マンション投資の仕組みとは？収入を得る仕組み、投資の種類について
マンション投資は不動産投資の中でもリスクが少なく、手軽に始められることで注目されています。しかし、収益を得るには、まず投資の種類の違いや収入の仕組みについて正しく理解しておくことが必要です。今回はマンション投資の仕組みの基本について解説します。
1.マンション投資とは？収入の仕組みとメリット・デメリット
まずは、マンション投資とはどのようなものか、仕組みと種類について見ていきましょう。マンション投資の収入の柱には2つがあります。1つはインカムゲイン、もう1つはキャピタルゲインです。
マンション投資の収益その① インカムゲイン
現在、マンション投資は主にインカムゲインを目的としたものが主流です。インカムゲインとは、資産の保有によって得られる利益のことで、マンション投資では家賃収入です。マンションを購入し、他人に貸すことで収入を得ていきます。
収益物件を購入するにはローンの利用が一般的ですが、ローンの返済には家賃収入を充てることができます。ローン完済後は、家賃がそのまま収入となります。ただし、経費として管理費、修繕積立金や保険料、固定資産税・都市計画税などがかかります。
マンション投資の収益その② キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、資産の売買によって利益を得ていくことです。マンション投資では、マンションを購入し、購入時より高い価格で売却して利益を得る収益モデルです。
地価が上昇し続けるバブル期の不動産投資はキャピタルゲイン目的が主流でしたが、バブル崩壊後は不動産の価格が大きく下落し、購入時より高価で売却することが難しくなりました。リスクの大きさから、多くの不動産投資家がインカムゲイン狙いへと方向転換しています。
現在でも、都心の地価上昇地域などを対象としたキャピタルゲイン狙いの投資も行われていますが、物件の見極めなど難易度は高めです。マンション投資では、出口戦略としてキャピタルゲインを想定する方法もありますが、基本的にはインカムゲインを中心に見ておく必要があります。
マンション投資のメリット・デメリット
マンション投資のメリットは、現在の職業のほかに収入の軸を増やせることです。収入減少や失業、インフレのリスクに備えられるほか、将来の年金代わりともなります。収益物件の購入費用の多くはローンでまかなうことができ、家賃収入を返済原資とするため、自己資金が少なくても投資が可能です。副業としても本業としても取り組むことができます。
マンション投資のデメリットは、空室による収益悪化です。空室になると家賃収入が入らなくなりますが、空室の場合でも、管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などのランニングコストは発生します。また、物件によっては地価の下落にともなう資産価値の低下リスクにも注意が必要です。
参考記事：「マンション経営のメリット・デメリット3選と堅実なマンションの選び方」
2.マンション投資の2つの種類
つぎに、マンション投資の種類について見ていきましょう。マンション投資には、マンションの1室のみを運用する区分投資と、マンション全体を所有し運用する一棟投資の2種類があります。
区分投資とは
区分投資とは、投資用に販売されているマンションの1室を購入し、運用していく方法です。
マンションを買うということは高い買い物ですが、1室であれば1棟よりも安価で購入できますので、自己資金が少ない場合でも十分に始めることができます。これからマンション投資を始める方の場合では、区分投資からが一般的でしょう。区分投資では共有部分や建物全体の修繕のコストについても区分所有者全員で案分することとなる為、長期的に見ても大きなコストを必要としません。
ただし、物件の価値的には土地部分は区分所有となる点や、建物全体や共用部におけるメンテナンスに制約があるなど、物件運用においては権限が限られてしまう点に注意しましょう。
一棟投資とは
一棟投資とは、マンションの建物をまるごと一棟購入し、運用していく方法です。一棟投資は物件価格が億単位と高額になるため、資金調達が課題となりますが、複数部屋を運用していくため、区分投資よりも投資効率は上がります。さらに、空室リスクを分散できるため、収益もある程度安定化させることもできます。建物が老朽化した場合でも、区分所有と異なり土地が残るため資産価値が高く、場合によっては建て直しができることもメリットです。
一方、建物の共有部を含めた管理のコストがかかることや、環境要因の変化による入居率低下のリスクを分散できないことなどがデメリットといえます。
また、一棟投資には安価で運用可能なアパート投資もありますが、需要と供給のバランスから厳しい状況であることは否めません。物件費用は高額ですが、安定した入居者が期待できるマンションでの投資を考えましょう。
3.マンション投資の資金調達方法
投資用のマンションを購入するには多額の資金が必要ですが、自己資金に加えて融資を利用して資金を調達することが一般的です。ローンを上手に活用することで、レバレッジをかけた運用ができるようになります。
投資物件の購入資金は不動産投資ローンで調達可能
マンション投資において、自己資金が不足する場合はローンで資金調達を行います。投資用物件の場合、住宅ローンは利用できませんので、不動産投資ローンや場合によっては事業向けのプロパーローンを利用しなければなりません。マンション投資ローンでは、融資を受ける本人の支払い能力のみならず、物件の収益性についても一定のレベルが求められます。
マンション投資のローンの申込方法
マンション投資のローンの申込方法には、自身で金融機関に直接アポイントを取る方法と、不動産会社の提携ローンを利用する方法があります。提携ローンでは審査や金利で優遇を受けられますので、まずは担当者に相談するとよいでしょう。すでに懇意としている取引銀行がある場合は、そちらを利用した方が自由度が高いこともありますが、一般的には不動産会社の提携ローンの方が条件が良いようです。
マンション投資ローンの申込みには、申込先の金融機関にもよりますが、一般的に以下の書類を用意したうえで、事前審査を受けることになります。
・申込者本人に関する書類
本人確認書類、所得証明書類（源泉徴収票、確定申告書控など）、金融資産一覧、借り入れ中のローンの償還予定表など
・購入物件に関する書類
物件購入契約書、賃貸契約書、登記簿謄本や公図、物件パンフレットなど
参考記事：「マンション経営はローンで始める！融資の種類や活用するメリットについて」
マンション投資でも団体信用生命保険が活用可能
団体信用生命保険（団信）とは、ローンを組んだ本人が死亡した際に、生命保険会社が生命保険でローンの返済を行う仕組みです。保険で残債はなくなりマンションは手元に残りますので、遺族は引き続き家賃収入を得ることができます。
すでに自宅購入の際に住宅ローンを組んでいる方では、団体信用生命保険（団信）に加入していることでしょう。マンション投資の場合でも、ローンごとに重ねて団信に加入できます。万一のリスク回避のためにぜひ活用しましょう。
ただし、通常の団信は、死亡か高度障害のみの保障です。病気などで働けなくなった場合に備えて、通常の保険や上乗せ団信などを活用して保障を補完しておくことがおすすめです。
4.利益の仕組みを理解してマンション投資をはじめよう
マンション投資は、ほかの投資と比較するとリスクが低いだけでなく、長期的な運用益をもたらしてくれるものです。利益の仕組みや資金調達の方法を理解し、どのような運用が適しているか、マンション経営大学の他の記事も参考にしてみてください。また、無料でセミナーも行なっているので、プロから直接アドバイスをもらいたい方はご参加されてみてはいかがでしょうか。
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