アパート経営は理想の副業？副業禁止のサラリーマンでもできる理由！
現在アパート経営を検討中の人が気になることのひとつに、「アパート経営は会社の就業規定に抵触しないか」という問題があるでしょう。一般に、不動産投資は事業的規模でなければ副業とはみなされません。そのため、副業禁止のサラリーマンにとって、別の軸の収入を得る理想の方法ともいえます。今回は、アパート経営と副業について詳しく見ていきましょう。
他の副業と比較したアパート経営のメリット
これからアパート経営をお考えの人の中には、現在仕事を持ちながら副収入を確保したいという目的があるのではないでしょうか。アパート経営をはじめとした不動産投資は、他の副業と比較して4つのメリットがあります。
継続的な収入が得られる
アパート経営は、物件を所有し入居者がいる限り継続的に家賃収入が得られます。ローン完済後には、家賃収入の大部分が収益となります。
手間がかからない
アパート経営はいわゆる大家業ですが、実際に自身で物件を管理する必要はありません。不動産会社に一定の手数料を支払うことで管理を委託できますので、手間をかけずに運用していくことができます。収入を得るために、他の副業のようには時間や労力を必要としません。
一般に副業禁止の場合でも取り組める
副業が禁止されている会社の場合、アルバイトなどの副業はできません。しかし、副業禁止であっても、アパート経営など、不動産投資については副業とみなされないことが多いです。そのため、副業が禁止されている会社員や公務員でも取り組むことができます。
節税対策にも有効
アルバイトなど一般的な副業の場合、収入に応じて納税の必要が出てきます。アパート経営の場合も収益には課税されますが、一定額の減価償却が認められているため、収益すべてに対して課税されるわけではありません。また、費用がかさみ帳簿上赤字となった場合には、本業の収入との損益通算も可能ですので、給与所得に対する所得税や住民税の節税にも役立ちます。さらに、保有物件を賃貸に出すことで課税評価が下がるため、不動産所有者の相続や譲渡対策としても有効です。
そもそもアパート経営は副業にあたるのか？
アパート経営をはじめとする不動産投資については、副業というよりも、投資として扱われるのが一般的です。ただし、経営が事業的規模に達すると副業と判断される場合もあります。副業とされない理由と、事業に該当する条件を確認しておきましょう。
アパート経営は副業にあたらない理由
一般にアパート経営は、小規模であれば副業にはあたらないとする考え方が一般的です。その理由は、収益を得るために労働をともなわないためです。本業に影響するような事態も起こりにくいため、副業とは判断されません。株式やFXなどと同様に投資のひとつという解釈が一般的です。
また、現実問題として相続により物件を取得し、管理しなければならなくなったという例や、転勤のために所有物件を貸し出す必要に迫られたという例も多いです。そのため、不動産賃貸業を副業として一律に禁止するのが難しいという背景もあります。
「5棟10室」が事業との分かれ目
不動産経営を投資とみなすか、事業とみなすかは、「5棟10室」という基準が用いられることが多いです。「5棟10室」とは、家屋の貸し付けはおおむね5棟以上、マンションやアパートなら貸し付けできる独立室数が、おおむね10室以上であることを意味します。これを超える規模を運用している場合、不動産経営が事業的規模に該当するという考え方です。この基準は、確定申告における事業性の有無の判断にも用いられています。
会社員や公務員の副業禁止規定とは？
会社員には就業規則が、公務員には就業規則にあたる人事院規則があります。この規定で副業が禁止されているために、アパート経営は難しいのではと考える人もいるのではないでしょうか。副業禁止規定と不動産投資の関係について見ていきましょう。
副業禁止規定の目的
会社員や公務員が副業を禁止されている大きな理由は、本業に影響をきたすからです。過度な労働によって本業がおろそかになることは十分に考えられます。また、副業にあたり発生した利害関係が本業に影響することや、同業他社への情報漏洩なども想定されるでしょう。こういった理由から就業規則で副業が禁止されているのです。ただし、現在は働き方改革の流れにのっとり、会社員の副業禁止規定については見直されつつあります。
会社員の副業禁止規定
会社員は就業規定に副業の可否があり、会社によっては二重就業の禁止が規定されていることもあるでしょう。しかし、副業が禁止であっても、本業と関係なく、労働収入にはあてはまらない不動産投資については、例外とされることも多いです。そのため、副業禁止の規定がある場合には、不動産投資まで禁止されているのか、あるいはWワークなど狭義の副業のみを禁止しているのかを会社側に確認することをおすすめします。もし、不動産投資も含めて禁止されているようなら、あらかじめ家族名義で物件を所有するなどの工夫が必要です。
就業規定に違反すると、最悪の場合解雇となりますし、何らかの不利益を被る場合もあります。不動産投資が就業規定上問題ないことを確認した上で、安心してアパート経営に取り組みましょう。
公務員の副業禁止規定
公務員の場合は、法律で副業や自営が禁止されています。ただし、国家公務員では人事院規則で自営の判断基準が定められており、その範囲に該当しない小規模なものであれば、副業とはみなされません。むしろ事業とみなされる条件に該当しなければ、堂々と副業が行えるのです。
人事院規則では、不動産投資は「5棟10室」、および年間の家賃収入額が500万円未満といった条件を満たしていれば、副業とは判断されませんし、許可を得る必要もありません。もし、この範囲を超える場合は、管理業務を外部に委託していることなどの条件を満たした上で、自営の兼業の承認を得る必要があります。
なお、地方公務員の場合は原則人事院規則に沿ったものとなっていますが、独自の規定が設けられている場合もあります。事前に規則を確認しておきましょう。
会社員や公務員がアパート経営をする場合の注意点
アパート経営は、通常会社員や公務員が行っても問題ありません。ただし、本業に影響を及ぼす場合は別ですので、次の2点には注意しておきましょう。
会社でアパート経営関連の業務を行わない
当然ですが、仕事中にアパート経営関連の業務を行ってはなりません。注意したいのが、勤務時間中の電話応対や、調べものなどです。ちょっとしたことですが、業務に影響があると指摘される原因となってしまいます。
事業的な規模の場合には許可が必要
不動産投資は副業とは判断されないことが多いものの、公務員の例のように、事業的な規模となる場合には副業規定に抵触する可能性が高いため、注意が必要です。会社員についても、自社の就業規則や副業の取扱いについて調べ、必要な対処を取りましょう。事業的規模となった場合、会社員でも本業に支障がないことを示すために、管理業務を他者に委託していることの証明が求められる場合もあります。
アパート経営するなら副業に関する規定を確認しておこう
会社員・公務員のアパート経営は、原則として小規模にとどまる範囲であれば問題ないことが多いです。しかし、副業禁止規定がある場合には、不動産投資も含まれるかどうか、および問題ない範囲を確認しておくことをおすすめします。