【中古マンション】リノベーション物件は不動産投資に向いているのか？
投資用の不動産物件を購入するときに重要なのが物件選び。新築物件だけではなく、中古物件も視野に入れ、幅広く探すことも大切です。最近では、政府の指導で中古物件の流通が活発になっています。中古物件を購入してリノベーションをすれば、新築物件と同様の機能性やデザイン性を持たせることも可能です。しかし、安いからといって、利回りの数字だけを見て中古物件を買えば良いというものではありません。
そこで中古物件にリノベーションを施して運営するときのポイント、物件の選び方と購入時のポイントなどをここではお伝えしていきます。
1.投資用中古マンションの選び方
リノベーションを前提に中古物件を購入するときに、元の物件の良し悪しがリノベーション後の物件の魅力に大きく影響します。どういったポイントを踏まえて中古の投資用マンションを選べば良いのでしょうか。
1-1.築浅で設備が最新のものであること
中古物件を購入するにしても、できるだけ築年数が新しいほうが良いです。価格だけを見れば、同じ中古物件でも、築30年のほうが築10年よりもはるかに安いのは当然です。ただし、あまりにも古い中古マンションでは、多額の修繕費が毎月かかることが多く、毎月の支出ベースで見れば、金銭的なメリットはそれほど大きくありません。
そして、何よりも、築10年以上と築10年未満の物件では、設備の充実度に大きな違いがあります。表面上の設備の入れ替えは古い物件でも可能ですが、配管や回線の導入など、物件の拡張性に差が出てしまうのです。築古物件は回線を引き込むスペースがないなどの理由で拡張性に乏しく、また、大幅に設備を導入するときに莫大な費用がかかってしまうことがあるのです。見かけの価格だけではなく、購入後の維持費やリノベーションの工事費についても視野に入れておきましょう。
1-2.立地を見て先の需要が見込めるものであること
設備と同じくらい、もしくは、それ以上にしっかりと確認しておかなければいけないのが物件の立地です。不動産投資の成否を最も大きくするポイントは立地だと言われています。単身者向けの賃貸物件を購入する場合は、単身者が多く住んでいるエリアに物件を買うべきです。そして、今だけではなく数十年先も見据えて、需要が変わらないエリアを選ばなければいけません。
逆に、地方都市でファミリー層が多く住んでいる場所に単身者向けマンションを購入しても、需要は見込めません。ターミナル駅の沿線や周辺に大学や大手企業などが多く、単身者向け物件の需要があるエリアをチェックしていきましょう。国勢調査のデータを確認していけば、その場所の周辺にどのような年代の人が住んでいるのかを知ることができます。また、世帯構成も単身者が多いのか、それとも、ファミリー層が多いのかが把握できます。国勢調査のデータ以外にも、入居者を募集している競合物件の数などを載せた住宅情報サイトのデータも参考になります。これらのデータを活用して、単身者向けの投資用物件をどこで購入するのかを決めましょう。
2.中古物件の魅力は利回りの良さだが
新築物件に対する中古物件の魅力と言えば、やはり利回りです。なぜ新築物件よりも中古物件のほうが、利回りが良くなるのでしょうか。
2-1.中古物件は新築物件より利回りは高いが生涯収入では
新築物件は、例えば3,500万円で購入して10万円の家賃収入が取れる物件であれば表面利回りが3.4％【計算式：（10万円×12か月）÷3,500万円）】となります。
一方中古として流通する物件は、築浅の物件であれば、家賃はそう変わらないので、家賃が新築と同じ10万円取れている物件であれば利回りが高くなるのは当然です。
しかし、ここで気を付けなければいけないのは生涯収入の違いです。
新築の耐用年数を60年とした場合の生涯受け取れる家賃収入の違いが下記となります。
例えば
新築は （10万円×12か月）×60年＝7,200万円
築30年は（10万円×12か月）×30年＝3,600万円
築20年は（10万円×12か月）×40年＝4,800万円
築10年は（10万円×12か月）×50年＝6,000万円
築10年と比べても1,200万円も生涯収入が少なくなります。
同じ条件の、築10年の物件を3,000万円で購入できたとしても生涯収入では700万円の損となりますので見た目の利回りは中古が良くても将来的には損をする事もあるので気を付けましょう。
2-2.中古物件は売主の都合で安く買えることもあるので、高い利回りが期待できることも
新築物件は物件の開発業者が売主です。そのため、価格は同一条件の物件では基本的には一律と言っていいでしょう。
しかし、中古物件ではそれぞれに異なる売主がいて、各売主の事情によって売りに出された理由も違います。場合によっては、利益を十分に確保した上で売ろうと考えている人がいれば、とにかく現金がすぐに必要で、多少は値が下がっても売らざるを得ないなどの事情を抱えた人もいます。後者の場合市場価格よりもやや安めの値をつけて売り出されるので、安く買えるチャンスが生まれます。売主の都合で安い物件が見つかることがあるのも中古物件の魅力だと言えます。
ただし、築古物件はもともとの築年数経過している物件なので、築25年のものを買って35年、40年と貸していくのは難しいと言えます。短期的な物件の再生策と言える側面もあります。短期的な収益性を求めるか、もしくは貯金を眠らせるよりは不動産投資を行って利益を上げていきたいという方向けとも言えます。
