アパート経営の利回りとは。計算方法から正しい見方まで徹底解説！
不動産投資の収益性をあらわす利回りですが、アパート経営のために物件を購入しようとしているならば、利回りの種類と意味を知っておかなければ、適切な判断ができません。表面利回りと実質利回りの違いや計算方法、投資判断への活用方法について解説します。
1.不動産経営における利回りとは
利回りは、投資における収益性を判断するために計算される数値です。不動産経営における利回りは、物件費用に対する収益（家賃収入）の割合となります。
不動産経営の利回りの計算方法にはいくつかの種類がありますが、表面利回りと実質利回りの2種類が用いられることが多いです。物件の収益性を正しく判断するには、まずはこの2つの利回りの計算方法と違いについて、きちんと理解しておくことが必要です。利回りについて見聞きする場合には、どの利回りについてであるのか、種類を間違えないようにしましょう。
2.表面利回りの意味と計算方法
表面利回りは、単純に年間家賃収入を不動産購入価格で割ったものです。以下の式で計算します。
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷不動産購入価格×100
収益用不動産の売出広告や物件概要に記載されている利回りは、通常表面利回りですので、目にする機会も多いでしょう。
表面利回りは、大まかに物件の収益性をあらわす指標として、物件を探す場合のひとつの参考値として活用できます。物件のスクリーニングの条件として、一定以上の表面利回りを設定している不動産投資家も多いです。
しかし、表面利回りは、経営にかかる経費が一切考慮されていないため、最も高い数値となりますし、物件の収益性を判断するには不十分です。また、家賃収入は年間を通じて満室であることを前提とした計算方法のため、現実的な数値ではない点にも注意しなければなりません。
実際にアパート経営で物件の購入を検討する場合には、表面利回りではなく、次に述べる実質利回りを参考にしましょう。実質利回りは、アパート経営にかかる経費についても含めて計算された数値です。
高い表面利回りが提示してあっても、実質利回りを計算したところ半分以下となる例や、一見利回りが低いようでも、実質利回りは有利だったという例も見られます。投資判断を行う場合には、表面利回りよりも実質利回りを重視しなければなりません。
3.実質利回りの意味と計算方法
実質利回りとは、購入時および運用時にかかる経費分を差し引いた上で計算した利回りです。表面利回りよりも現実の利回りに近い数字となります。そのため、最終的な投資判断や資金計画を立てる際の参考になりますし、融資を受ける場合には、実質利回りが高いことで金融機関から有利な条件を引き出せる場合もあります。
実質利回りは以下の計算式で求められます。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費合計）÷（不動産購入価格＋購入時の諸経費合計）×100
実質利回りを計算する際の諸経費の内容について確認しておきましょう。
購入時に発生する費用としては不動産仲介手数料や司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税などがあげられます。物件の価格や条件によって異なりますが、おおよそ物件価格の7～10％程度が費用合計の目安です。年間の諸経費には、固定資産税や都市計画税のほか、修繕積立金や管理費、火災保険料などのランニングコストが含まれます。実質利回りでは、これらの経費も算入するため、表面利回りよりも現実的な数値となります。
なお、実質利回りを計算する場合には、空室分の損失として年間家賃収入の10％程度を経費とともに計上する方法もあります。
実質利回りは現実の収益率に近いものではありますが、空室の発生状況など変動要素もあるため、正確なものではありません。
4.利回りの正しい見方や活用方法・注意点
では、アパート経営にあたって、どう利回りという指標を活用していったらよいのでしょうか。アパート経営で利回りを見る場合の正しい見方や活用例、注意点を知っておきましょう。
利回りはあくまで目安
表面利回りはもちろん、経費などを含めて計算された実質利回りもあくまで収益性をあらわすひとつの目安に過ぎません。空室が発生すると、想定していた家賃収入が得られなくなってしまうからです。
アパート経営を行っていると、年間を通じて空室がゼロとならないことも十分に考えられます。実質利回り計算時に空室損を計上していたとしても、空室率が高い場合には、現実的な利回りはさらに低くなる場合もあります。資金計画を立てる際には十分に注意しましょう。
空室率は、（空室部屋数×空室日数）÷（全部屋数×365）×100（％）で計算します。
アパート経営では、経費分を差し引いた実質利回りが10％を超えることも多いです。しかし、空室率まで考慮した場合には、試算通りに行きません。実質利回りは3～5％と低くても、入居率が100％に近い東京圏のマンションのほうが結果的に高い利益をもたらしてくれることもあるということも頭の中に入れておきましょう。
表面利回りが高すぎる物件には注意
表面利回りが高すぎる物件は、一般的に修繕費などの経費がかさむ物件など、何らかの理由を抱えていることもあります。表面利回りが高いからといって必ずしも収益性が高いわけではない点に注意しましょう。基本的に表面利回りはリスクの高さに比例していると考えておいて間違いはありません。
ただし、表面利回りが高い物件の中には、再建築不可などの不利な条件があることもために、安定した賃貸ニーズはあるものの物件価格が割安となっている例もあります。気になる物件がある場合には、利回りが高い理由や詳細について調査することが重要です。間違っても表面利回りだけで投資物件の購入を判断してはいけません。
また、家賃設定が高すぎて表面利回りが高くなっている例では、家賃を適正に下げると空室の改善が見込める可能性もあります。近隣の類似条件の物件との家賃比較や賃貸ニーズの調査を行ってみることも必要です。
実質利回りは年数の経過とともに低下する
アパートは年数の経過とともに修繕費用がかさんでいきますし、老朽化によりニーズが低下すると家賃を下げなければならなくなります。そのため、実質利回りが年数の経過とともに低下することもあります。資金計画を立てる際には、この点も考慮しておかなければなりません。
また、実質利回りが記載されている物件でも、想定家賃が新築当時のもので、実際の家賃相場よりも高額で計算されていている場合もあります。この場合は、実質利回りは表記より下がりますので、実際に自身で実質利回りを計算しなおしてみることが必要です。
5.アパート経営は利回りに惑わされないように
利回りは不動産経営の収益の目安となりますが、実際にはどれだけ空室率を少なくできるかということの方が成功の重要な要素です。利回りの高さでアパート経営を検討しているなら、空室リスクの高さについても十分に考えておく必要があります。
東京圏のワンルームマンションは利回りこそ高くありませんが、賃貸需要が高く、空室リスクは少ないという特徴があります。また、マンションの区分所有は、アパート経営よりも修繕費などの維持費用が少なく済みますので、結果として高い収益を得られる可能性が高いです。投資物件の選択に迷っている場合には、不動産投資の専門家に相談してみましょう。
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