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不動産投資初心者は知っておきたい!投資におすすめの物件は?

長く続く低金利と老後の生活を支える年金に対する不安の増大を背景に、ミドルリスク・ロングリターンで安定した収益が長期にわたって期待できる、不動産投資が注目を集めています。しかし、不動産投資初心者にとっては、投資金額が大きいだけにどんな物件に投資をしたらいいのか、判断が難しいのではないでしょうか。
そこで、投資対象となる不動産にはどのような種類があり、中でも初心者に適していて最もおすすめなのはどんな物件なのか、理由も含めて解説します。

投資不動産の種類

不動産は、大きく分類すれば土地と建物の2つに分けられます。
不動産投資で言うと、単身者あるいは家族が住むための住居系の不動産と、事業を目的とした入居や事業からの収入を期待して投資する事業系の不動産の2種類に分けることができます。
さらに細かい分類については、以下の通りです。

1.住居系

1-1 マンション
 1-1-1 一棟マンション
 1-1-2 区分マンション(単身者向けのワンルーム)
 1-1-3 区分マンション(家族向け)
1-2 アパート
1-3 戸建て住宅

2.事業系

2-1 商業用途や事業向け・転売目的物件
 2-1-1 一棟所有商業ビル(ショップ・オフィス)
 2-1-2 商業ビルの区分所有物件(ショップ・オフィス)
2-2 駐車場
2-3 トランクルーム
2-4 倉庫ガレージ
2-5 サービス付き高齢者住宅
2-6 民泊

住居系投資不動産のそれぞれの特徴

はじめに、事業系の不動産への投資は、事業の知識が必要なことや、1件あたりの投資金額が物件によっては多額になるため、不動産投資の初心者には適していません。
そのため今回は、住居系の投資不動産の特徴について解説します。

1.マンション

1-1.一棟マンション
マンションをまるごと一棟購入する形で、運用を行います。一棟マンション投資は、不動産投資の大きなリスクの1つである「空室リスク」を軽減できるメリットがあります。また、次に説明する区分マンションを複数所有するよりも、収益率が一般的に高くなります。

一方で、立地のリスク分散ができないため、自然災害や地域全体の人気が下がると、大きなダメージを受けます。また、何らかの事情で売却したいときに購入希望者が少ないため、簡単に現金化できないというデメリットも。そして何より、購入時に多額の資金が必要になってしまいます。
一棟マンションへの投資は、ミドルリスクである不動産投資の中でも、ハイリスクな投資なのです。

1-2.区分マンション(単身者向けワンルーム)
区分マンションとは、1室単位で購入できるマンションのことです。単身者向けのワンルームマンションから、3LDK以上の広い部屋があるマンションも含まれます。ただし、不動産投資にあたっては、単身者向けのワンルームマンションと家族向けのマンションでは、需要やリスクは異なるので別の投資不動産として考えます。

ワンルームマンションは、サラリーマンの一般的な収入でも新築を購入できることから、最も人気のある投資不動産です。しかし、1室だけに投資する場合、空室が生じると収入に影響します。そのため、入居が見込める物件を選ぶか、不動産会社のサブリース(家賃保証)システムを利用して投資をすることで空室リスクを回避します。

1-3.区分マンション(家族向け)
家族向けのマンションは、入居期間がワンルームマンションよりも長いというメリットがあります。ただし、面積に対する収益率はあまり良くないため、投資には適していません。またワンルームマンションに比べると、日当たりや風通しなど、マンションへの要求が厳しく、いったん空室が生じると次の入居者が決まりにくい、というデメリットがあります。

2.アパート
アパートは、一棟マンションに比べると購入資金が少額ですが、購入時に多額の資金が必要になってしまいます。新築アパートの場合、立地に適した間取りや設備にできるので、入居希望者の需要に合ったアパートを建築出来ますが、立地のリスク分散ができないなど、一棟所有マンションと同じデメリットがあります。また、マンションに比べると、セキュリティーが大きく劣るという面もデメリットになります。

3.戸建て住宅
戸建て住宅は、家族向けマンションと同様のリスクとメリットがあります。土地が右肩上がりだった時代には、戸建て住宅への投資で資産形成も可能でしたが、土地の値上がりがあまり期待できない今の時代には、適していないと言えます。

新築・築浅と中古物件の違いは?

