不動産投資、オーナーに襲いかかる7大リスクというテーマで連載している本コラムは、今回は「業者関連リスク」についてです。

1.業者関連リスクとは

不動産投資には関連する業者が複数存在します。建設会社、販売会社、建物管理会社、賃貸管理会社、賃貸仲介会社が主な不動産関連会社となります。「業者関連リスク」とは、これらの会社が効率的に業務をこなしてくれないことや、会社自体が倒産してしまうリスクのことです。不安なく良い業者と長く付き合えるかどうかは、不動産投資を行う上では重要なポイントになります。

2.質の低い業者と契約した際に降りかかるリスク

■設計計画・建設会社

設計計画・建設会社とは、建物の計画・設計・建築を行う会社（デベロッパー）です。質の低いデベロッパーの場合、他人の資金を集めて建物だけ作り、あとは入居者が入ろうが入るまいが関係ないというデベロッパーがいます。このようなデベロッパーの場合、少しでも多く利益を取ろうとするため、時代のニーズに合わせた最新の設備を導入しなかったり、違法建築をしてコスト削減をする業者もいます。そのような物件に間違えて投資したらもう目も当てられません。入居者のニーズを捉えた設計・計画・建築を行う良質なデベロッパーが建てる物件かどうかチェックしましょう。

■販売会社

不動産投資で最初に関わる業者が販売会社です。デベロッパーが建設した物件を販売する会社になります。デベロッパー自身が販売まで行うパターンもありますし、販売会社が独自にデベロッパーから物件を仕入れて販売するケースもあります。どちらにしても売れればいいと考えている販売会社（担当者含む）に引っかからないことです。少し古いデータになりますが、国民生活センターの発表によると、マンション投資の勧誘に関する相談件数は年々増えているそうです。詳しくはこちらをご参照ください。

どこで知り得たのかわからない個人情報をもとに電話営業してくる悪質な業者とはまず付き合わないことです。そのような業者は、しつこい電話勧誘や飛び込みセールスを行うため上記のグラフのような相談が増えてしまうのです。そのような販売会社がもしあなたとアポイントが取れたとしたら、投資計画を親身になって一緒に考え、空室になりにくい適切な物件をじっくりと提案してくれるでしょうか？　一日に何百件と電話をしたり、何件も飛び込みセールスをして何件も断られ、ようやく取れたアポイントなので、お客様のことは考えず何とかして契約をさせようとします。お客様の気持ちは考えず自分都合のセールをすることが多いのが事実です。その為、そのような販売会社は避けた方がいいと思われます。

■建物管理会社

マンションの場合、オーナーに販売された後にマンションの管理組合が結成されます。管理組合を通じて建物の維持管理・修理修繕・清掃などの業務をマンション一棟まとめて建物管理会社へ委託されます。デベロッパーが建物管理部門を持っていたり、関連会社として持っているケースが一般的です。個人住居用の場合は日々暮らしているマンションになるので、業務内容に不満がある場合は管理組合を通じて変更を依頼することがありますが、投資用マンションの場合は、一度決まった建物管理会社はほぼ変更されることがありません。投資用の場合は、オーナーが日常的にマンションに居なく、各部屋のオーナーが同じ意見を持って委託先変更決議を採択するということは、ほぼありません。よって、はじめに決まった建物管理会社から変更されることは、ほとんどないということを理解しておきましょう。

■賃貸管理会社

入居者付けや敷金・礼金・家賃の取り決め、家賃の回収や催促、入居者トラブルの対応、退去時の清掃・リフォームの手配、賃貸契約の更新手続きなど、不動産オーナーになった以降一番関わりが深い業者が賃貸管理会社です。「【不動産投資のリスク】家賃滞納・入居者のトラブルを最小限にするためのノウハウ」でも紹介したように、より良い賃貸管理会社と付き合えるかどうかで、不動産収入を安定して得ることができるかが決まります。また、不動産投資最大のリスクである「空室リスク」はこの賃貸管理会社次第です。同じマンション内でも異なる賃貸管理会社で空室率が変わることはあるので、入居者付けに力があり、会社の業績も安定している賃貸管理会社と契約することが重要になります。

■賃貸仲介会社 

オーナーになって直接関わることがないのが賃貸仲介会社です。「アパマンショップ」や「エイブル」などは皆さんも聞いたことがある会社名だと思います。賃貸物件を仲介して入居者に提案・契約してくれる会社です。空室になった際、賃貸管理会社から繋がりのある賃貸仲介会社へ空室物件の情報が行きます。その情報をもとに入居する方を紹介するという流れになるので、賃貸管理会社と賃貸仲介会社の信頼関係がないと仲介会社は思うように動いてくれなかったりします。オーナーとしては、賃貸仲介会社との関係性をチェックしておくことが重要になります。

3.業者関連リスクから解放されるためには

不動産オーナーとして、賃貸仲介会社を除く4つの業者と取引をすることになります。この4つの業者それぞれが企業業績が優秀で倒産のリスクなく、安定した家賃収入を見込める信頼できる業者であることが大事です。不動産投資に慣れている方でしたらそれぞれの業者の見極めポイントを熟知していると思いますが、不慣れな方の場合はよくわからないですし、それぞれ4つの業者とやり取りするのは面倒だと感じることでしょう。

業者関連リスクから解放されるには、ワンストップでこれら4つの業務を担ってくれる実績豊富な会社を選ぶことです。ワンストップで行なっている会社、もしくはグループ会社を持っていれば、入居者が入りやすい建物を設計するでしょうし、物件についてはもちろん熟知しています。そのため、販売時に投資計画含めて事細かく相談に乗ってもらえます。入居者が入らないことを建物や立地のせいにすることはできないので、真剣に入居者付けも行うことでしょう。

ワンストップで行うことはそれぞれの業務に影響してくるため、入居者が入りやすいノウハウがたまり、それをもとにした設計や計画が行われるという良いスパイラルが生まれやすいです。そのようなワンストップでサービスを提供している業者と契約することで、「業者関連リスク」からは解放されます。

なお、マンション経営大学ではワンストップでマンション投資をお手伝いさせていただいております。お気軽にご相談ください。

4.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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