不動産投資を始めるには、購入資金を用意する必要があります。ローンをしてまで投資で資産を増やすという考えに、中には抵抗を感じてしまう方もいるかもしれません。しかしローンは、見方を変えればむしろ資産を増やすための一つの手段として捉えることができるのです。

例えば、ローンを活用せずに堅実に貯金をすれば確実に資産を少しずつ増やしていけますが、金利が低い現代においては、それだけでは不安のない老後生活を送るのは不可能だと言われています。さらに、少子高齢化の進行で老後の期間が延びているため、その分十分な蓄えが必要になります。

そこで、資産を増やして老後の不安を解消できる不動産投資にはどのような物件が適しているのか、そして不動産投資に必要なローンが「前向きなローン」だと言える2つの理由について解説します。

不動産投資ローンとは？

まず、不動産投資ローンの基本について解説します。不動産投資ローンとは、名称のとおり投資する不動産を担保にして、その不動産の購入資金を金融機関から借りるローンのことです。住宅ローンも不動産を担保にして借りますが、それとは以下の点において異なります。

・不動産投資ローンは、住宅ローンと比較して審査が厳しい。
・住宅ローンはほぼすべての金融機関で利用できるのに対して、不動産投資ローンは利用できない金融機関もある。
・不動産投資ローンの金利は、住宅ローンよりも高い。

不動産投資ローンは「前向きなローン」と言える2つの理由

1.老後の資産形成に有利になる
例えば企業は、新規事業に乗り出すために設備投資や研究投資、人材投資に必要な資金を株式市場や金融機関から調達して規模の拡大と資産形成、売上増加を目指します。つまり初期投資は必要なことで、そのために融資・ローンによる積極的な資金調達をしている会社がほとんどなのです。

これは個人にも言えることで、現状のままではゆとりある老後生活をするための資金を蓄えられない場合、先行投資として不動産投資ローンを活用する方法も時には有効です。

不動産投資ローンは、マイカーローンやショッピングローンのように今の生活にすぐに満足感をもたらしてくれるものではありませんが、将来大きな収益をもたらし、老後の生活不安を解消してくれるものです。不動産を担保にするため、少額の資金で大きな金額の投資をすることができ、運用の仕方次第でプラスにできるのが不動産投資ローンなのです。

2.不動産投資は万が一のときに家族の生活を保障できる
不動産投資でローンを借りる時には、団体信用生命保険への加入が必要になります。この保険は、万が一ローン返済中に加入者が病気や事故で亡くなっても、残債を保険会社が肩代わりしてくれるというものです。つまり加入していれば、遺された家族がローンの返済に追われることなく、不動産と家賃収入を残すことができるのです。
※金融機関によってはがん保障などがセットになっているローンもございます。

不動産投資ローンの融資が組めない3つのケース

ただし、不動産投資ローンはいつでも無条件に利用できるわけではありません。ローン返済が可能な年齢制限が設けられることが多いのですが、対象の年齢内でも融資が受けられないケースに気をつけましょう。

1.病気の場合
体の病気やうつ病などの精神的な病気にかかると、返済が難しいと判断され、ローンが組めなくなるケースがあります。

2.転職をした場合
不動産投資ローンは年収が多いと利用しやすい反面、現職での在籍年数が短いとローンが組めない場合があります。ただし転職により年収がアップしたり、転職後3年が経過していたりすればローンを組める場合もあるので、金融機関に確認してみましょう。

3.金融機関の融資基準が変更された場合
金融機関の事由によって融資基準は厳しくなったり、不動産投資ローンへの取り組みを制限したりするなど、融資の基準は金融機関によって常に変わるので、注意が必要です。

投資先として有用な物件は？

では投資先には、どのような物件を選べばいいのでしょうか。投資用の物件としては、新築・中古のマンションやアパート、戸建て住宅があります。その中でもオススメなのは、東京圏の新築・築浅のワンルームマンションです。人口減とともに総賃貸需要は減少していますが、特に東京圏ではワンルームマンションの需要が増加しています。これは、首都圏への人口の流入が増え、世帯数も増加しているためです。

東京都を例に取ると、人口は15年以上右肩上がりで増加を続け、2018年8月1日時点での人口は約1,383万人。2015年の国勢調査によると、東京都の1人世帯は全体の5割弱を占めていることから、必然的にワンルームマンションなどの独身者向けの賃貸に対する需要が高いことが分かります。

新築・築浅マンションは耐用年数が長い
新築物件は耐用年数が長く、また最新の耐震性能を備えており災害にも強いため、若いうちから投資をしても老後を十分にまかなえるだけの家賃収入が期待できます。

成功のためには実績や提携ローン会社が多い会社をパートナーに

世の中には「かぼちゃの馬車」の事件のように、不動産投資家をだまして利益をあげるような会社があるのも、残念ながら事実です。そのため、パートナーとなる不動産会社を選ぶときは慎重に見極めなければいけません。いい会社を選ぶための1つの基準に、提携している金融機関数があります。その数が多いということは、それだけ金融機関から優良な会社と信用されていることになるためです。

また、金融機関が多いとその分選択肢が増えるので、金利や融資限度額などの面で最適な金融機関を選ぶことができます。そして一般的には提携している金融機関を利用することで、より低い金利でローンを組めるようになります。

では具体的な数字で考えてみましょう。提携ローンを利用しないときの店頭表示金利が3.675％で、提携ローンを利用したときの金利が1.9％の場合、2,500万円を35年ローンで組むと、毎月の返済額と総返済額は以下の通りになります（2018年1月1日時点）。

月々の返済額で2.5万円以上、総返済額で1,000万円以上の差です。詳しい内容は、不動産投資会社のセミナーに参加することで最新の金利情報とともに詳しく教えてもらえます。マンション経営大学でも各地でセミナーを開催しているので、気になる方はぜひセミナーに参加してみてください。

まとめ

ローンと言うと一般的にマイナスなイメージがありますが、うまく利用すれば不動産投資で将来の資金を蓄えながら、不動産を生命保険としても活用することができます。少子高齢化の進行や長く続く超低金利時代を乗り切り、老後の生活不安を解消するためにも不動産投資ローンを活用した資金づくりを検討をしてみてください。

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