アパート投資とは？始め方から、良いところ悪いところまで
アパート投資は、比較的安定した投資ということで注目されていますが、具体的にどのようにして収益を得ることができるのでしょうか。今回は、不動産投資の中でもアパート投資に興味がある人へ、アパート投資のしくみや始め方をご紹介します。ほかの投資と比較したアパート投資の良いところ・悪いところについても確認しておきましょう。
1.アパート投資とは？
アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を得るという投資方法です。基本的には、入居者の家賃収入で、物件取得時に組んだローンを返済していきますので、その差額が毎月の収入になります。そして、ローンを返済してしまえば、必要経費を引いた家賃がそのまま収入となりますので、将来的な年金代わりとなる資産が形成できるという点がメリットです。
アパート投資を始めるには、まずは物件を取得しなければなりません。物件は、土地を取得し新築アパートを建築する方法と、中古のアパートを購入して運用していくという方法の2つがあり、それぞれメリット・デメリットはあります。いずれにせよ、いかに空室を作らず十分な家賃収入を確保できるかが、不動産投資の成功のカギとなります。
2.アパート投資の始め方
では、アパート投資はどのように始めたらよいのでしょうか。投資用の物件を購入するまでの基本的な流れを簡単にご説明します。
投資戦略の決定
まずは、どのような目的で、どの程度の資金を使ってアパート投資を始めるのかを整理し、明確にします。運用可能な資金から、新築・中古はもちろん、エリアや利回りなどの大まかな投資戦略を決めておきましょう。
情報収集
投資戦略が固まったら、次は物件の情報収集です。インターネットや不動産会社を利用して、戦略に合った物件を探します。ある程度対象を絞りこめたら、近隣の賃貸相場や入居状況、競合の物件、将来的な都市開発計画の状況などについても確認しておきます。不動産投資が成功する一つは物件の選定がありますので、綿密に行いましょう。
現地調査
候補となるエリアや物件が見つかったら、実際に現地に足を運び、周辺の環境を確認します。建築済物件の場合は、内覧も可能ならばやっておきましょう。これからアパートを建築する場合には、土地の調査や建築条件確認なども必要です。
現地調査では、インターネットの情報や各種資料のみでは知ることのできない情報を得ることができますので欠かせません。不動産会社の現地担当者からも有益な情報が得られる可能性が高いです。特に利便性や住居環境については時間帯を変えて確認しましょう。
事業計画・資金計画の作成
購入物件が決まったら、事業計画や資金計画を作成します。長期的なスパンでどのように利益が出るのか、資金繰りは問題ないかをシミュレーションし、採算が取れるかどうかを確認することが必要です。
ただし、アパート経営をサラリーマンが行う場合は、都市部で行うと土地代が高くなり全額融資が受けれず多額の自己資金が必要となるため、土地代の安い「土地が余っている地方」や「東京圏でも郊外」で行うケースが多いです。しかし、そのような場所は築年数とともに家賃が下落する傾向にあります。そのため、事業計画を行う際には家賃の下落を想定した計画を立てておかないと後々ローンの返済が行えなくなる可能性があります。
また、金融機関へローン申込みを打診しておきましょう。融資先は自身で開拓してもよいですが、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうことも出来ます。自身で申込むよりも有利な条件でローンが組める可能性もあります。
契約
準備が整ったら、物件及び土地の売買契約や建築契約（新築の場合）を結びます。
引き渡し・運用開始
代金の受渡が完了し、物件が引き渡しされれば運用開始です。アパート運営の場合は、管理対象が1棟丸ごととなるため、範囲が広く煩雑です。信頼できる管理会社を探し、管理を委託するのがおすすめです。
3.アパート投資の良いところ
不動産投資は、不動産という価格が比較的に安定したものに投資を行うため、株式などの金融投資と比較すると安定した投資結果を得られます。投資の位置づけ的には、「ミドルリスク・ミドルリターンかつロングリターン」といわれる不動産投資の良いところをご紹介します。
長期的な収益を確保できる
不動産投資の収益は家賃収入ですので、入居者がいる間は安定した収益が見込めます。金融商品のように、頻繁に利益や損失の大きな変動がありません。また、長期で収益が得られるため、将来の年金代わりとしても活用できます。
レバレッジ効果が得られる
不動産投資では、投資資金に融資が利用できるため、自己資金が少ない場合でもレバレッジ効果で資金に対して大きな効果を得られます。現在の年収が融資基準をクリアしていて、物件の収益性にも問題ないものであれば、頭金0円からフルローンで投資を始めることも可能です。
空室リスクが分散できる
不動産投資においてリスクとなるのが空室ですが、アパート投資は複数の部屋を運用するため、完全に収入が0円になるリスクは少なくなります。1棟で購入するため取得費用は高額になりますが、マンション1戸への区分投資とは異なり、空室＝収入0円とはならない点が有利です。もちろん、マンションでも複数の物件を所有することによってリスクを分散することが可能です。
不動産が資産として残る
不動産投資は、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま収入になりますし、資産として不動産が残ります。特に、アパート投資の場合は、将来的に物件が老朽化して取り壊すことになっても、土地が残る点もメリットといえます。
アパート投資の悪いところ
アパート投資を始めるには、悪いところについても理解しておかなければなりません。一般的に不動産投資・アパート投資には次のような悪いところがあります。
流動性が低いため長期投資が前提
不動産投資全般に共通する悪いところですが、一旦取得した不動産を売却して利益を得ることは、大きく地価が上昇しないと難しいです。そのため、長期投資が前提で資産の流動性は期待できません。短期的に投資収益を得たい場合には、金融商品のほうが適しているでしょう。
融資額が高額となるため審査が難しい場合も
アパート投資は、全額現金で購入するケースを除き、ローン利用が前提です。アパートは一棟で購入するため高額です、融資審査を通せるかが問題となります。物件の収益性はもちろん、本人の信用力によっても融資が受けられる金額に差が出てしまい、投資効率にも影響します。
近年はアパート投資における過剰融資が社会問題化したことから、年々アパートの融資審査が厳しくなっているため、少ない自己資金で始めようと考えている人は注意が必要です。しかも、本来少ない自己資金での投資はキャッシュフローの悪化を招きやすく、リスクが高いためあまりおすすめできません。
修繕費が高額になりやすい
不動産投資では、物件の価値低下を抑えて入居者を確保するために、定期的に物件をメンテナンスしていくことが欠かせません。1棟投資となるアパート投資は、外回りや共用施設についても修繕が必要となるため、一般的にマンションの区分投資よりも修繕費が高額となります。資金計画を立てる際には、あらかじめ修繕費を想定しておかないと、順調に家賃収入が得られていたとしても赤字に転落するリスクがあります
4.アパート投資で長期収益を確保しよう
アパート投資は投資としては「ミドルリスク・ミドルリターン」ですが、リスク対策を万全に行うことで成功率は上がります。アパートを所有していれば収益が得られると安易に考えずに、綿密な事業計画や資金計画を立てましょう。健全な経営を続けていれば、計画的に投資効果が得られるのが不動産投資の魅力といえます。