表面利回りに騙されないで！古い・中古マンション投資の落とし穴
マンション投資を始めるならば、当然ですが、収益の上がる物件を購入したいものですよね。その一つの判断基準として「利回り」というものが使われています。
しかし、この利回りにも種類があり、事情を知らずに鵜呑みにすると、特に古い・中古マンション投資では損をしてしまうケースもあるのです。
利回りにも種類がある！表面利回りと実質利回り
「利回り」と一口に言っても、実は大きく分けて2種類の利回りが存在します。1つは「表面利回り」、もう1つは「実質利回り」です。
■表面利回り
表面利回りとは、「年間収入÷物件価格×100」で計算されるものです。
一見、問題がないように思われますが、忘れてはいけないのが、修繕費や管理費などのランニングコスト。表面利回りだけではこうした諸経費を加味していないので、表面利回りのパーセンテージだけを鵜呑みにすると、思ったよりも収益が上がらなかったという危険性もあるのです。
■実質利回り
よりリアリティのある利回りとしては、諸経費を差し引いた「実質利回り」があり、「（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」で計算されます。
ランニングコストがいくらかかるのかということは実際に運用しながら総合的に考えないとわからない部分もありますが、物件の購入時には年間収入だけではなく、同時に支出面へ配慮することも重要だということは言えそうですね。
新築・築浅物件を選ぶのが実質利回りを良くするためのカギ
ランニングコストとしては、主に以下のようなものがあります。
- 管理費
- 火災保険料
- 修繕費
- 固定資産税
- 不動産仲介手数料
この中でも特に負担が大きく、予測が難しいのが「修繕費」です。そのため、具体的に収益率を上げる方法を考えると、ズバリ「新築・築浅マンションを狙う」というのがキーになってきます。なぜなら、古い・中古マンションの場合、修繕費などのランニングコストの負担が大きくなるからです。
一見、購入金額が低い中古マンションのほうが利回りは高いように思えますが、それはあくまで表面利回り。諸経費を差し引いて計算すると、実質利回りでは中古物件よりも新築・築浅物件のほうが高くなる可能性があるため、しっかりと冷静に見極めるようにしましょう。
おわりに
いかがでしたか？ よりリアリティのある収益率を知りたければ、ランニングコストまで考える必要があるんですね。
最近では防災の観点からも新築・築浅物件に対する入居者の人気が高まっています。そのため、古い・中古マンションよりも空室リスクが軽減されると言えるでしょう。
このように、単にランニングコストといっても様々な視点からリスクを含めて考え、マンション経営の最適な収益化を検討することが大切なのです。もし分からないことがあれば、ぜひマンション経営大学までご相談にいらしてみてくださいね。
▼ マンション投資の落とし穴をしっかりと見抜こう！