不動産投資でよくある質問に「アパート経営とマンション経営、どっちが良いの？」というものがあります。そこで今回は「アパートとマンションの違い」について解説しながら、どちらがお得なのかを検証していきましょう。

そもそもアパートとは？マンションとは？

アパートとマンションの定義については「○○基準法」というような法的な規定はありません。ただ、不動産業界では一般的にそれぞれの「構造」によって以下のように区別しています。

■アパートとは？

木造やプレハブ、軽量鉄骨造で建造された建物のこと。

■マンションとは？

鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートなどで建造された建物のこと。

つまり、マンションよりもアパートの構造のほうがより簡素であることになりますね。そのため、あえて「アパート」という文言を建物名に使用せず、「○○コーポ」や「○○ハイツ」などの異なる名称を使うことで、構造上のマイナスイメージを補っているケースも多いので注意が必要です。

物件情報の外観や名称に惑わされることなく、「どのような構造になっているのか」をしっかりと確認するようにしましょう。

アパートとマンションの違い・不動産投資における5つのポイント

「構造」によって呼び分けられるアパートとマンションですが、アパート経営やマンション経営という投資の観点からすると、他にも5つの大きな違いがあります。

■1. 遮音性

まず、アパートとマンションの大きな違いと言えば、やはり遮音性でしょう。構造を比べた場合、遮音性の高さではマンションに軍配が挙がります。生活音の問題によって住民トラブルが発生する場合が多いので、投資物件を選ぶ際には注意したいポイントです。

■2. 安全性

東日本大震災以降、「防災」という観点の重要性が高まる中、注目したいのが「耐火・耐震性」です。アパートは耐火構造ではないものが目立ち、耐震性も最新の免震構造などが施されたマンションには劣る傾向にあります。

よりしっかりとした耐火・耐震構造をもった建物のほうが、長期で安定した家賃収入を目指す不動産投資には有利なため、注目したいポイントです。

■3. コスト

コスト面においては、一回の修繕費やメンテナンス費用は、マンションに比べてアパートの方が低価格で済むかもしれません。

ただ、アパートの場合は共用部分が外に露出していることが多かったり、構造素材がより簡素なこともあり、劣化が早いのが難点です。一度のメンテナンス費用は安くても何度も……ということになれば「マンションよりも安い」とは言えないほどにまでコストは高まります。何よりも頻繁に発生するメンテナンスに対応しなければいけない時間を煩わしく感じるオーナーさんも多いようです。

不動産経営は長期的な視点に立って行うことが重要ですので、目前のメンテナンス費用の安さに釣られてしまうと、後々困ることになってしまうかもしれません。

■4. 空室リスク

マンション経営、アパート経営の代表的なリスクである「空室リスク」にも大きな差があります。下記の図をご覧ください。

東京都および東京23区のアパートおよびマンションの空室率を表したグラフですが、アパートでは約29～31ポイントで推移しているのに対して、マンションでは約9〜11ポイントと空室率が非常に少ない結果となっています。

空室率が高いということは、毎月の家賃収入を安定的に得られないということを意味しますので絶対に避けたいところですね。

■5. 防犯性

防犯面を考えた時には、オートロックや監視カメラなどのセキュリティ設備が充実しているマンションが有利になります。アパートでは玄関が外部に露出している構造のものも多いので、防犯意識の高い女性の方からは敬遠されてしまうことが少なくないようです。

女性入居者に人気の物件は男性入居者にも人気になる傾向があるため、女性入居者が最も気にする防犯性については対策をしっかりとするようにしましょう。

ズバリ、アパート経営ではなく、マンション経営をしよう！

不動産投資は長期間に渡って行うものですから、「安いから」「手頃だから」という理由ではじめるのではなく、10年後、20年後を見据えて投資をしなければなりません。

上記5つのポイントを考えたとき、安定したリターンを得られるのはアパート経営ではなく、マンション経営であることは明らかではないでしょうか。ご自身の大切な資産を誤った投資対象のせいで無駄にしてしまうことだけは避けなければなりません。

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