また、近年東京圏は物件不足で中古物件の値段が高騰しています。安いからと言って何も見ずに購入すると後から高額な修繕費が必要になったり入居者が決まりづらい場所だったりする売れ残り物件の可能性もあるので気を付けましょう。
3.おすすめのリノベーションの方法
投資用の単身者向け中古マンションを購入した後はリノベーションを行い、物件としての魅力をアップさせなくてはいけないこともあります。そこで物件の魅力をアップさせるためのリノベーションのポイントを確認していきましょう。
3-1.需要の高い設備を導入する
多少なりとも古い物件を購入しているわけですから、現在新築として売り出されている物件よりも設備やデザインが劣っています。そこで賃貸物件情報サイトのアンケートなどを参考に、単身入居者の需要が高い設備の導入を考えてみましょう。
例えば数多くのアンケートで最も人気が高いのは、無料インターネットです。大家自らがインターネット会社と契約して、引越しの初日から入居者が無料でインターネットが使えるようなサービスを提供します。防犯面では、オートロックやモニター付きインターホンなどは人気があります。オートロックはマンションの入口に導入する設備ですので、個人で導入はできませんが、モニター付きインターホンは各部屋の設備に当たるため、自分で取り付けることもできます。その他にも、部屋の前に宅配ボックスを設置する、浴室乾燥機を設置するなどの設備投資を行うことで、物件の魅力はアップします。
3-2.間取りを変更する
間取りを変更することも、物件の魅力をアップさせるリノベーションの一つです。例えば3点型ユニットバスを導入している物件は、今ではあまり人気がありません。そこでユニットバスをバス・トイレ別に改装します。そうすることで、バス・トイレ別物件を求めている入居者にアピールをすることができます。その他にも、ワンルームの部屋を１Kに変える、逆に１Kをワンルームに改装して、広々とした間取りにするなど、入居者のターゲットに合わせて改装する方法もあります。
ただし、マンションの構造によっては、可能・不可能な間取りの変更がありますので、その点は購入前にチェックしておきましょう。
3-3.壁紙や床材を変えて雰囲気をもたせる
最も簡単なリノベーションは、壁紙や床材を交換して雰囲気を変えることです。古い壁紙や床材は清潔感が感じられないので、リノベーションでは交換しましょう。交換する際は、例えば北欧風デザインを取り入れたり、和風を洋風に変更したりするなど、ターゲットが求めるものを考え、若い単身者に向けた人気の高いデザインを取り入れていきます。そうすることで同じ建物の中にある部屋や近隣の同じような価格の部屋との差別化につながります。
ただし、一部屋一部屋のリノベーションは建物全体をリノベーションするより、割高になり費用対効果があまり望めないことも知っておきましょう。
4.中古物件ばかり勧めてくる会社には要注意
一方で、中古物件ばかりを勧める会社には注意しなくてはいけません。
最近では中古物件の人気が上昇し、中古物件の仕入れが容易ではなくなっています。そうなると、質の良い中古物件を調達できず、「駅から離れたマンション」「築年数の古いマンション」など、表面的な価格の安さ、利回りの高さだけをアピールして売ろうとする不動産会社も残念ながら増えているのです。結果そのような中古物件を購入してしまうと入居者が決まらず、安定した収益を生み出すことは難しくなります。
特にセールスの電話を頻繁に掛けてくる不動産会社は要注意です。なぜ、強引に電話セールスをしなければいけないのでしょうか。それは、自社が取り扱う物件に魅力がないからです。物件を仕入れるとき、こういった会社は「この物件は今後、安定した収益は見込めないので、安くなったとしても現金化したほうが良いです」などと物件の所有者から不安を煽って安く買取ります。
逆に、自分たちで販売する場合、「リノベーションをすれば、きちんと入居者が見込めますよ。買いませんか」と、真逆の話をしてマンションを探している投資家に売ろうとするのです。それよりも単純な利回りの数字だけではなく、メリット・デメリット双方についても言及し、今後のことをしっかりと見通せる堅実な不動産会社を選ぶほうが良いでしょう。特に古い物件になってくると、表面上は価格が安いですが、実は融資で金利が高くなりがちです。そのため、金利分の返済が増え、毎月の返済額自体が新築や築浅物件とも変わらなくなってしまうこともあるのです。
購入費を総合的に把握するためにも、毎月の返済額や維持費などの諸費用を細かく算定する不動産会社を選ぶべきです。
まとめ
投資用の単身者向けマンションを選ぶときは、様々な視点から収益性を判断することが重要です。運用としてはマンションのリノベーションによる貸出しも視野に入ってきますが、築30年や40年などのあまりにも古い物件をセールスする不動産会社には要注意です。
それとは反対に、築浅物件、もしくは、価格自体は安くなくても金利が低い、維持費が少ないなど、魅力がある新築物件を提供する不動産会社のほうが堅実で、資産形成のパートナーに適していると言えます。今後の人生を支えるだけの資産価値の高い中古マンションを購入するには、まずは不動産会社のセミナーに参加してみて、信頼できるパートナーとなるかを見極めるのが良いでしょう。
〜〜〜オススメの関連記事〜〜〜
「なぜ私は不動産投資に失敗したのか」手堅い物件だと思ったのに
不動産投資初心者は知っておきたい！投資におすすめの物件は？
表面利回りに騙されないで！古い・中古マンション投資の落とし穴