アパート投資のメリット3選！マンション投資とどちらがオススメ？
不動産投資を検討している人の中には、株式投資など金融商品と比較していたり、投資先をアパートにするか、マンションにするかと決めかねていたりする人もいるでしょう。そこで、不動産投資そのもののメリットを踏まえた上で、アパート投資のメリットについて解説します。マンション投資とも比較しながら考えていきましょう。
1.不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは、実物資産に投資するため、株などの金融商品に投資するよりもリスクが少ないという特徴があります。不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と位置づけられており、金融商品と比較した場合、不動産投資には、次のようなメリットがあげられます。
少額資金でも開始できる
不動産投資は、物件を購入して賃貸に出し家賃収入を得るという収益モデルですが、物件の購入費用は融資を利用することが多いです。条件によってはフルローンで物件を購入することができるため、手元に資金がない場合でも始めることができます。金融商品の場合は、元手となる資金が必要ですが、不動産投資は融資を利用できるため、自己資金以上の金額を動かせるレバレッジ効果の高い投資が可能です。
安定した投資効果が得られる
不動産投資は家賃収入が収益となりますので、不動産を賃貸している間は安定した収益が得られます。現金や頭金を多く入れて購入した場合は本業以外の別軸での収入を確保できますし、ローンを多く利用した場合でも返済を定年までに終わらせれば家賃収入が私的年金のような効果を生みます。
一方、金融商品は変動が激しいため、短期的に大きな利益を得られることもありますが、大きな損失を被ることもあります。その為、安定した収益を得続けるのは難しいです。
インフレに強い
金融商品は、インフレが起こった場合には相対的に価値が低下します。しかし、不動産の場合には、インフレが起こっても不動産の価格や家賃も物価に連動して上昇します。したがって、不動産で資産を持っておくことで、インフレから資産を守ることもできます。
生命保険代わりになる
ローンを利用する場合、ほとんどの場合に団体信用生命保険へ加入することになります、契約者に万が一のことが起こった際は残債はすべて保険で返済されるため、その後のローン返済が不要です。さらに相続人には残債なしの不動産と毎月の家賃収入が入りますので、遺された家族に資産を残すという点では生命保険と同じ役割を果たします。
節税対策にも有効
不動産は、相続の際には金融商品よりも評価額が下がるため、相続税の節税としても有効です。土地で所有している場合には、建物を建てておくことでさらに相続税評価額を下げることができます。
また、不動産投資では、物件にかかる固定資産税や都市計画税、借入金利子などのほか、建物の減価償却費などのみなし経費を計上出来ます。本業がある場合には、確定申告を行い不動産の所得が赤字の場合は損益通算を行うことで所得税や住民税の節税効果が得られる場合もあります。
2.アパート投資ならではのメリット3つ
不動産投資には、一般的にアパート投資とマンション投資があります。アパートの場合は1棟投資、マンションの場合は通常一部屋からの区分投資となりますので、同じ不動産投資であってもさまざまな点で違いがあります。アパート投資には、先の不動産投資のメリットにプラスして、次の3点のメリットがあります。
建物が老朽化しても土地が資産として残る
アパート投資では、建物が老朽化すると家賃収入を得るのが難しくなり、建物の資産価値が低くなります。しかし、土地が残るため、建物が老朽化した場合には、取り壊して新たにアパートを建て直すことも、土地を売却して現金化することも可能です。
家賃収入がゼロになる可能性が少ない
アパート投資では、複数の部屋を同時に運用するため、すべての部屋が空室になり家賃収入が全くゼロになるという可能性は少ないという点もメリットです。1部屋しか所有しない区分マンション投資では、空室となった時点で家賃収入が途絶えてしまうため、ローンの返済に自己資金が必要となるケースも見られます。
自分の意思を反映した不動産運用が可能
アパート投資では建物をまるごと所有することになるため、リフォームや周囲の環境整備はすべて自分の意思を反映させることができます。そのため、周辺の賃貸ニーズの変化に対する運用方針変更も比較的簡単です。マンションを区分所有する場合、室内のリノベーションは自由にできますが、共有部分の修繕などを行うには、管理組合での同意が必要なため簡単ではありません。
3.アパート投資とマンション投資の違いとは？
アパート投資とマンション投資を比較するにあたり、押さえておきたい違いは次の差です。メリットもデメリットもありますので、十分に理解した上で投資対象を選択しましょう。
投資金額の差
アパート投資は1棟投資となるため、マンションの区分投資よりも、投資金額は高額になりやすいです。どちらも自己資金が少なくても始めることができますが、アパート投資の方が借り入れ金額が比較的大きくなりやすいです。
修繕コストの差
アパート投資は1棟まるごと所有・管理することになるため、築年数を重ねると多額の修繕費用がかかります。一方、区分マンションの場合には、修繕積立金などの支払いは必要なものの、所有者全員で持ち分に応じて案分するため比較的安くすみます。また、物件の耐用性もマンションの方がアパートより高くメンテナンスが必要となる頻度も低いため、修繕コストの面ではマンションが比較的に有利です。
空室リスクの差
アパート投資では、1部屋のみの区分マンション投資とは異なり複数の部屋を運用していくため、家賃収入がゼロになる可能性は低いというメリットがあります。しかし、マンションと比較すると、設備の充実性や立地条件が郊外に多いということから、潜在的な空室リスクはアパートの方が高いです。新築の間はアパートも安定した賃貸ニーズがあるため問題となりにくいですが、築年数が経過すると、アパートとマンションの空室リスクの差はどんどん広がっていきます。
そのため、アパートの場合、築年数の経過により家賃を下げなければならなくなる点に注意が必要です。マンションの場合は、安定した賃貸ニーズがあるため、アパートよりも築年数経過による家賃下落の影響は少なくすみます。
4.不動産投資を始めるならアパートよりもマンションがおすすめ
アパート投資は投資利回りが高いというメリットがありますが、1棟まるごとの運用となるため、購入金額が大きくなります。さらに、修繕にかかる費用などの運用コストも大きくなりますので、ローンが利用できたとしても十分な資金力が必要です。区分マンションなら、比較的少い資金でも購入できるため、これから不動産投資を始めたいという人にも向いています。
また、区分マンションを所有する場合には、建物全体にかかるような大きな修繕費用も毎月積み立てており、その積立金も所有者全員で案分するため少額ですみます。さらに、一般的にアパートよりもマンションの方が賃貸ニーズが高く、年数経過による家賃下落のリスクも少ない傾向にあります。
利回りの良さから不動産投資をアパートで検討している方は、マンション投資のメリットをもう一度見直して検討することをおすすめします。