アパート投資は新築がおすすめな理由4つ！新築投資の基本から注意点
アパート投資を始めるには、収益用のアパートを新築して運用する方法と、現在販売されている中古物件を購入して運用するという2つの方法があります。アパート投資が初めての場合には、特に収益を得やすい新築アパートへの投資がおすすめです。なぜ新築アパートを選ぶべきなのか、新築投資の基本から注意点まで解説します。
1.新築アパート投資とは？
新築アパート投資は、土地に新たなアパートを建築し、賃貸に出し家賃収入を得ていく不動産投資方法です。アパート1棟をまるごと所有し複数の部屋を運用するため、空室のために収入が完全にゼロになることはほとんどなく、安定した収益が得られるという特徴があります。
新築アパート投資を始めるには、現在所有している土地か無い場合は土地の取得から建築まですべて自身で行う方法と、新築の建売物件を購入して始める方法との2つがあります。土地の取得から始める場合には、立地からアパート本体まで自分の理想の物件を構築できます。一方、建売物件を購入する場合には、建築に関する手間がないため手軽です。しかし、すでに間取りが決められているなどの制約があります。自身の環境や投資方針によってどちらがよいかは異なりますので、信頼のおける不動産会社に相談することがおすすめです。
2.新築アパート投資のメリット4つ
アパート投資を新築で始める場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？中古アパート投資と比較しながら見ていきましょう。
空室リスクが少ない
新築アパートは、中古アパートよりも物件が新しく入居希望者が集まりやすいため、賃貸ニーズのあるエリアでは空室のリスクを心配する必要は当面ありません。中古アパートで投資を始める場合、空室リスクを回避するために、詳細な調査が必要であったり、何らかのリフォームをしたりなどが必要となりますが、新築ならその手間はかかりません。専門的なノウハウがなくてもアパート経営に取り組めます。
付加価値のついた物件を建築できる
新築アパートを新たに建てる場合、一から建築設計を始めるため、建築条件に合致すれば自分の思い通りのアパートを建築することができます。付加価値をつけ競合物件との差別化をはかることで、将来的にも安定した入居者確保が可能です。
有利な条件で融資を受けられる
アパート投資で利用できる不動産投資ローンの場合、個人の属性と合わせて物件の収益性が融資条件に大きく影響します。アパート経営に対する融資は年々厳しくなっており、収益が不安定になりやすい中古アパートでは、融資が付かないケースも少なくありません。新築であれば想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件での融資が受けられます。
中古アパートと比べ修繕費がかからない
新築アパートは中古アパートと比べると修繕費がかからないという点もメリットです。新築で購入した場合、全てが新品で大きな修繕費は必要となりませんので、新築の方がコスト面で有利です。また、各種保証期間中は保証で対応できます。
しかも、新築にメリットがあるのは、単純に購入時点の築年数の差だけではありません。新築アパートは一から自身で運用するため、こまめにメンテンナンスを繰り返し、大規模な修繕が発生しないようにアパートを維持していくことができます。一方、中古アパートではこれまでどのような管理がなされていたかわかりづらく。予想できないような箇所に傷みがあり、物件を購入して間もなく大規模な修繕が必要で多額の費用を要した、という例も多いです。購入時に問題がなさそうな物件でも、数年内に大きな修繕が必要だったという例はよくありますので注意しましょう。
3.新築アパート投資の注意点やリスク
アパート投資を行う場合の新築のメリットを見てきましたが、必ずしも新築アパート投資がベストというわけではありません。新築アパート投資における注意点やリスクも確認しておきましょう。
運用開始までの手間や時間がかかる
新築アパートの場合は、自分の理想とするアパートを建築できるというメリットがありますが、土地の選定から物件の設計、入居者募集など運用開始までの手間や時間が多くかかります。おおよそ1年程度は見ておいた方がよいでしょう。新築の建売を選べば時間は多少短縮できますが、中古アパートのように、購入直後から家賃収入が得られるものではありません。入居者を付ける期間も必要となります。
返済比率が高い
新築アパート投資は、頭金0円のフルローンで始めることもできます。その一方、物件の価格が中古より高いため融資額が高くなりやすく、月々の返済額も中古より大きくなります。また、アパートは築年数が経過すると、家賃収入が下落しやすいため、十分な資金計画を立てておかないと、大規模修繕が発生した場合等に返済が困難になるリスクもあります。
想定どおりのアパートが建てられない場合もある
土地を購入し新たにアパートを設計・建築する場合、さまざまな建築規制をクリアしなければなりません。土地の環境によっては、モデルプランや希望の設計通りのアパートが建てられないケースもありますので注意が必要です。
4.新築アパート投資に向いている人
メリットやリスクを考慮すると、新築アパート投資に向いているのはどのような人でしょうか。
手軽にアパート投資を始めたい人
アパートは新築の間は入居者も確保しやすいうえ、中古と比較すると収益性も高いです。そのため、不動産投資の経験がなくても手軽にアパート投資を始めることができます。また、新築アパートでは、建設から管理まで一貫してサポートを行っている会社も多いため、参入へのハードルは中古に比較すると低いです。
長期に安定した経営を目指したい人
新築アパートは中古に比べると耐用年数が長く、また現在の建築基準法にのっとって建築されていますので、長期で運用していくことが可能です。新築ということで初期は安定して入居者を確保できますので、その後は適切なメンテナンスを行うことで、安定した経営を目指すことができます。
不動産投資資金が少ない人
新築アパートには、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）があるため、当面の間は基本構造部分においての大規模な修繕が必要となるケースはほとんどありません。一方、中古アパートの場合には、すでに老朽化が進んでおり、購入後間もなく基本構造部分においての修繕が必要となる場合もあります。そのため、ある程度の修繕費を事前に確保しておくことが必要ですので、投資資金（現金）に余裕がない人には向きません。投資資金（現金）が少ない人には新築がおすすめです。
また、中古アパートの場合はローンが付かない場合もあります。自己資金が少なく物件購入費のほとんどをローンでまかないたいという人には、新築アパートの方が向いています。
5.アパートよりも家賃下落リスクの少ないマンション投資がおすすめ
新築アパートは長い目で見た場合、中古アパートよりも空室リスクが少ない、融資条件が有利といったメリットもありますが、築年数が経過すると、家賃の下落は中古ほどではありませんが避けられません。
東京圏で新築の区分マンション投資であれば、家賃下落リスクは大きく抑えられます。かつ、1棟投資では建物全体の修繕責任を1人で負うことになりますが、区分マンションの場合は区分所有者全員で分担して負うため、大きな経費をかけずに運用が可能です。
このように、新築アパート投資よりも、新築マンションへの区分投資の方が有利なことも多くあります。利益を出しやすいという点でこれから新築アパート投資を考えているのであれば、区分マンション投資もあわせて検討してみてはいかがでしょうか。