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不動産投資の失敗談から学ぶ、失敗をしないために本当に必要なこと

不動産投資の失敗談から学ぶ、失敗をしないために本当に必要なこと
不動産投資が手堅い投資方法であることは、間違いありません。とはいえ自分で学んでいこう、リスクを減らしていこうという取り組みをしなければ、当然ながら失敗をすることもあります。この記事では実際に失敗してしまった人の事例を3つ取り上げます。それぞれの事例に対して、どんなリスク対策をすれば良かったのか、失敗しないためにはどんな心がけが必要かについては最後にまとめて記載しているので、まずは事例を読みながら一緒に考えてみてください。

事例その1 不動産物件の経営は順調だったが、他の投資で失敗をして穴埋めに物件を売った

【投資家プロフィール】 40代男性
購入したマンション:約2000万円、築年数10年のワンルーム2部屋

この方が購入したマンションは急行停車駅から徒歩5分以内と恵まれた場所にあって、物件の収益も十分にあり、運用は順調でした。需要が確実に見込める場所を比較的安い価格で購入できたこともあって、表面利回りで8%ほどの収益を確保し、空室が発生してもほぼ翌月には入居者が新しく入る、という状況だったのです。

ではなぜこの方が、物件を手放さざるを得なかったのでしょうか。それは他の投資で失敗をしてしまったからです。2007年から2008年のサブプライムローンの崩壊からリーマンショック時には、ドル円相場が最高値の125円から最安値の75円まで大きく下がりました。その影響は大きく、FX投資をしている人や株式取引をしている人の中で、甚大な被害を受けた人が多く発生しました。この方の場合は、FXでの損失を埋めるために、物件を売却。そ れによりFXでの致命的な損失は防げたものの、投資家としては大きなマイナスとなってしまったのです。

不動産投資そのものは、直接的に為替変動の影響を受けることは少ないです。もちろん、景気悪化によって会社の給料が下がり、家賃が払えなくなってしまった、会社が倒産して転職せざるを得なくなった、などの理由で入居者の退去が起こることは0ではないでしょう。しかし誰にとっても住まいは必要なものなので、基本的には景気の影響を受けにくいのが家賃収入の良いところなのです。

事例その2 入居者が孤独死をして、物件から人が離れていってしまった

【投資家プロフィール】 60代男性
購入したアパート:約3000万円、築年数20年のワンルーム

この方が運営していたのは、首都圏から離れた場所にある郊外のアパート。築年数はそれほど古くありませんが、あまり良い立地ではなかったので、客付けに苦労する物件でした。そこで空室対策をするために、周辺の物件よりも2割ほど家賃を下げました。その結果、収益は減り、それほどこの物件を運営する意味はない状態に。収入が低い人や、保証人を用意できない人なども空室を埋めるために入れていたので、中には定職がない人もいました。一応家賃保証会社は利用していましたが、連帯保証人がいないというリスクは抱えたままでした。

そんなある時、まったく連絡が取れない入居者が、部屋の中で孤独死をしていたという出来事が発生。孤独死でも事件性がある可能性もあるので、警察が現場検証を行います。すると、あまり人が多くない街なので、「警察がアパートで捜査をしている」と周囲で噂になってしまい、アパートの入居者も何かあったのかと、オーナーの男性に問い合わせをしてきました。捜査の結果、実は亡くなった人は特に身寄りもなく、収入も安定していないために体調が悪くても病院へ行けず、ついには病気にかかってそのまま亡くなってしまっていたことがわかりました。そんなふうに同じアパートで孤独死が起こったことで、気分を害した多くの入居者がアパートを退去。収益は大幅に低下し、さらに事故物件となったことで、アパート経営は赤字になってしまったのです。

事例その3 安易なペット可物件への転用で、入居者が住まなくなってしまった

【投資家プロフィール】 60代夫婦
購入したアパート:約4500万円、築年数12年

この夫婦の場合は、自分たちがペット愛好家ということで、既に所有していたアパートを客付けのため、ペット飼育可物件にして新たに募集に出しました。その結果、ペットを飼いたいという人が住んでくれるようになり、さらに家賃を相場より高くすることができました。収益性の意味でもお金をかけずに客付けをすることができたので、転用は成功したという状態でした。

しかし、ペットを飼うと当然ながら騒音やペット臭などが発生します。この物件は、もともとはペット飼育可とは謳っていなかったので、入居者の中にはペットが嫌いな人もいました。次第に「ペットがうるさい」というクレームが入るようになり、ペットを飼育している人といない人でトラブルが起きるように。そしてペットが嫌だという人は、どんどん退去してしまいました。仕方がないのでオーナー夫婦は、以前よりもペット可物件であることを大きく売り出し、ペットと暮らしたいという人にのみアピールすることにしました。

ところが、そもそも初めからペットに特化した物件ではなかったため、ペットとの生活を重視して見に来た人にとっては、設備や内装面で不満を感じる物件となっており、再び客付けに苦労することになってしまったのです。

どうしたら失敗を防げたのか

———その1 投資先は分散し過ぎず、意味のある投資をする
不動産投資1本に絞ると、それ相応のリスクはあります。とはいえせっかく手堅い不動産投資で利益を出していたのに、リスクの高い投資に手を出したばかりに不動産を手放さざるを得なかったのは、この方にとって大きな痛手になりました。投資で失敗をしたくないのであれば、不動産のようにリスクの低い対象に絞って分散投資をしたほうがよかったでしょう。

———その2 家賃を安くし過ぎたことで、良質な入居者が離れていってしまった
家賃を安くすると、それだけ収入がない人が多く住むようになります。家賃滞納などのリスクも大きくなりますし、収入も身寄りもない高齢者の場合、病気などで孤独死をする可能性も高くなります。家賃を下げて客付けをするのではなく、しっかりと収入がある人に住んでもらうための空室対策をするべきでしょう。

———その3 中途半端な仕様なら、ペット可物件を名乗らないほうが良い
お金をかけずに中途半端な仕様でペット可物件を謳い、防音対策などもしなければ、住人同士でトラブルが起こることも十分に考えられます。リフォーム・リノベーションを行ったうえで、ペット好きな人を呼び込めるようにするべきでしょう。

まとめ

その1、その2のケースは、安易に客付けを行おうとした結果、それが必要以上のリスクを生んでしまったという失敗例になります。リスクを回避しようとすると、どうしても時間やお金がかかってしまうものですが、最終的な損益を減らし、利益を増やすためには多少の手間は欠かせません。コストと時間をかけながら、効果的な空室対策を徐々に学んでいくようにしましょう。そうして得た知恵と経験は、その後何十年と役立つ糧になってくれるはずです。
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