アパート経営に必要な費用はいくら？安定経営を行う3つのポイント！
アパート経営には、物件の取得費用のほか、税金や修繕費などさまざまな費用がかかります。安定経営のためには、どのような費用がかかるのかをきちんと理解しておくことが必要です。また、必要となる経費はきちんと把握し、金額の大きなものは事前に準備しておきましょう。
1.アパート経営に必要になる主な初期費用・税金
まずは、アパート経営を始める際に必要な初期費用について解説します。物件取得時は、税金などの費用を経費に算入できるため、経営1年目は赤字となることが多いです。
①物件費用
アパートの建物や土地を購入するための費用です。
②仲介手数料
物件の価格が400万円を超える場合、最大で物件価格×3％＋6万円（税別）の仲介手数料が必要です。仲介手数料は宅建業法で上限のみが定められていますので、不動産会社によってはこの金額より低くなる場合もあります。
③印紙税
アパート購入時の契約書や、ローン契約書などに貼る収入印紙代です。
④登録免許税
不動産所有権の保存や移転の登記、抵当権の登記に際しては登録免許税がかかります。
⑤不動産取得税
不動産を取得して半年程度で、不動産取得税の納付通知が届きます。固定資産税評価額の4％（標準税率）ですが、条件により軽減されこともあります。
⑥司法書士報酬
司法書士に登記申請を依頼するときに必要な費用です。物件の価格や司法書士事務所によって異なりますが、4～20万円程度が目安です。
2.アパート経営中にかかる主な維持費用
続いて、アパート経営で発生する、物件の維持費用についても見ていきましょう。毎月必要な費用と、必要に応じてかかる費用とがあります。
①光熱費
共用部分の電気代や水道代などの費用です。金額は多くはありませんが、毎月発生します。
②修繕費
アパートや周辺設備が破損した場合の修理代金です。一般的に、築年数が経過するにつれ、高額な修繕費用がかかるようになります。また、10～20年単位で、外壁周りなど大規模な修繕工事が必要となります。
③リフォーム費
入居者が退去後、次の入居者が快適に入居できるように、クロスやカーペットの貼り替えや水回りのメンテナンスなどにかかる費用です。築年数が経過してくるとリフォームが必要な場所が増えてきます。
④損害保険料
建物の火災保険料や地震保険料などにかかる費用です。これに加えて、施設の問題によって他人に損害を与えてしまった場合の補償を行う、施設賠償責任保険にも加入しておくと安心です。
なお、火災保険の契約は1年から最長10年ですので、アパート購入時に10年契約をしておいてもよいでしょう。まとめて保険料を支払う方が費用は節約できます。
⑤管理費
家賃の徴収や清掃など、アパートの管理を管理会社に任せる場合には管理費が発生します。管理会社により費用は異なりますが、毎月の家賃の5％程度が一般的です。定期的な清掃やかんたんなメンテナンスから、契約更新などの手続き、客付けなどを所有者に代わり行います。
管理は自分で行うこともできますが、費用対効果を考えると専門の会社に依頼した方が効率的です。アパート経営が副業の場合や、アパートが居住地より離れている場合には、多くの所有者が管理会社に依頼しています。
⑥入居者の仲介手数料
入居者を紹介してくれた不動産会社に、家賃の半月分を支払います。
3.アパート経営中にかかる税金
アパート経営を行う上では、税金も発生します。不動産取得時にかかる税金以外の、経営中にかかる税金を見ていきましょう。
①固定資産税・都市計画税
1月1日現在の不動産の所有者に課税される税金です。アパートが市街化区域内にある場合には、都市計画税も課税されます。税額は、固定資産税が固定資産税評価額×1.4％（標準税率）－減額金額、都市計画税が固定資産税評価額×0.3％（標準税率）－減額金額です。一定の条件を満たす場合には、軽減措置が受けられます。
②事業税
アパート経営の規模が大きくなると、事業税が課税されます。アパート経営の場合は不動産貸付業にあたり、税率は5％です。
事業税の対象となるかどうかは、経営規模により判断されますが、アパート経営の場合は概ね貸している部屋が10室以上となった場合に課税対象となります。また、年間事業所得が290万円を超えると税金がかかるようになります。
4.アパートの安定経営に必要な3つのポイント
アパートを安定して経営していくためには、入居率の維持とキャッシュフローに余裕を持っておくことです。安定経営を実現するために欠かせないポイントをご紹介します。
信頼できる管理会社を選択する
アパート経営では、物件の管理を管理会社に任せているという人も多いでしょう。管理会社の良し悪しもアパートの安定経営に影響をおよぼします。管理が行き届いていれば、入居者は安心して生活できるため住み続けてくれます。また、入居者間のトラブルや家賃の滞納が発生した際も、解決に尽力してくれるでしょう。
客付けに強い管理会社なら、退去者が出た場合にも安心です。同業者の評判などを参考に、信頼できる管理会社を選択しましょう。また、不満がある場合には管理会社を変更することも検討するとよいでしょう。
設備投資は惜しまない
アパート経営で安定した経営を実現するためには入居率を上げることが欠かせません。そのためにはアパートのハード面にも気を配っておく必要があります。
たとえば、古い設備のまま、見た目も古いままでは、一度入居者が退去した後には、なかなか次の入居希望者があらわれないことは目に見えています。管理会社がいくら客付けに尽力しても、内見に至っても入居までには結びつかないでしょう。
そのため、費用はかかりますが、「ぜひ住みたい」と思えるようなアパートであるよう、メンテナンスや設備投資は費用を抑えずに取り組みましょう。実際に、メンテナンスの行き届いているアパートでは、築年数が経過しても、それほど家賃を下げずに、高い入居率を維持し続けることに成功しているケースもあります。
資金計画を綿密に行う
アパート経営では、ローン返済のほかにも、維持費用や税金など、定期的にさまざまな費用の支払いが発生します。支払いのための資金がなくなった、ということのないように、資金計画は綿密に行っておきましょう。キャッシュフローギリギリでの運用は、予想外の費用が発生した場合にローン返済ができなくなり、破綻してしまう可能性もありますので注意が必要です。これは、家賃収入が黒字であっても起こり得ることです。
特に、大規模な修繕費は10～20年に1度程度ですが、100万円単位の高額な費用がかかりますし、こまめなメンテナンスも入居率維持には欠かせません。毎月の家賃収入の中から、修繕費に向けて少しずつ積み立てておくことがおすすめです。
また、キャッシュフローに余裕を持たせておくと、さらに物件を増やすことも視野に入れられるようになります。
5.安定を求めるなら区分マンションに投資する方法も
アパート経営では、複数の室数を管理するため大きな収入を得やすくなる一方、維持費用も高額でリスクもあります。安定を第一とした不動産経営を考えるのであれば、アパートではなく区分マンションに投資するという方法もあります。区分マンションは、アパート1棟投資に比べると、修繕費用や空室リスクの点で有利なため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
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