マンション経営大学

マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション経営大学

アパート経営の収入とは。失敗しないための3つのポイント!

土地活用や会社員が副収入を確保する手段としても注目されているアパート経営ですが、いざ経営を始めてみても、思ったように収益が得られないという例も見受けられます。その多くは、アパート経営を正しく理解できておらず、適切な対策が取られていないことが影響しています。そこで、アパート経営に失敗しないためのポイントを、物件選びや、増やし方、リスクマネジメントという3つのポイントから見ていきましょう。

1.アパート経営の収入の仕組み


アパート経営は、アパート一棟を購入し、それぞれの部屋を貸し出すという不動産投資モデルです。収入は、主に入居者から得られる家賃と、入居契約時の礼金です。これらから、物件購入費や修繕費用など、アパート経営に必要な費用を差し引いた金額が利益となります。

アパートは、新築や中古で土地がなくても購入することもできますし、土地を所有しているなら、そこに新たにアパートを建設するという方法もあります。もちろん、物件費用が少なく済めば、ローンを早期に返済し、家賃収入の多くが利益として残るようになります。

2.アパート経営に失敗しないために重要な物件選びのポイント


不動産投資の中でも利回りが高いことで注目されやすいアパート経営ですが、成功するか否かは物件選びが重要となります。安定して入居者を確保できなければ、収入どころかローン返済もままならなくなってしまいます。物件選びのポイントを4つご紹介しましょう。

購入地域の賃貸ニーズを正しく把握する

アパートは、単純に駅から近く利便性が高い地域を選べばよいというわけではありません。学生が多いのか、ファミリー層が多いのかといった地域的特性や、周囲の住環境なども考慮したうえで適切な選択が必要です。

利回りだけで物件を選ばない

アパートの販売時に表記されている表面利回りは、アパートが満室であることを想定して計算されていることが多いです。しかし、販売しているアパートが満室とは限りません。また、近隣相場よりも高い利回りの物件は、何らかの理由がある場合も多いです。たとえば、築年数の高いアパートでは、利回りが高い場合でも、修繕などの維持コストが高い、融資が下りにくく現金で購入しなければいけない等の注意点があります。利回りが高いことだけを理由に物件を選ばないようにし、事前調査を怠らないようにしましょう。

自分が住みたいと思える物件を選ぶ

入居者が物件を選ぶ基準は、家賃や設備、交通の便などさまざまです。しかし、いずれにせよ、もし自分ならその物件に住みたいと思えるかという視点を持って選べば、空室に悩まされるリスクは少なくなるでしょう。周囲の物件と比較しながら考えてみることがおすすめです。

災害リスクも考えた上での物件選びを

自然災害の被害に遭うと、建物の倒壊や浸水など多額の損害を被る可能性もありますし、その後の土地の資産価値も下落してしまいます。できるだけ災害リスクの少ない地域の物件がおすすめです。
自然災害は予測の難しいものですが、自治体が好評しているハザードマップは危険性の把握に参考となります。

3.アパート経営で物件を増やす場合に注意したいこと


不動産投資では、複数の物件を運用しより大きな収入を目指すことも可能です。しかし、一方で物件を増やしたことで、かえって失敗を招いている例も少なくありません。アパート経営において物件を増やす場合には、次のことに注意が必要です。

リスクヘッジとなる物件を購入する

物件を増やそうと考えている人の多くが、1つ目の物件で経営に成功しており、十分な融資を引き出せる人でしょう。すでに成功している場合、その条件に近い条件の近隣物件を増やすことを考えがちですが、これはあまり得策ではありません。
2つ目の物件を購入するならば、1つ目とは異なる条件、立地の物件がおすすめです。アパート経営は一極投資ですが、異なる条件の複数物件を所有することで、リスク分散が可能になります。

管理業務への委託を本格的に検討する

不動産投資は管理物件数を増やせば、それだけ収益も増大します。一方で、物件を増やせば増やすほど、管理の手間も増大します。特に1棟をまるごと所有するアパート経営の場合にはその傾向が顕著です。経費を抑えるために自身でアパートを管理していた場合でも、管理会社の利用を視野に入れる必要が出てきます。

4.アパート経営で失敗しないためのリスクマネジメント


アパート経営では、想定した収益が入らない、あるいは想定外の出費が必要になるというリスクもあります。しかし、あらかじめ対策を取ることでリスクの回避は可能です。アパート経営における4つのリスクとリスクマネジメント方法についてご紹介します。

空室対策

空室が発生すると、その間の収入が途絶えてしまいますのでキャッシュフローが悪化します。ニーズを見極めた物件選択はもちろんですが、積極的に空室対策に取り組むことも大切です。

まずは、家賃と条件が周辺地域の相場に応じたものであるか確認しましょう。そして、募集会社に積極的にコンタクトを取ることも効果的です。入居希望者を紹介してもらえる可能性が高くなりますし、最新の賃貸ニーズなども把握できます。

しかし、内見者が増えたとしても入居してくれなければ意味がありません。アパート内の設備整備や、周囲の清掃なども行い、入居希望者に魅力的な物件と感じてもらえるように尽力しましょう。また、入居者の質の低下というリスクもありますが、家賃を下げるという手段も残されています。

家賃滞納対策

入居者がいても、家賃を払わずに滞納するリスクもあります。収入が途絶えるばかりか、次の入居者を探すこともままなりません。

家賃滞納を避けるには、収入条件の設定や連帯保証人を必須とするなど、入居基準を設けたりするという対策が取れます。また、入居者に家賃保証会社の利用を義務付けることも有効です。入居基準は厳しくし過ぎると、条件を満たす入居希望者があらわれず空室リスクにつながることもありますが、良質な入居者を確保できるというメリットもあります。

修繕費用対策

アパートは、新築の場合でも中古の場合でも、建物が老朽化すると百万円単位の大規模な修繕費用がかかります。そのため、経営を始めた時点から、将来的な修繕費を想定して毎月の家賃収入から修繕費の積み立てを行っておくなどの対策が必要です。なお、築年数を重ねるほど、修繕費用は多くかかるようになります。

修繕費用は大規模なもの以外にも、ちょっとした共用部や設備の破損時にも発生します。対処せずそのままにしておくと、入居者離れにつながることもありますので、こまめにメンテンナンスをすることが大切です。

自然災害対策

アパート経営に大きなリスクとなる自然災害については、十分な保障のある保険に加入しておくことがリスクマネジメントとなります。火災保険だけでなく、地震や津波の被害を想定した地震保険にも加入しておきましょう。周辺環境に応じて各種の特約への加入も検討をおすすめします。

5.アパート経営よりもリスクの少ない区分マンション投資がおすすめ

アパート経営は1棟まるごと物件を所有するため、投資金額も大きくなりますし、1棟所有ならではのリスクも大きくなります。そのため、不動産投資が始めての人の場合や、できるだけリスクを少なくしたい場合には、アパート経営よりも区分マンションへの投資がおすすめです。長期的に見た場合の投資効率や、収入に直結する空室リスクも、設備の整ったマンションの方が有利となります。

資料請求はこちら
無料のセミナーに参加する