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【不動産投資のリスク】火災や地震など自然災害リスクにはどう対処するのか

不動産投資、オーナーに襲いかかる7大リスクというテーマで連載している本コラムは、今回は「自然災害リスク」についてです。

1.自然災害リスクとは

地震、台風、洪水などの自然災害及び火災などのリスクについて、本コラムでは自然災害リスクと呼んでいます。特にこの中でも火災や地震・洪水による不動産投資価値の目減りは大きな損失を生む事になります。この自然災害リスク、自分自身では発生してしまってはどうにも出来ないですし、発生することを未然に防ぐことも不可能です。不動産オーナーとしては、自然災害が発生してもその被害を最小限に抑えるための予防策を事前に施しておくということが重要となります。

2.自然災害リスクを最小限に抑えるために

投資した建物が地震によって倒壊するというパターンが一番被害が大きくなります。そのため、本コラムでは地震リスクを最小限に抑える方法をメインでご紹介します。

投資物件次第で自然災害リスクが変わる

不動産投資には、一戸建て、アパート、マンション一棟買い、区分買いなどあり、その他にも駐車場経営なども不動産投資に当てはまります。本コラムでは居住することを目的とした物件への不動産投資の視点でお話しします。その上で、自然災害リスクの一番小さい投資物件は何になるのか。それはズバリ「マンション投資」になります。それも区分買い(ワンルーム)でのマンション投資です。2011年に発生した東日本大震災では、マンション倒壊は0件でした。そして2016年に発生した熊本地震では1件の倒壊でした。この1件は1981年に制定された「新耐震基準」に適用していない古い物件だったようです。このようにマンションの耐震性はとても高く、投資物件としては災害リスクが少ないのです。また、台風や洪水などの影響もあまり受け難いのは想像できるかと思います。

参考までに、社団法人 高層住宅管理業協会がまとめてた東日本大震災の被害状況は以下のようになっています。

棟数は85,798棟、管理戸数は4,295,636戸(全国分譲マンションストック数562.1万戸の約76%)である。大破は0棟、中破は61棟(0.071%)、小破は1,070棟(1.247%)、軽微・損傷なし84,667棟(98.682%)であった。
東日本大震災 被災状況調査報告より引用)

熊本地震は、以下のような調査報告となっています。

九州7県では7,610棟のマンションの管理を受託しています。また、今回の地震で震度7を記録した熊本県においては、29社の会員が572棟の管理を受託しています。このうち九州全体では5,973棟、熊本県では294棟を管理する会員より回答がありました。その結果、九州全体における建物の被災としては、大破が1棟(0.02%)、中破が5棟(0.08%)、小破が151棟(2.53%)となっております。
一般社団法人マンション管理業協会より引用)

これらの調査報告書からもわかるように、マンションへの投資は地震災害へのリスクヘッジとしてはとても有効な投資物件となります。そして、その中でも区分買いをすることで、一棟全体へのリスクを追うことがなくなるため、マンション投資の中でもさらにリスクヘッジできるというわけです。

地震災害リスクが少ない投資方法とは

地震被害を最小限に抑えるためには、投資対象の立地にも気をつけましょう。マンションは構造的に地震に強いですが、地盤が弱ければ意味がありません。投資対象の物件の地盤が地震に強いのか弱いのかを把握した上で投資することが望ましいです。その際に参考になるサイトが朝日新聞の「揺れやすい地盤」というページです。住所を入力すると地盤の揺れやすさや地形の種類が表示されるので、投資の際の一つの判断基準になるかと思います。

ただ、地盤が弱い場所であってもマンションの耐震設計がしっかりとしていれば安心です。例えば、当社のマンションブランドであるクラリッサ川崎EASTでは、地盤が弱いわけではないですが、地中約27mの支持地盤まで8本の場所打ちコンクリート杭を打ち込んでいます。事前にボーリング調査(標準貫入試験)を行い、杭を打つ支持層を決めます。地盤や建物に応じて適切な杭を打ち込むことで高い支持力を実現し、しっかりと建物を支えています。
このように、地盤に応じて適正な杭を打っている物件であれば地盤が弱くても地震リスクは低くなりますので、投資対象の物件についての耐震設計がどのようにされているのかをチェックすることが重要です。
クラリッサ川崎EASTの資料P25に記載)

また、資金に余力のある方は分散投資という方法もあります。最近は同じマンションで区分買いを複数行うという一極集中の投資が増えていますが、地震のリスクを考えて異なるエリアのマンションへ投資する方法です。その際に注意しなければいけないことは、自然災害のリスクばかりを気にしてエリアを決めてしまうことです。リスクヘッジを行う目的の中で、自然災害リスクの削減を優先させるのではなく、空室リスクの削減を優先しておかないと、地震リスクはないけど、不人気エリアで空室続きということになりかねません。

3.不安な方は地震保険への加入がおすすめ

不動産投資において、保険への加入はもはや当たり前となってきています。最もスタンダードな保険としては火災保険です。これに付随して加入できるのが地震保険です。火災保険とセットで加入しないと入れない保険になるので、地震保険単体での契約はできません。建物や家財が保険対象となり、保険金額は火災保険の30%〜50%の範囲内で設定されます。保険金の上限は建物で5,000万、家財で1,000万円となっています。また、地震保険によって支払われる基準があり、保険金額の100%が支払われる「全損」、60%が支払われる「大半損」、30%が支払われる「小半損」、5%が支払われる「一部損」の4段階に区別されます。マンションへの投資であれば地震リスクは低くなりますが、不安な方は地震保険への加入をおすすめします。

4.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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