マンション経営で得られる家賃収入と経費について
マンション経営は家賃収入で成り立っていますが、家賃がそのまま収入となるわけではありません。さまざまな経費も発生しますが、実質的にはどの程度の収入となるのでしょうか。マンション経営者の収入や経費となるものについて解説します。
1.マンション経営者の収入の目安とシミュレーション
マンション経営者の収入となるものは、物件を貸し出して得られる家賃収入です。そこからマンションの管理費・修繕積立金・集金代行手数料やローンの支払いなど、経費を差し引いた金額が収入となります。どの程度の収入が得られるかは、物件の価格や家賃設定、そして経費によって左右されますが、一般的なワンルームマンションの事例を見てみましょう。
＜ワンルームマンション1部屋、家賃9万円の場合＞
年間家賃収入は、9万円×12か月＝108万円
経費として、１部屋あたりの管理費と修繕積立金、集金代行手数料の合計が月額1万円程度、固定資産税等を年額5万円とすると差し引きは91万円となります。
年間手取り家賃収入は、家賃収入：108万円-管理費等：12万円-固定資産税など5万円＝91万円
また、このほか修繕費などが発生すれば、収益計算はその分を差し引く必要があります。
2.マンション経営で家賃収入に含まれるもの・経費にできるもの
マンション経営の収益計算や税務申告を行うには、家賃収入に含まれるものと、経費にできるものについても知っておく必要があります。
家賃収入に含まれるもの
マンションを貸した場合に得られる賃料のほかにも、家賃収入になるものには以下のものがあります。
・礼金・権利金
・更新料
・敷金・保証金のうち返還の必要がないもの
など
経費にできるもの
マンション経営で発生する費用は、経費として収入から差し引くことができます。以下の費用が経費化できます。
・減価償却費
・ローン利息（土地等を取得するための利子の額を除く）
・租税公課（固定資産税・都市計画税等）
・損害保険料（火災保険・地震保険等）
・修繕費
・委託管理費等
・雑費
など
マンション経営の収益に直結する減価償却費とは
経費のうち金額が大きいものは減価償却費です。減価償却費とは、年数経過により減少する資産価値を経費化するものです。区分マンションの場合には、建物部分と附属設備部分が減価償却の対象となり、減価償却費は、取得金額×償却率で計算できます。
償却率は、法定耐用年数および定額法・定率法により決まっています。マンションの建物部分は定額法を用いることとなっており、新築RCマンションの建物躯体部分は47年で償却率は0.022です。建物付属設備については平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備及び構築物の償却方法は定額法のみとなり耐用年数は15年で償却率は0.067です。なお、中古の場合には、法定耐用年数から、経過年数×0.8を引いたものを、残存耐用年数として償却率を用います。
減価償却費は、経費に計上できるものの中で唯一実際の支出を伴いません。建物躯体部分が1,000万円のマンションとすると毎年22万円あまりを経費にすることができます。そのため、帳簿上は赤字となっても、実質的には黒字となることもあります。
経費にできない費用
経費にできない費用には、ローンの元本部分、およびマンション経営の収益に対してかかる所得税・住民税があります。
家賃の滞納や未納の場合
仮に入居者の家賃の滞納や未納が起こった場合でも、家賃は収入として計上しなければいけません。もし、後で支払われた場合は、すでに収入計上されているので処理は必要ありません、逆に支払われないことが確定した場合には、損金として計上することが出来ます。
3.マンション経営の重要な指標となる利回りとは
利回りは、不動産投資でどのくらいの利益が出るかの指針となる数値です。利回りには、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価額で単純に割ったもので、以下の計算式で求めます。たとえば、2,500万円の物件で月の家賃が9万円の場合、表面利回りは4.3％です。投資用物件の販売時に記載されている利回りは、目安となる表面利回りです。実際には、さまざまな経費がかかりますので、実質利回りは表面利回りよりも小さくなります。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、経費などを差し引いた後に残る年間の収入を物件価額で割ったものです。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間経費）÷ 物件価額 ×100
経費には、管理費や修繕積立金、修繕費用、固定資産税や都市計画税などが含まれます。初期費用は、物件購入時の不動産仲介手数料や司法書士報酬、登記費用、印紙税などです。
したがって、マンション経営で利益を考えていくなら、実質利回りの方が重要です。実質利回りからローンの金利を引いた割合がプラスであれば、ローン返済中でも黒字となります。ただし、ローン期間中に手出しが発生している場合でも、ローンが終われば経費を差し引いた家賃収入がそのまま収益となる点、マンションという物的資産が残る点から、必ずしも経営がうまく行っていないわけではありません。
4.マンション経営で得られる収入以外のメリット
ここまでは、マンションの収益メカニズムについて見てきましたが、マンション経営では、家賃による実質的な収入以外にも2つのメリットが得られます。
節税効果
投資用マンションを購入した場合、その購入費用は、減価償却という形で毎年経費として計上することができます。また、初年度にかかる取得関連費用は、すべて経費に出来ます。そのため、マンション経営を始めたばかりの頃は、帳簿上赤字になることが多く見られます。
給与所得のある人の場合、確定申告を行うことにより、マンション経営の赤字と給与所得を損益通算できます。その結果、給与所得で計算されていた所得税・住民税が安くなるため、節税効果が期待出来ることもあります。給与所得が高い人ほど、節税額は大きくなります。
また、マンションは相続税対策としても有効です。区分所有マンションの場合、購入金額ではなく、土地は公示価格の8割程度、建物は購入価格の５割程度で評価額が計算されます。このとき賃貸物件であれば評価額がさらに2～3割程度下がります。その結果、相続税評価額を大きく下げることができるため、相続税対策としても有効なのです。
5.収入と経費、実質利回りを理解してマンション経営を始めよう
マンション経営においては、家賃収入がそのまま収益となるわけではなく、さまざまな経費がかかります。一方で、必要経費をきちんと計上することで、節税効果を高めることもできます。マンション経営による実際の収益は、投資用物件に表示されている表面利回りからはわかりにくい部分ですので、しっかりシミュレーションを行い、有利な物件を購入しましょう。
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