アパート経営の初期費用について徹底解説！いくら必要なの？
これからアパート経営を考えている人は、経営までにどの程度の初期投資が必要なのか気になっていることでしょう。自己資金やローン借入による資金調達を計画するうえでも、初期投資額や自己資金がどの程度必要なのか知っておくことが必要です。アパート経営に必要な初期費用の種類や金額などについて解説します。
アパート経営にかかる初期費用の種類
アパート経営にかかる初期費用としては、物件にかかる費用（建物費用・土地費用）と各種諸費用があります。それぞれ、具体的にどのような費用がかかるのか確認しておきましょう。
建物費用
新築アパートを建てて経営を始める場合、初期費用で最も高額となるのは建築費で、初期費用の大部分を占めます。建築費の目安は、木造で坪単価40～60万円、鉄骨で坪単価60～80万円、鉄筋コンクリートで坪単価70～100万円程度です。規模が大きくなるに比例して建物費用は高額になりますので、どの程度の規模の賃貸アパートを経営するかはよく考える必要があります。
また、建物の本体工事費や設備費のほか。屋外電気工事費、外構工事費、空調設備工事費などの別途工事、付帯工事費用がかかります。目安としては、建築費の10～20％程度を想定しておくとよいでしょう。
中古アパートの場合は、建築費の代わりに物件購入費用が必要です。
土地費用
新築アパートの場合、アパートを建設する土地を所有していなければ、土地の購入費用がかかります。立地条件や広さにより大きな差が出る部分です。
各種諸費用
アパートは土地や建物の費用以外にもさまざまな諸費用がかかります。建築のための建築確認申請等手数料や、登録免許税、司法書士報酬や印紙税などが必要です。
中古アパートや建築用の土地を購入するには、不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。仲介手数料は400万円を超える場合、（取引価格の3％＋6万円）×消費税です。また、登記後半年程度で、不動産取得税の支払いも必要となります。
各種諸費用は、合わせて物件価格の7％程度が目安と考えておけばよいでしょう。
新築アパートと中古アパートの初期投資の違い
新築アパートと中古アパートの初期投資には、それぞれに異なる特徴があります。
新築アパートは、通常中古アパートよりも物件価格が高額です。その一方で、物件の担保価値が高いため、銀行からの融資を受けやすいというメリットがあります。初期費用という点では、融資の関係上、新築アパートの方が少なく済む場合も多いです。また新築アパートは、投資額そのものが大きいものの、中古アパートよりも家賃を高く設定できるため、リターンを得やすいことが特徴です。
中古アパートは、物件費用については、新築と比較すると安く済ませることができます。しかし、担保力が低く銀行からの融資を多く引き出すことは難しいため、新築アパートと比べて多額の自己資金が必要となるケースが多いです。自己資金が限られている場合には、よく比較検討してみる必要があります。
また、物件の状態によっては物件購入後すぐ、リフォームや修繕費用も必要になりますので、アパート経営を始めるまでにかかる初期投資額は、想定よりも多くかかるかもしれません。
アパート経営のために必要な自己資金額の目安
アパート経営は、高い収益力などの条件が揃えば自己資金0で始めることもできます。しかし、自己資金が少ないことは、それだけキャッシュフローの点でリスクも高くなります。ある程度の自己資金を準備しておけば安心ですし、効率的なアパート経営ができます。必要な自己資金の額について解説していきましょう。
自己資金額の目安は物件の1～2割
アパート投資の際に必要となる自己資金は、おおよそ物件価格の1～2割程度が目安ですが、安定した経営を望むのであれば、できれば、3割確保しておきたいものです。自己資金が少なすぎるとローンに通りにくくなりますし、後のキャッシュフローにも影響します。個々の年収なども関連してきますが、余裕を持っておくことがおすすめです。
アパート経営は1棟投資となるため、区分所有マンションなどに比べると必要な自己資金の額は多いです。ただし、すでに土地を所有している場合には、費用的な敷居が低いうえ、税制上でも有利となります。土地を所有している人では、300万円程度からアパート経営を始めるという人も多いです。
フルローン・オーバーローンは高リスク
収支効率の高い物件の場合、自己資金なしのフルローンでもアパート経営が始められる場合もあります。しかし、フルローンはリスクが高いため注意が必要です。
フルローンとなると、どうしても月々のローンの返済額が大きくなります。仮に、想定外の空室により収支バランスが崩れると、たちまちローンの支払いが滞ることになりかねません。結果として、後で自己資金確保に走らなければならなくなるケースも多く、基本的にあまりすすめできません。
また、建物費用はフルローンが可能でも、諸費用については別途金利の高いローンとなる場合もあります。無理のないキャッシュフローのためにも、ある程度余裕を持って自己資金を用意してきたいものです。ローン金利の負担を軽減できるだけでなく、キャッシュフローが良好であれば、比較的早期の段階で複数物件の所有もできて、投資効率を上げていくこともできます。
初期投資額とは別に用意しておく資金
アパート経営を始めるにあたっては、初期投資額とは別にある程度資金を確保しておくことをおすすめします。万一、空室や家賃滞納で想定していた家賃収入が入らなかった場合、また自身の仕事の収入が途絶えた場合でも、ローンを滞りなく返済できるようにするためです。
半年～1年程度のローン返済額相当を確保
万一のローン滞納を防ぐために、支払い半年～1年程度のローン返済額相当を確保しておくのが一般的です。空室や滞納で家賃収入が入らない場合や、自身の収入が途切れた場合でも柔軟に対応することができます。
ランニングコスト分も考えて資金確保を
アパート経営では、運営していくうえでのランニングコストもかかります。まず、固定資産税や都市計画税といった租税公課のほか、各種保険料なども必要です。また、管理会社を入れる場合には、その費用も支払わなければなりません。安定した家賃収入が得られるようになると、そこから費用を捻出することができますが、アパート経営を始めたばかりの段階では自己資金からの支払いが必要です。初期投資額とは別に用意しておくようにしましょう。突発的な支出にも備えることができます。
アパート経営にはさまざまな初期投資が必要
アパート経営を始めるにあたっては、高額な初期投資が必要です。物件取得費用ばかりに目がいきがちですが、さまざまな諸費用もかかります。この点を考慮に入れて資金計画を立てましょう。
自己資金の確保が難しい、フルローンで不動産投資を始めたいという場合には、物件規模の大きなアパート経営でなく、区分マンション投資を選ぶという方法もあります。区分マンション投資は、物件の条件にもよりますがアパート経営よりも初期投資は少なく済みますので、不動産投資が初めてという人や、できるだけリスクを抑えたいという人にもおすすめです。特に、現在土地を所有していないという場合には、区分マンションも視野に入れて考えてみましょう。