【実録】わたしはこうしてワンルームマンション投資に失敗しました –中古マンション編- - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

【実録】わたしはこうしてワンルームマンション投資に失敗しました –中古マンション編-

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中古のワンルームマンションへの投資をご検討中の方もいると思います。古いマンションであればリーズナブルで、比較的手軽にマンション経営を始められるとお考えになられているのではないでしょうか。

その認識は必ずしも間違いではありませんが、良いばかりではないということも知っておかなければなりません。年数の経った古いマンションを購入したことで、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうケースも少なくないのです。

【失敗エピソード】購入直後に設備の老朽化で大きな出費が…



投資対象に選んだ物件は築26年の都内のワンルームマンション。購入直後に「突然、床下から水が湧いた」というトラブルに見舞われました。老朽化した給水管が、コンクリートの内側で破裂してしまったのです。

管理会社によれば、解決のためには根本的な長期の工事が必要とのことでしたが、「そんなことは知らない。とにかく早急に改善をしてほしい」という入居者とのあいだで板挟み状態に。結局、入居者は出ていってしまいました。

修繕に要した工事費用や、家財に対する賠償請求など、総額260万円もの出費も新たに発生し、散々な目にあいました…。

【マンション経営大学からのアドバイス】中古マンション投資には入念なリサーチが必要!



■中古マンションの設備は古く、耐用年数も短い


中古マンションは、新築や築浅物件よりも購入価格は安いですが、耐用年数が短いというデメリットがあります。建築後30年超の物件であれば、大規模なメンテナンスを迫られているケースも多々見受けられます。

たとえば国土交通省の調べによると、築30年超のマンションのうち、実に5割以上のマンションにおいて「配管や給水設備の劣化」を理由に、建て替えが検討されています。そのため、購入後すぐに修繕時期に差し掛かってしまうリスクがあり、どんなに利回りが高くても資本が回収できるとは限らないのです。


■中古マンションには瑕疵担保責任の保証がない


中古マンションに欠陥があった場合、オーナー自身が修繕しなければならないケースがあります。

平成21年「住宅瑕疵担保履行法」の全面施行を受け、新築から10年以内の住宅で欠陥があった場合、修繕費用には保険が適用されることになりました。国土交通大臣指定の「住宅瑕疵担保責任保険法人」が対応するため、ゼネコンやデベロッパーの倒産によって修繕費用が支払われないリスクも抑えられます。

ただし、注意しなければいけないのは、この「住宅瑕疵担保履行法」は、第1売主が第1買主に対して瑕疵担保責任を負うものなのです。つまり、保険期間中の築10年以内の住宅でも、転売され中古住宅となった時点で保険は引き継がれません。中古住宅は「住宅瑕疵担保履行法」の保険適用外ということになってしまうのです。


■中古マンションには反社会的勢力団体が入居しているリスクも


反社会的勢力団体が入居している集合住宅は、資産価値が下落してしまいます。彼らが原因で、入居者の安全な生活が脅かされてしまうからです。

こうした状況を鑑みて、平成21年以降、不動産業界は国土交通省や警察庁の協力を仰ぎながら、反社会的勢力団体の集合住宅への入居を禁止するモデル条項を定めました。ただし、制度が施行される前のマンションだと、反社会的勢力団体が入居しているリスクが必然的に高くなりますので、投資時には入念なリサーチを実施しなければなりません。


投資リスクを抑えたマンション経営をするなら中古より新築(築浅)物件

中古ワンルームマンションへの投資は、たしかにリーズナブルです。しかし、上記のような資産価値を減少させるリスクについて、事前に入念なリサーチをすることが必要になることを忘れてはいけません。

もし、そういったことに関する知識に不安がある方や、知識はあるけれども時間の余裕がない方は、新築(築浅)マンションへの投資をオススメします。




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