上記のいずれの投資物件も、新築・築浅と中古があります。一棟・区分不動産も含めて、それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

1.新築・築浅物件のメリット

1-1.立地や時代に適した賃貸物件が探せる
賃貸物件に対する需要は、立地によって様々です。同じ単身者でも学生と社会人では異なります。学生のほうが家賃に対してはよりシビアですし、男性・女性でも求められる要素は違います。新築・築浅の場合は、賃貸需要やトレンドに合わせた魅力ある物件を建築したり、探して購入したりすることができます。

1-2.入居希望者が多いため空室リスクを軽減できる
新築・築浅物件への入居希望者は中古物件よりも多く、空室ができても比較的すぐに次の入居者が現れるため、空室リスクを軽減できます。

1-3.長期間の融資を受けやすい
新築物件は中古より価格は高くなりますが、一般的に最長で35年返済のローン融資が受けられます(最近では45年返済の商品もあります)。長期間での返済が可能なので、無理のない返済計画が立てられます。

1-4.減価償却費の計上が長期でできる
法定耐用年数の全期間にわたって償却ができます。(鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は、47年です)。

1-5.不測の経費が発生するリスクが小さい
中古物件は思わぬ大きな修繕費用が発生する可能性もあり、積立金がないと修繕ができないことも。一方で新築物件の場合は、少なくとも10年程度は大きな修繕費が発生する可能性が少なく、たとえ発生しても、新築した事業者には住宅の引き渡しから10年間は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥の瑕疵に関しては、保証責任が義務付けられています。そのため、修繕が瑕疵による場合は費用の負担がありません。

2.中古物件のメリット

2-1.購入価格が安く済む
一般的には新築物件と比較すると、購入価格が安くて済みます。しかし近年は、価格の高騰により新築に近い価格の中古もあります。その他、中古物件は融資が受けられないものも多く、融資が可能であっても物件価格の7割程度までしか受けられない、また共同担保が必要になるなど、融資条件が悪いケースもあります。そのため、物件価格は低くても、購入しづらい物件も多いのです。

2-2.リスクは大きいが利回りが高い
条件の良い物件の購入価格を交渉で低く抑えられた場合、新築物件よりも高い利回りの収益が得られます。ただし、修繕費が必要になったり、空室が生じた場合は新築に比べて入居がすぐに決まらないといったリスクが大きいのが難点です。

不動産投資初心者におすすめなのは、新築・築浅のワンルームマンション

投資不動産は、新築・中古の区別も加えると実に数多くの種類があり、どの不動産に投資するかは、自己資金額、投資目的、投資期間、リスクなど、様々な要素を考慮する必要があります。それらを踏まえたうえで不動産投資初心者におすすめなのが、ノウハウがあり、信頼できる会社が推奨・販売する新築・築浅のワンルームマンションです。
その理由は、次のとおりです。

1.購入価格は高いが、自己資金額は少なく済む
新築・築浅のワンルームマンションは、価格が中古のワンルームマンションよりも高くなりますが、場合によってはフルローンも可能で、自己資金が0円で済む場合もあります。とはいえ購入価格が高いのはリスクがある、と思われるかもしれませんが、新築・築浅のワンルームマンションの空室リスクは、次の項目でも説明するように、中古に比べると極めて小さく、長期間の安定した収入が期待できます。

2.耐用年数が長く地震にも強い、また最新設備で入居者に魅力がある
耐用年数が長く、耐震性能やセキュリティー性能も高いのが、大きなメリットです。また、最新設備が備わっていて内装が綺麗で新しいことなどから、空室リスクを避けることができます。

3.首都圏のワンルームマンションは入居希望者が多い
日本の人口は少子化で減少に転じ、全国各地で空き家の増加が社会問題となっています。しかし大都市、とりわけ首都圏のワンルームマンションの需要は多く、空室リスクが小さいのが特徴です。その分、他の地域に比べて価格は高めですが、家賃収入が長期間にわたって安定して得られることを考えると、デメリットとは言えないでしょう。

4.実績ある不動産会社が販売するワンルームマンションは信頼できる
不動産投資のノウハウがあり、販売実績が豊富で信頼できる会社は、十分な調査のもとにワンルームマンションを新築し、販売しています。
将来にわたって、入居者の需要が見込める立地に最新の仕様で建築している分、空室リスクの心配をさほどしなくていいので、投資家にとって安心です。また、そうした販売会社に管理も任せれば、運用の手間はかかりません。

まとめ

数多くの投資不動産の中でも、新築・築浅のワンルームマンションがなぜ不動産投資初心者におすすめなのか、ご理解いただけたでしょうか。
空室リスクが小さく、安定した収益を長期間にわたって得られる新築・築浅のワンルームマンションで、ぜひ将来の自分のための投資をしましょう。

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