マンション投資のメリット・デメリット4つと失敗の対応策4つ
マンション投資は比較的リスクの少ない投資とされていますが、失敗する人がいるのも事実です。失敗の理由は、マンション投資について正しく理解できておらず、問題が発生した際に適切な対応が行えなかったこともあるでしょう。マンション投資のメリット・デメリットから、失敗しないように取れる対応策について解説します。
1.マンションに投資するメリットとは？
まずは、簡単にマンション投資のメリットについて確認しておきましょう。
金融投資と比べてリスクが低い
マンション投資のメリットは、株やFXなどの金融投資と比べ、リスクが低いことがあげられます。金融投資では、値下がりによる元本割れや最終的に価値がゼロになることがリスクです。マンション投資は物件の値下がりリスクや空室リスクはあるものの、不動産という実物資産は、売却しない限りなくなることはありません。
安定した収益が得られる
マンション投資の収益は家賃収入ですので、収益が安定しています。入居者が抜けない限り、原則として毎月一定の収益が得られるため、収入軸としての役割を果たします。一方、金融商品では日々価格が変動するため、利益を出すには売買を繰り返すことが必要です。また、利益も情勢に左右されるため、安定した収益を望むことが難しいです。
レバレッジ効果がある
マンション投資を始めるのに多額の自己資金は必要ありません。マンションの購入資金は銀行からの融資を利用しますので、自己資金以上のマンションを購入して運用に回せます。そのため、効率の高い投資が実現できます。
手間がかからない
マンション投資では、物件の管理や入居者対応は管理会社に委託できますので、所有者が直接管理することが出来なくても問題ありません。本業を持ちながらマンション投資を行うことも十分に可能です。
2.マンション投資のデメリットやリスク
続いては、マンション投資のデメリットやリスクについて見ていきましょう。マンション投資は魅力のあるメリットが揃い、安全性の高い投資手段ですが、誰もが成功できるとは限りません。投資失敗につながるため、デメリットやリスクについてもきちんと知っておくことが大切です。
長期空室で収益を確保できない可能性がある
マンション投資の収益は、入居者がいることが前提です。長期に空室となってしまった場合には、経費だけがかかり収入が途絶えます。
災害・事故による収益性の低下
大きな自然災害や事故などにより、物件が損害を受けた場合には運用が難しくなります（全くできないわけではありません）。そうなると、当初想定していたような収益は得られなくなります。ローンの返済にも支障をきたすかもしれません。
修繕費用の増大
マンションは時間とともに老朽化します。年数が経つにつれ問題箇所が増え、修繕費用が増大していきます。また、目安として10～15年程度に1度は大規模な修繕が必要です。修繕費は利益圧迫の原因のひとつとなっています。
金利上昇の可能性
マンション購入時にはローンを組むことが一般的ですが、変動金利型の場合には、経済情勢の変化によって金利が上昇し、負担が大きくなる可能性もあります。借入額が大きい場合には、わずかな上昇分がキャッシュフローを悪化させることになるでしょう。
3.マンション投資に失敗しないための対応策4つ
マンション投資に失敗しないためには、投資のデメリットやリスクを理解し、少しでもその要因を減らしておくことが重要です。リスク・デメリットへの対応策を万全にしておくことにより、大きな失敗を防ぐことができます。
東京圏（東京・川崎・横浜）のワンルームマンションに投資する
東京圏のワンルームマンション投資なら、空室リスクおよび修繕費用増大のリスクを軽減できます。東京圏では、進学や就職のためにマンションを探す単身者が集まるため、ワンルームマンションのニーズが途切れません。ワンルームマンションの建築規制がある東京ではなおさらです。ファミリー向けの物件は利回りこそよいものの、婚姻率の低下や人口減少によりニーズは低下傾向のため、将来的には空室に悩まされるリスクが上がります。
修繕費用についても、ワンルームの方が有利です。若い世代の単身者の場合、ライフスタイルの変化により住み替えるタイミングも多く、長期に住み続けることがあまりありません。そのため、入居者が変わるタイミングでこまめなメンテナンスが可能で、部屋内で大きな修繕が必要となる例はあまりありません。しかし、これがファミリー向け物件になると、入居期間が長期になるため、退去後に大きな修繕やリフォームを行わないと次の入居が難しくなることも多いです。
中古マンションよりも新築マンションを選択する
中古マンションは物件価格が低く、利回りが高いため一見投資に適しているように見えます。しかし、築30年のマンションが家賃収入を得られる期間は新築マンションより30年短くなります。今の建築技術から考えるとそれ以上かもしれません。例えば、毎月9万円の家賃が取れているマンションでは月9万円×12か月×30年＝3240万円もの差が出ます。老後の収入源確保のことや相続を考えると新築マンションを選択することをおすすめします。
資金計画を綿密に行う
マンション投資はわずかな自己資金のみでも融資を受けて始めることができます。しかし、後の収支を考えると、一定額の自己資金を入れる方が有利となります。その理由は、ローンの割合が下がりますので、返済中でも収支をプラスにすることができます。また、金利上昇のリスク対策にもなります。いずれにせよ、マンション投資で失敗しないためには、資金計画を綿密に行い、シミュレーションを状況に応じて行うことが大切です。
自然災害リスクにはあらかじめ備えておく
災害はいつどこで起こるかわからないものですが、マンション投資にとって大きなリスクとなります。建物が大きな損害を受けると、人が住める状態ではなくなり、多額の修繕費がかかります。最悪の場合、ローンの返済が滞り、物件を手放さなければならなくなるかもしれません。
そうならないためにも、災害リスクに備えることは重要です。災害リスクへの対策としては、物件選びの際に注意することと、万一の備えとなる保険の活用という方法があります。
まず、物件選びについてですが、購入前には自治体のハザードマップや揺れやすさマップ、海抜などをチェックし、リスクを確認しておきましょう。同じ地域であっても差がある場合もありますので、できるだけ危険度の低いところを選択します。
また、災害への備えとして、火災保険や地震保険は必須です。保険料との兼ね合いも考えながら、十分な保障が受けられるプランを選択します。特約についてもチェックしておきます。
4.マンション投資に失敗しないためにはリスク対応が重要
マンション投資自体は、投資としてはミドルリスク・ロングリターンとされます。実際に、マンション投資の失敗事例を見ていくと、失敗の引き金となった問題は事前の対策によって回避できる内容が多いです。マンション投資に失敗しないためには、ご紹介したように想定されるリスクに対してひとつひとつ対応を行っておくことが大切です。
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