マンション経営は東京がオススメの4つの理由と注意すべき3つのこと
マンション経営を始めるなら「東京がおすすめ」とされる背景には、人口数の推移や需要環境など、さまざまな要因があります。今回はマンション経営を成功させるために、なぜ東京がおすすめであるか、加えてマンション経営にあたり注意すべき3つのポイントを解説します。
1.マンション経営は東京がおすすめの4つの理由
マンション経営を成功させるのためのポイントは安定した稼働率です。入居する見込みの多いエリアに投資することで安定した稼働率を確保することができます。したがって、マンション経営を行うなら、マンション需要の高い地域である東京がおすすめなのです。その理由は次の4つです。
理由その① 人口流入が継続
日本の人口は、将来的に減少すると予測されています。しかし、東京圏については例外で、若い世代を中心に地方からの人口流入が継続しています。名古屋圏、大阪圏など他の都市圏では転出超過傾向にありますが、東京圏では20年以上転入超過が続いている状態で、安定したマンション需要があります。
今後も東京～名古屋間のリニア中央新幹線の開通や、大規模な都市機能再開発などの予定があり、さらに東京への一極集中傾向が高まるものと考えられています。
理由その② 外国人のマンション需要増加
東京は世界的にみても安全、住みやすい地域のため、外国人の転入者が増えています。加えて、東京では「アジアヘッドクォーター特区」構想により外国企業誘致に積極的です。オリンピック以降には羽田空港の国際化も予定されています。結果、外国人ビジネスパーソンの転入がさらに増えることが予測され、外国人移住者からも高いマンション需要が期待できます。
理由その③ 単独世帯数の増加
東京都が公表している世帯数予測によると、今後東京都区部の世帯数は増加を続けるとみられており、中でも単独世帯と夫婦のみの世帯は2047年にはそれぞれ10％程度増加するとされています。特に、単独世帯は全世帯の半数を超えるとの予測です。これらの世帯の増加は、投資用として運用されることの多い小規模マンションの需要に直結するものであり、将来的にも高い需要が望めます。
理由その④ ワンルームマンション建築規制がある
東京23区では、ワンルームマンションの建築が入居需要があるにもかかわらず規制で制限され、供給が難しくなっています。そのため、築年数が経過しても家賃を下げる必要に迫られず、安定した利益の確保につながります。建築規制内容も年々厳しくなる傾向で、新規建設が難化することも追い風といえるでしょう。
２.安全にマンション経営を行うために注意すべき3つのこと
マンション経営はミドルリスク・ロングリターンとされ、比較的安定した投資です。しかし、経営の方法を誤るとリスクが上がります。想定通りに入居者が入らないと、資金ショートして失敗を招くこともあります。
実際には投資に適した物件を選択すれば、マンション経営での破綻リスクの割合は高くありません。安全にマンション経営を行うためには、投資の方向性を見失わないことが大切です。次の3点について注意してマンション経営に取り組みましょう。
注意点その① 計画的に取り組み無理をしない
あらかじめ、投資の目的や得たい利益を計画した上で経営に取り組むようにします。とにかく儲けたいがために無理な利益を目指すと破綻のリスクが高まります。不動産は家賃を高く設定すれば想定収益は上がりますが、比例して空室のリスクも上昇します。そのため、3～3.5％程度の表面利回りの確保を目標として、入居者が途切れないように運用していくことがおすすめです。
参考記事：「【不動産投資の利回り】平均的な相場の目安は何%が理想なのか」
地方物件では、都心よりも表面利回りは高めですが、それは入居者がいることが前提のものです。実際は地方ではマンションの需要が低く、部屋が埋まらないことも多いです。結果、実質利回りは数％下がることも珍しくありません。
また、マンション投資において短期で売却益を得る戦略は、その道に精通したプロフェッショナルでも収益を上げることが難しい投資手法です。家賃収入を柱とした長期で得る収益を考えていくことをお勧めします。
長期での投資を考えた場合、有利となるのは新築マンションです。中古マンションは購入時点では表面利回りこそ高くなりますが、築年数が経過すると空室率が目立ち、その改修費用は想定を上回るなどのリスクがあります。
特に、老後の余裕資金確保を目的とした経営の場合、中古物件ではリタイア後の肝心な時期に、マンションが耐用年数を超えてしまう場合もあります。マンション経営はライフプランとともに、長期的な計画を立てて取り組むようにしましょう。
注意点その② 悪徳業者に騙されない
マンション経営の成功事例が増え、マンション投資がさかんになると、悪質な業者も目立つようになります。不動産営業では一方的に電話営業が行われることも多く、中には強引な勧誘を行う業者もあります。あまりにも高い利回りを提示してくるケースや、短期投資で必ず儲かるといった内容で勧誘してくるケース、リスクを説明しないケースなどはほぼ悪質業者といえます。そもそも、優良物件であれば強引な勧誘なしに購入する人があらわれるはずですので、疑ってみるようにしましょう。
悪質業者の場合には、物件を購入させることを目的としてマンション投資を勧誘しますし、ノウハウのない投資初心者に、破綻リスクの高い複数物件の経営を勧めてきます。また、物件購入の即決を迫ることも特徴です。
マンション経営を始めたいと考えるなら、基本的には自身から不動産会社へと相談を重ねましょう。経営のパートナーには、マンション経営のノウハウを持ち、親身に相談に乗ってくれて無理のないプランニングをしてくれる不動産会社を選ぶべきです。信頼できる不動産会社は、投資で想定されるリスクについてもきちんと説明を行い、理解を確認した上で取引を進めていきます。
参考記事：「【不動産投資のリスク】関連業者を選ぶ際にチェックするポイント」
注意点その③ 経営破綻のパターンを知っておく
マンション経営に破綻してしまう例では、入居者が埋まらず想定利益が得られないといった失敗があります。しかし、実際には、需要の高い都心部での経営で破綻まで至る割合はそれほど多くありません。むしろ、マンション経営以外の部分で資金がショートして連鎖的に破綻する例があるので注意しましょう。
経営破綻例をみてみると、マンション経営による収益を期待して元の仕事を辞めたために、一時的な家賃収入の低下でローン残債が支払えなくなったという例が多いです。また、他の投資に資金を投入して失敗したために、その穴埋めに保有物件を安価で売却せざるを得なくなった、という例もあります。
なお、マンション経営そのものに失敗して破綻した例には、次のようなものがあります。
・空室リスクの高い地方マンションに投資した
・リサーチ不足で問題のある中古マンションに投資した
・管理費や修繕積立金が築年数経過とともに高額となるファミリー物件に投資した
これらは、いずれも経営のパートナーとなる不動産会社のサポートによって防げる事例です。マンション経営に取り組む場合には、信頼できる不動産会社選びが重要なことがわかります。
3.信頼できる不動産会社とともに東京でのマンション経営を始めよう
マンション経営を始めるなら、マンション需要の高い東京圏がおすすめです。東京圏は今後もさらに都市開発が進み発展が期待できる上、ターゲットである単身世帯の増加が予測されています。マンション需要は将来的にも高い状態が続くと考えられるため、無理な経営を行わない限り破綻リスクは高くありません。信頼できる不動産会社とともに、マンション経営への一歩を踏み出してみましょう。
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