なぜ私は不動産投資に失敗したのか。手堅い物件だと思ったのに - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

なぜ私は不動産投資に失敗したのか。手堅い物件だと思ったのに

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不動産投資は、価格の流動性が株式やFXよりも低いので、ミドルリスク・ミドルリターンの比較的手堅い投資と言われています。しかし不動産も賃貸の需要がなければ賃料収入を得ることはできません、また、物件の問題点を見逃していたせいで、大損をすることもあります。物件をよく見なかった、需要を見誤ったなど、不動産投資で失敗をしてしまった人の実例を見て、どうすれば失敗をしないかを学んでいきましょう。

失敗事例その1. 大学がまさかの移転をしてしまった

Chernivtsi National University, Residence of Bukovinian and Dalmatian Metropolitans, Chernivtsi, Ukraine.
投資家プロフィール
  • 50代男性
  • 購入したマンション約900万円
  • 築年数30年の1K
投資家のKさんが購入をしたワンルームマンションは私立大学の近くにある物件。大学の近くにある物件は2階建てのアパートが多く、防犯性の高さが期待できるマンションは、やや駅から離れてはいるものの、女子学生を中心に入居が期待できるものでした。

関東地方だけれども、やや郊外にある大学だったので、賃料としては6万円程度の見込みで、利回りとしては約8%。築30年ほどのマンションとしては悪くなく、学生の一人暮らしと言う重要があれば安定して運営できるだろうということで購入しました。

最初の数年間は、思惑通りに空室を発生させることもなく、入居率はほぼ100%を保てていました。しかし、購入してから5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表しました。大学も少子化による定員割れが目立ってきていたので、起死回生の策として学生から敬遠される傾向の有った、郊外のキャンパスの主な学部を都心へ移動させ、そのキャンパスには1学部のみを残す、という策を学校側がとったのです。

おかげでこの駅周辺に住んでいた学生も引っ越すことになり、期待できる新入生も翌年からわずかになってしまいました。もともと学校に近いと言うだけでマンションを買っていたので、駅への利便性がそれほど良くなかったKさんの物件は一気に入居者付けに苦労することになったのです。

また、3月ギリギリまで入居していたので、内覧可能になるのが4月からとなり、年度の切り替わりのタイミングでうまく客付けできなかったので、1年近く空室になるという事態も発生。その年の利回りは0%となりました。結局、売却することになったのですが、大学の移転によって、新たに欲しいという人も少なくなり、購入時の価格の3分の1程度でしか売れなかったそうです。

事例2. 競売物件に素人が安易に手を出した

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投資家プロフィール
  • 40代男性
  • 購入したマンション約2000万円
  • 築年数25年の2DK
アパートを1棟所有し、安定した経営をしていたIさん。アパートの次は都心のマンション投資に乗り出したいと考えましたが、普通に買うとかなり高く、実質利回りも5%行けば良いものばかりで、なかなか思うような物件に巡り合うことができませんでした。

そこでIさんが注目をしたのは競売物件。競売物件とは、債務の返済が滞った人等の債権として裁判所が売りに出すものです。

今はネットでも専門で取り扱う情報サイトができるなど、かなり注目する人が増えましたが、2000年代前半は、まだ一般の人が簡単に情報を集められるものではありませんでした。

それでもIさんは本や知り合いの不動産会社に聞いて勉強し、2DKの繁華街近くのマンションを2000万円ほどで購入することに成功したのです。付近の同条件の相場が2800万円前後なので、かなり安い買い物をしたといえるでしょう。賃貸に出しても15万円は期待できるような物件でしたし、リフォームして転売をすることも考えられました。

しかし実際に購入し、中をよく見ると返済が滞った人が住んでいただけに、残置物や溜め込んだゴミが山のようになっていて惨憺たる有様。部屋の内装は完全に使い物にならない状態で、壁紙の交換や床の貼り替えといった美観に関する部分はもちろんのこと、トイレ風呂などにも垢やサビが目立ち、人に貸そうというのならばこれらも取り替えないと使い物にならない状態でした。

なにか事故や事件があったわけではないので、心理的瑕疵物件とまではいきませんが、心情的にはそれに近い状態だったそうです。結局強制執行を行い、残置物の処分をした上で内装を完全に取り替え設備面のリフォームまでしたところで500万円以上かかってしまいました。前の所有者がそれまで滞納していた管理費等をも有り、それを支払ったことで競売で安く物件を買った意味はなくなり、ただただ心理的な疲労感が募ったそうです。

リフォーム後、管理をするのも嫌になり、そのまま売り払ってしまったようですが、管理費や税金、仲介手数料等を無駄に支払い時間も費やしただけで、高い勉強代になってしまいました。

事例3. 利回りだけをみて郊外で中古のワンルームマンションを購入した

cost cut
投資家プロフィール
  • 30代男性
  • 購入したマンション約800万円
  • 築年数30年ワンルームマンション
Cさんは、購入費用の低さと利回りから、東京の郊外に中古のワンルームマンションを購入しました。マンションの購入価格は、800万円。5万円の家賃を想定していたので、単純計算で表面利回りは7.5%です。

入居者もすぐにみつかり、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者は退去してしまいました。そこからが想定外でした。もともと築年数も古く、駅から15分ほどのところにあった物件だったこともあり、入居者がなかなか見つからないのです。

途中で家賃を4万円まで下げ、やっとのことで入居者を見つけたものの、空室期間が4ヶ月空いてしまいました。結局、当初想定していた7.5%という利回りも、その年は4%まで下がってしまいました。さらに家賃を下げたことによって、毎月の手出しが増えてしまいました。

一時は売却も検討しましたが、築年数も古く、駅からも少し離れているため、買い手がつかなかったそうです。利回りだけをみて購入したものの、そもそも入居者がいなければ利回りは0になってしまします。Cさんは、最初の利回りだけを見て購入したことを後悔しているそうです。

どうしたら不動産投資の失敗を防げたのか


その1. 一つの大学や企業に依存した賃貸物件経営はやめる

少子化のこの時代、いつ大学が撤退するかわかりません。特に地方では顕著です。また企業の大工場があるから、そこで働く人の需要を見込んでと賃貸経営をおこなうのも危険です。たったひとつの大学や企業による需要を見込んでアパートやマンションを買うのではなく、交通の便が良い場所など、環境面や生活面で一人暮らし用の住まいの需要がなくならない物件を選ぶようにしましょう。

その2. 競売物件は内覧ができないというリスクが高い

競売物件は、普通の物件と違い内覧などができない、売り主が瑕疵担保責任を負わない、入居者は自分で退去をさせなければいけないなどのリスクを持っています。もちろん相場より格安で買えることは大きな魅力ですが、不動産投資の初心者には色々とハードルが高いともいます。安全確実に不動産投資をしていきたいのであれば、競売物件には手を出さないほうが無難です。


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