不動産投資の今後は？世界から見る東京圏の物件に注目！
不動産投資に興味はあるけれども、失敗するのが怖いから足を踏み出せない……という方は多いかもしれません。特に日本人は、過去にバブル崩壊と急激な不動産市場崩壊という経済危機を体験しているため、慎重になるのは仕方がないことと言えます。
そして現在、バブル経済とまではいきませんが、東京を中心に不動産の価格は上昇しています。それだけにバブルを知る人は、「また不動産価格が上がりきったところで市場が崩壊するのでは……」と、不安に思っているのではないでしょうか。
そこで、この先の日本の不動産市場はどうなっていくのか、今から不動産投資をするのであればどのエリアで物件を買うのがいいのかを、お伝えします。
1. 2020年の東京オリンピック開催後、不動産価格は下がるのか？
2020年夏、今から約1年半後に東京オリンピックの開催が予定されています。それに伴い、東京では会場の建設などが続き、建設業界も活況に沸いています。さらに観光客増加を見込んだ宿泊施設の開設や、民泊施設をつくるための中古戸建・マンションの購入増のほか、店舗物件の需要も増えており、影響は不動産業界にも及んでいます。
こうした状況は、東京オリンピックが終了したら、どうなってしまうのでしょうか。過去に他の国でオリンピックが開催された後、経済にどのような影響が出たのかを見てみましょう。
1-1. インフラの事前整備の有無で国の経済成長の伸びは変わる
近年オリンピックが開催された国といえば、1996年のアメリカ、2004年のギリシャ、2008年のイギリス、2012年の中国などがあります。これらの国で、オリンピック開催前と開催後で経済成長にどう変化があったのかを見てみましょう。
オリンピック開催前後の経済成長率
オリンピック開催前に比べ、開催後に経済成長の伸びが小さくなった国が中国とギリシャ。対照的に、開催前後で少し伸びた国がアメリカとイギリスです。その違いとしては、インフラを急激に整備した国なのか、もともとインフラが整備されていた国なのかという点だと考えられます。
当時それほど経済規模が大きくなかったギリシャや中国は、オリンピック開催に合わせてインフラの整備など、公共関係の工事を増やしたことで経済が発展しました。しかし、開催後には公共事業が減ったことで経済成長が鈍化、もしくは縮小する結果となりました。
対してアメリカやイギリスは、オリンピック以前からインフラが整備されていたため、開催後もほとんど経済成長に変化が見られませんでした。これらの事例を参考にすると、日本も後者の国々のような経済成長を遂げる可能性が高いと考えられます。日本では建設業界が活況していますが、インフラ事情がオリンピック前後で大きく変わるわけではありません。そのため、2020年のオリンピックが終わったからといって、日本経済が急激に落ち込むとは考えにくいのです。
1-2. 2025年には大阪万博が開催予定
そして、もう一つ着目しておきたいのは、先日開催が決定した2025年の大阪万博です。これにより、大阪と京都の観光需要は、より拡大していくと見られています。さらに、万博会場となる夢洲エリア付近には、カジノを中心とした統合型リゾート施設の建設も計画されています。
2027年以降には、東京－名古屋間でリニアモーターカーが開通し、将来的には名古屋から大阪まで路線が延伸される予定です。東京－大阪間のアクセスも格段に改善されることで、東京、大阪を中心に日本全体で観光特需が続く見込みが高いのです。
2. 東京の物件価格は実は安い！？
経済のグローバル化によって日本の不動産に投資する投資家は、国内だけではなく、海外にも増加しています。国内で不動産の地価が一番高いのは東京ですが、世界各国の首都と比較すると、実は東京の物件は割安と言えます。
2-1. 東京は魅力的な都市であり、かつ不動産価格が安い都市
主要な国の首都を比較した時に、東京の高級住宅の物件価格と賃料の相場は以下のようになっています。
※東京を100としたときの主要都市における高級住宅の場合
実は、ニューヨークやロンドンなど世界でも1位・2位の規模を誇る大都市と比べれば、東京の不動産の価格水準は低く、それでいて賃料は比較的高く設定できるという、非常に投資効率の良い都市なのです。今後、海外の投資会社や不動産投資家が本格的に東京の不動産市場へ進出してくる前に、あらかじめ東京圏の不動産を購入しておく事はベストな投資と言えるのでは無いでしょうか。
2-2. 東京圏の投資用マンションは、まだまだ需要が増える可能性が高い
それでも、不動産を買うのはまだ怖いと考える方のために、もう一つ心強いデータをご紹介します。それは、東京では単身者用マンションの需要が、圧倒的に足りていないという事実です。東京には、現時点で約310万の単身者世帯があります。日本は今、晩婚化や非婚化が進んでいるため、単身者のさらなる増加が予想されます。つまり、単身者用住宅の需要が今後さらに増えるということです。
東京都が発表している予測を見ると、2050年時点の単身者世帯数は、2018年を上回るとされています。当然ながら、不動産の価格は需要と供給によって変化します。今後、単身者世帯がまだまだ増えていくのに対し、受け皿となるワンルームマンションの数は、都心を含めても現状では大幅に足りていません。
つまり、今のうちにワンルームマンションを購入しておけば需要が見込めるため、空室が発生しにくく、また家賃も下がりにくいと考えられます。
まとめ
東京オリンピックの終了後に、不動産市場は落ち着きを見せるとの予測が立っていますが、他の都市の事例を見る限りでは、後ろ向きな材料はなく、不動産投資家にとってはいい状況のようです。その為、価格相場を必要以上に気にする必要はないのではないでしょうか。
物件価格は金利によっても左右され、価格が高い場合は比例して家賃額も高く設定でき、価格が低い場合は必然的に家賃額も低く設定することが多いようですが、どちらにしても肝心なのは空室を減らすことです。では物件価格よりも大切なのは何かと言うと、できるだけ早いうちに物件を購入することです。そうすれば家賃を得られる期間が長くなります。
とはいえ、一般的な収入の方にとってワンルームマンションの購入は、少し勇気のいる決断だと思います。また、不動産投資初心者が行き当たりばったりで物件を購入すると、問題をはらんだ物件を掴んでしまう可能性があります。マンション投資で失敗しないためには、まずは不動産投資のプロに相談するようにしましょう。
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