マンション投資は住宅ローンでできる？ローンの種類や運用について
マンション投資のために物件を購入する場合、自己資金とともにローンを利用する方が多いでしょう。投資用物件を購入する場合、自己居住目的ではないため、住宅ローンは利用できません。マンション投資で利用できるローンの種類や、運用上の注意点について解説します。
1.マンション投資に利用できるローンとは？
マンションを購入する場合、自己居住が目的であれば金利の低い住宅ローンの利用が可能です。しかし、投資用の物件の場合には、住宅ローンは利用できません。投資用の場合では、次の2つのローンを検討することになります。それぞれの特徴についてご説明します。
不動産投資ローン（アパートローン・マンションローン）
不動産投資ローンは、投資用物件の購入を目的とした個人向けのローンパッケージ商品です。購入不動産の収益性と合わせて、個人の返済能力も問われます。その一方、審査は一定の基準を満たせばよいため、ローンの審査期間は短く、属性に問題がなければ比較的審査に通りやすいです。そのため、不動産投資を始める個人がまず検討することになるローンです。
不動産投資ローンを提供している金融機関は、都市銀行、地方銀行のほか、ノンバンク系などがあります。審査は個人の属性や物件によっても異なります。
不動産投資ローンは、自身で金融機関に申し込むほかにも、不動産会社が提携ローンを用意しています。個人で金融機関に直接申し込むよりも審査や金利条件が優遇されるなどのメリットがあります。金融機関や不動産会社にもよりますが店頭金利より数％低い金利で借りれることもありますので収益物件購入時には、資金計画を含めて不動産会社と相談して進めましょう。
プロパーローン（事業用ローン）
すでに不動産投資を事業としていて実績がある場合には、事業を対象としたプロパーローンの利用ができる場合もあります。プロパーローンは都市銀行や地方銀行、信用金庫や信用組合などが提供している事業用ローンです。事業に対する融資となるため、決算で直近に赤字がないことが条件で、事業計画の内容を問われるなど審査の難易度は高く、融資決定までの時間もかかります。また、保証会社を通さないため、連帯保証人の設定が必須です。
2.住宅ローンが残っていてもマンション投資は可能
現在住宅ローンの支払中の方では、新たにマンション投資のための融資が受けられるのか不安を感じているのではないでしょうか。住宅ローンが残っていても、融資を受けてマンション投資を行うことは可能です。
住宅ローン支払中でもマンション投資は可能な理由
住宅ローンの支払中でもマンション投資のための融資が受けられるのは、融資の利用目的が異なるからです。不動産投資のためのローンはあくまでも事業に対するものであるため、収益が得られるものであれば、返済原資は確保できるので融資は受けられます。
住宅ローンが残っている場合のマンション投資の注意点
不動産投資ローンは、住宅ローンを借り入れしている状態ですと借り入れ可能な金額が少なくなるケースもあります。不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ではあるものの、個人の返済能力についても考慮されるからです。
また、当然ながら、不動産投資ローンと住宅ローンを併用した場合、返済の負担は大きくなります。家賃収入が順調に得られている間はそのまま不動産投資ローンの返済に充てられるため問題ありませんが、空室となった場合には収入が途絶えますので、その間には返済資金が必要です。
3.正しくローンを利用してマンション投資を成功させよう
マンション投資で融資を受けるには、収益を目的とした不動産投資ローンやプロパーローンなどを利用しなければなりません。自己居住が目的の住宅ローンは利用できませんので注意しましょう。もし収益用の物件に居住用の住宅ローンを利用していることが発覚すると、最悪の場合一括返済を求められる場合もあります。居住用住宅のローンでの購入をすすめてくる不動産会社には気を付けましょう。
また、マンション投資を効率化するには、将来的に物件を増やすことも視野に入れておく必要があります。収益物件を増やすには、ローンが不可欠です。金融機関の担当者と良好な関係を築いておき、ローンを正しく利用しましょう。
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