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アパート経営に必要な自己資金とは!頭金0でもできるって本当?

アパート経営に興味があっても、自己資金が確保できないために諦めていないでしょうか?アパート経営は、区分マンション投資よりも高額な資金が必要ですが、やり方によっては自己資金0、頭金0でも始められる場合もあります。アパート経営に必要な自己資金や資金の調達方法について解説します。

1.アパート経営を始める2つの方法とメリット・デメリット


アパート経営を始めるには。新しく土地を購入して新築のアパートを建てる方法と、すでに建築してある中古アパートを購入して始める方法の2つがあります。それぞれについて、特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

土地を購入し新築アパートを建築する

土地を購入して新築アパートを経営する方法は、自分の選んだ土地に、理想のアパートが建築できるというのがメリットです。また、建物や設備が新しいため、当初は修繕費などの費用や、管理の手間もあまりかかりません。アパート経営が始めての人や、副業としてアパート経営を考えている場合には新築の方が何かと取り組みやすいでしょう。

また、物件の状態もよいため、中古と比べると家賃を高く設定できますし、客付きがよく入居率も高いです。長期的に家賃収入を得たいと考えているのであれば、新築アパートの方が有利といえるでしょう。

ただし、物件の購入費用は高額となります。自身の自己資金やローン可能金額を考慮しながら、物件の取得を考えなければなりません。

中古アパートを土地ごと購入する

中古アパートは新築に比べると物件の価格が手頃です。また、すでに入居者がいる場合には、購入後すぐに家賃収入が得られますし、過去の履歴から入居率がわかるため、運用計画が立てやすいことがメリットといえます。

しかし、一旦空室になると、新築アパートよりも入居者が見つかるまで時間がかかり、空室率が高くなります。購入前には、周辺の住宅ニーズなどをよく確認する必要があるでしょう。

また、中古アパートでは、建物の劣化にともなう修繕費や、入居者が入れ代わる際のリフォーム代などの出費が多くあります。中古アパートは新築アパートよりも表面利回りは高くなりますが、運用中の出費の多さや空室リスクを考えると結果的に新築の方が有利である場合も少なくありません。

とはいえ、投資費用が少なく、利回りが高いお宝物件を探せない訳ではありません。すでにアパート経営経験があり、目利きができる人なら中古アパートを考えてみてもよいでしょう。

2.アパート経営にはどの程度の自己資金が必要?


アパートを1棟購入するとなると、物件価格も高額になります。アパート経営を始めるにはどの程度の自己資金があればよいのでしょうか。資金が不足する場合の調達方法についても解説します。

目安は物件の1~3割以上

アパート経営に必要な自己資金の目安は、物件や年収にもよりますが、おおむね1~3割程度です。自己資金以外はローンとなりますので、物件を購入する際は、自己資金では足りない分の金額をローンで借り入れられるかどうかが問題となります。特に、物件が高額になる新築アパートの場合には、自己資金をある程度確保しておかないと購入できない場合もあるので注意が必要です。

ローンの金額が高くなると、その分だけ審査基準は厳しくなります。また、利息分の負担が増大しますし、月々の返済金額が高額になってしまいますので注意しましょう。自己資金を多く確保しておいた方が、借り入れ額を減らすことができ金利分の負担も少なくなります。しかし、ローンを利用することで、自己資金の何倍もの投資効果が得られるようになりますので、上手に活用していくことが不動産投資のコツです。

資金が足りない場合はアパートローンを活用

アパート経営のための資金が不足する場合には、金融機関のアパートローン(不動産投資ローン)を利用して資金を調達します。物件の収益性や本人の属性にもよりますが、目安として年収の10倍程度の融資が受けられるでしょう。なお、住宅ローンを利用中であっても、アパートローンを利用することができます。

アパートローンは事業性ローンの一種ですが、簡易パッケージされたローン商品のため、一般の事業性ローンと比べると審査は簡易化されており、比較的融資は受けやすいです。不動産会社と提携したローンでは、条件が有利となる場合もありますので、まず不動産会社に相談することをおすすめします。

アパートローンでは、築古の中古アパートの場合、金融機関によっては融資を行っていない場合もあります。融資条件をよく確認しておきましょう。

なお、住宅ローンは、自分が居住する不動産の取得目的でしか利用できません。収益用物件には原則使えませんので注意しましょう。

銀行融資のほかには。国民生活金融公庫から事業向けの融資を受けるという方法もありますが、融資申込から融資決定まで非常に時間がかかるためローン特約が利用できなくなりますし、返済期間が短いためキャッシュフローの点では不利になってしまいます。築古の小規模物件以外ではあまり使い勝手がよくありません。

3.資金なしでアパートを経営する方法とは?


自己資金が全くない場合には、アパート経営はできないのでしょうか?自己資金があるに越したことはありませんが、アパート経営は頭金0円から始めることも可能です。条件は限られますが、資金なしでもアパート経営を始める方法を2つご紹介します。

資金0、頭金0でもアパート経営ができるケース

アパートローンは、物件の収益性に対して行われるものです。そのため、高い収益が得られる物件であれば、よりよい条件で多くの融資を受けられる場合もあります。また、不動産会社と提携しているローンでは、条件により頭金なしのフルローンを組める場合や、住宅ローン並みの有利な条件で融資が受けられる場合もあります。したがって、自己資金がない場合でも、アパート経営は不可能ではありません。

また、フルローンで資金を調達できた場合でも、仲介手数料や不動産取得税などの諸経費は融資の対象外となる場合もあります。十分な自己資金がない場合には、諸経費までまかなえるローンが利用できるかを確認しておきましょう。

賃貸併用住宅を選ぶ

アパート経営は、自己居住用と賃貸部分が一体となった賃貸併用住宅で始めるという方法もあります。アパート全体のうち、自己居住用が50%を占めなければならないなどの一定の条件を満たす必要はありますが、収益を得る場合でも資金調達に金利の低い住宅ローンを利用できるという点がメリットです。

現在居住用の物件を所有していない人や、会社員などで安定した収入がある場合で自己資金の確保が難しい場合には、賃貸併用住宅もひとつの手段として考えてみることもよいでしょう。

4.自己資金なしの場合にはアパートよりもマンションの区分投資を


自己資金が少ない場合には、アパート経営ではなく区分マンションへの投資がおすすめです。

区分マンションは、東京圏であってもアパート1棟よりも低価格ですので、自己資金が0でもフルローンが使える物件は容易に見つけることができます。さらに、収入を左右する空室率も、アパートよりもマンションの方が低いです。しっかりと情報を収集してメリットやデメリットを理解したうえで不動産投資を始めましょう。

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