個人投資家による不動産の運用では、戸建やアパート、一部屋ずつ購入する区分マンションを経営するなどの手法が知られ、主流となっています。

戸建てやアパートの購入は数千万円単位の資金が必要となることが多く、自己資金を多く用意できない人にとっては、ややハードルが高い投資手法と思われがちです。しかし、ワンルームマンションであれば２,000万円台で購入できるものもあり、融資が下りやすいことから自己資金に不安がある人でも投資を始めやすくなっています。

ここではワンルームマンションを経営しながら収入を得ていくために、必要な知識と流れをお伝えします。

1.マンション経営に必要な知識の集め方とポイント

マンション投資が比較的始めやすいと言っても、高額な資金が動くことに変わりありません。失敗しないためにも、事前に必要な知識は身につけておきましょう。

1-1.まず総合的な知識はセミナーで学びましょう
書籍などを購入し、自己流で学ぶこともできますし、最近では不動産を実際に運営している人のブログでも学ぶことができますが、マンション投資の知識を総合的に身につけるために、まずは不動産会社などが主催するマンション経営に関するセミナーに参加するのが一番です。初心者向けセミナーでは、物件選びのコツから資金調達の手段、購入後の運営の仕方や税金に関する知識など、幅広く教えてくれます。

1-2.投資を始める前に知っておきたいマンション経営のポイント
セミナーで包括的にマンション経営や不動産投資の知識を学べば、全体像を掴むことができます。その後、投資の中で自分が特に気をつけたいポイント、興味を持った分野について深く掘りさげていくと良いでしょう。
必要最低限として身につけておきたい知識には、以下のようなものがあります。

・どこのエリアに物件を購入すれば運営が安定するか
マンション経営を安定させるためには、入居者が見込めるエリアを選ばなくてはいけません。人口が増えているエリア、これから人口が増えそうなエリアを見抜く目を養うことが必要です。

・どのような物件に入居者が集まりやすいか
物件の魅力、設備やデザイン、耐震性や防犯、生活の利便性を左右する周辺環境など、人が集まりやすい物件のポイントを押さえる必要があります。部屋探しをしたことがある人は、自分がどのような部屋を選んできたのかを振り返りながら、魅力的な物件とは何であるのかを考えると良いでしょう。

・どうやってマンション購入の資金を調達するか
キャッシュでマンションを買える人はそうはいません。金融機関から融資を受けてマンションを購入するのが一般的です。金融機関は、どのような物件や人物に融資するのか、セミナーや本で知っておきましょう。

・不動産投資に伴う法律や税金の知識
法律や税金について知っておくことも、大変重要です。ちょっとしたコツで節税できる一方、税金を適切に納めていないと、脱税で追徴課税を納付する必要が出てきます。そうした事態に陥らないためにも、法律や税金の知識をセミナーや本で蓄えておきましょう。

2.マンション経営の準備と流れ

では、実際にマンションはどのような流れで購入するのが良いのでしょうか。

2-1.まずは物件の状態や周辺環境をチェック
書類上やネット上では知ることができない情報を得るために、現地調査は大変重要です。入居中は難しいですが、空室の際は、室内の状態や、設備が整っているか、エントランスや周辺環境も実際にチェックしておきます。安全面や利便性を重視するのであれば、最寄り駅からのアクセスも確認しておきたいところです。

2-2.提示されている収益性が確かなものなのかを自分で考える
次にチェックするべきは収益面です。投資用物件を購入する時には、「表面利回り」が提示されます。表面利回りとは、家賃収入を物件価格で割った数値で、維持管理費などマンションの保有にかかるコストを計算に入れていませんので、実質的な利回りとは異なります。実際には、購入時の諸費用、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税などがかかります。古いマンションは管理費や修繕積立金が高いケースが多く、また室内の修繕費などがかかってしまいますので、物件価格が安くても、実質的な利回りがあまり良くないことが多いです。中古マンション特に注意が必要です。

2-3.購入する物件の住人、管理組合を調査する
マンションの場合、区分所有者によって組織されている管理組合があります。中古のマンションの場合は管理組合がきちんと機能しているか、大規模な修繕が予定されていないか、修繕積立金が蓄えられているかなど、しっかりと確認しましょう。

2-4同時進行で資金調達の手段も模索する
これらの物件調査と同時に、資金調達の手段についても、金融機関にローンを依頼するのか、自分で現金を用意するのか、段取りをつけておきます。不動産会社が金融機関を斡旋するケースも多いので、相談してみましょう。

3.マンション購入後にやるべきこと

環境面、設備面、管理組合を確認し、収益面で納得して資金を用意できたら、マンションを購入します。ここでようやく、不動産投資のスタートラインに立てたことになります。
しかし、人に貸して家賃が入り、継続した経営ができてこそのマンション経営。マンション購入後は、どのように経営していくべきか、確認しておきましょう。

3-1.入居者付けや管理は委託しましょう
特に本業を持つ会社員にとっては、こまめにマンションに赴いて掃除したり、入居者とのメールでのやり取りなどは、手間がかかります。基本的には、マンションの「建物管理】と、入居者募集などの「賃貸管理」は不動産管理会社に任せるのが一番です。建物の管理状態や入居状態の良い物件を管理する会社は、管理の質が高いことがほとんどです。

3-2.作業はせずに、意思決定がオーナーの仕事
不動産のオーナーがやるべきことは、判断と意思決定です。不動産会社とのやり取りの中で、家賃の価格設定や室内の修繕方法など、オーナーが決めるべきことはいくつかあります。
適正な物件運営ができるように、不動産投資に関する知識を常に吸収していきましょう。適切な判断ができれば、会社員とマンション経営の両立は難しくありません。

3-3.確定申告は自分でやりましょう
マンション経営を行い、その過程で得た所得には所得税や住民税が課税されます。そのため、毎年確定申告が必要です。1月から12月までの年間所得を税務署に申告を行います。不動産所得で赤字が発生した場合は、本業の給与と損益通算することで、所得税や住民税から納めすぎた税金が還付されることもあります。

4.まとめ

マンション投資で安定した収益を得ることは、決して難しいことではありません。そのために必要な知識を身につけるには、最初に述べたようにセミナーに参加してみることが一番です。
セミナーに参加すれば、知識が得られるだけではなく、スタッフからのアドバイスも得られ、物件選びや立地選びのポイントなど、業界の人だからこその生きた情報も入手できます。
知識を身につけないまま、安易な気持ちで不動産投資を始めてしまうと、収益性が適当でない物件を高額で購入し、損失を被ってしまうこともありえます。
マンション経営に興味のある方、興味はあるけどまず何をして良いかわからないという方は、まずは初心者向けの不動産投資セミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

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