性目当てにリスクを十分に考慮せず物件を買うと、失敗する可能性は高まります。では不動産投資で成功するためには、どのような物件を購入するべきなのか。ここからは成功に近づくためのポイントを2つご紹介します。

1.需要と魅力のある東京圏(東京・川崎・横浜)の物件
入居率を高く維持するために必要な条件は、物件があるエリアに多く人が住んでいる、あるいは人が増える見込みがある、つまり賃貸需要がある場所を選ぶことが重要です。特に今注目のエリア3つを以下にご紹介します。

・池袋エリア
池袋エリアは東京都内でも特に単身者世帯が多く、単身者向け賃貸物件の需要が高いエリアです。人口も増加傾向にあり、池袋駅前の開発計画が多数進行中など、街としての魅力も今後高くなることが見込まれます。渋谷駅に匹敵する利用者を誇る池袋駅がありながら、物件が比較的安いのも魅力です。

・川崎エリア
横浜よりも東京に近く、通勤通学の便は抜群です。日本で一番人口の増えている市町村であり、川崎市内7区全てで人口が増加しています。武蔵小杉駅や川崎駅付近の人気が上昇しています。

・横浜エリア
みなとみらいを中心としたブランド力があり、横浜という街に住みたい人からの需要はもちろん、東京への通勤需要もあります。人口も2040年前後まで増える見通しです。

2.新築でブランド性のある物件
新築物件の購入価格は中古物件より相対的に高いものですが、不動産投資においては、それを補って余りあるメリットを持っています。

・新築なら家賃収入が長期で得られる
新築は中古よりも耐用年数が長い分、長期にわたって家賃収入が得られます。将来、安定的な収入を得ることを考えるのであれば、新築のほうがメリットがあります。

・ブランド物件は資産価値が落ちにくい
ブランドマンションは、開発会社が威信をかけて建築しているため、立地面やデザイン面、機能面、セキュリティー面、耐震面でも信頼性があります。また、不動産開発会社もブランド価値の低下を避けるため、できるだけ市場に安く出回らないようにしています。

・維持コストは安い
中古マンションなどの中古物件は初期費用が安いものの、修繕積立金や管理費が高いことがあります。いっぽうで新築ブランドマンションは中古より購入価格が高いものの、新築なのでメンテナンスや管理が基本的な内容で収まるため、維持費が安く済みます。

また新築は入居率が高いため、広告費を掛けて集客をしなくても空室を埋めやすいのが特徴です。中古の場合は、入居者がなかなか決まらないこともあるために高額な広告費を掛けて、ようやく入居者が決まるケースもあります。あまりにも安く古い物件では、「失敗事例3」のような事態も起こりやすいのが事実です。加えて、中古で前の入居者がいる場合は内覧ができないので、「失敗事例その2」のようなリスクも起こり得るのです。少しでも気になるマンションがあれば、問い合わせをして内覧を行えば、「購入前の印象と違った!」というリスクは回避できるでしょう。

まとめ

不動産投資で失敗を避け、成功に少しでも近づくためにはエリアや物件、中古か新築かなど、様々な要素をみていく必要があります。まずは情報収集のためにもいろいろな不動産会社の資料を集めて比較検討したり、セミナーに足を運んで学びを得たり、不動産投資のプロと直接話して疑問を解消したりすることから始めるのがオススメです。

マンション経営大学では、様々な不動産投資のノウハウを持っています。より詳しいノウハウにご興味がある方は、ぜひお気軽にセミナーにお申し込みください。

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