不動産投資、オーナーに襲いかかる7大リスクというテーマで連載している本コラムは、今回「家賃滞納・入居者トラブルリスク」について、最小限に抑える方法をご紹介します。

1.家賃滞納・入居者トラブルリスクとは

入居者が入っていても家賃を払ってくれないのが滞納リスクです。そして、入居者が隣人とトラブルを起こしたり、反社会勢力に属している方であったりなどを入居者トラブルリスクと呼んでいます。どちらも入居される方次第になってしまい、オーナーとしては事が起こってからでないとある意味手の施しようがないところはあります。滞納リスクは後ほど詳細にお話しするとして、入居者トラブルは空室に繋がるリスクを秘めていたり、トラブルが長期化することで正式な手続きをしないまま失踪するというケースもあります。滞納リスク・入居者トラブルリスクのどちらにもオーナーとしては発生する可能性があることを認識しておかなければいけません。

2.家賃滞納によりオーナーに降りかかるリスク

家賃滞納のリスクには3つのパターンがあります。

1.家賃を滞納する

2.家賃を滞納したまま住み続ける

3.失踪・夜逃げする

これらのどれが発生してもオーナーは損失を生む事になります。家賃を滞納されるとそもそもの家賃が入ってこない損失が発生します。そのまま住み続けられると家賃を払ってくれるであろう新しい入居者を募集する事ができない、機会損失が生まれます。そして、滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となるのです。

これらの滞納による損失はできる限り避けたいものです。ただ、先にもお話ししたように、オーナーとしては滞納が発生しないように事前に何か手を施すことは難しく、事が起こってからの対処がメインとなってきます。そのため、滞納が発生してもリスクを最小限に抑えるための方法を心得ておく事が重要となります。

3.家賃滞納からの損失を防ぐ（小さくする）ための3つの手法

ここでは、滞納が発生した時に損失を最小限に抑えるための方法を3つご紹介します。

賃貸管理会社と集金代行の契約をする

不動産オーナーになったら、自分自身で管理するか賃貸管理会社に委託するかを決めますが、色々なリスクや手間を考えたら賃貸管理会社に委託する事がベストです。その上で、家賃滞納保証があるか確認しておくことが重要です。家賃滞納が発生した際は保証会社から滞納分の支払いがされるので、損失を生む事がありません。

ただ、保証会社によって滞納分の補填は何ヶ月までとか、保証会社によって異なります。契約する際にしっかりと内容を確認するようにしましょう。また、賃貸管理会社と集金代行の契約をする事で、入居者への催促をオーナー自らが行わずに済みます。ノウハウのある賃貸管理会社は、催促のノウハウも心得ているものです。この点の契約内容
もきちんと確認しておく事がポイントです。

より良い賃貸管理会社と契約する

賃貸管理会社によっては滞納や入居者トラブルがあった際にすぐ動いてくれる会社とそうでない会社があります。任せていたのに実は滞納が3ヶ月続いていて、賃貸管理会社は催促の行動を起こしていないというケースもあります。そのため、滞納や入居者トラブルがあった際にどのように動いてくれるのか、その会社の方針やマニュアルなど確認して賃貸管理会社を選ぶことが重要です。また、経験と実績が豊富な賃貸管理会社の場合、入居付けする際に滞納や入居者トラブルになりそうな人を察知するスキルも持ち合わせています。そのような賃貸管理会社と契約する事で、滞納リスクや入居者トラブルリスクを最小限に抑える事ができます。

賃貸管理会社との付き合いを大事にする

ここまでお話ししたように、滞納や入居者トラブルのリスクは賃貸管理会社との契約次第で変わってきます。そして、賃貸管理会社がトラブル発生時に迅速に動いてくれるかどうかも重要となります。オーナーになってから賃貸管理会社に任せっきりでほとんど連絡を取る事がないという場合、きちんとした賃貸管理会社ではないと、「あのオーナーは普段からそんなに連絡もないからちょっとしたトラブルは連絡しなくてもいいかな」と、賃貸管理会社の担当者が判断してしまうケースがあります。それが滞納というケースでも数ヶ月くらいならと判断された場合は大変です。失踪されてしまってからでは探すことも大変になります。少しのトラブルでも迅速に動き、報告してくれる関係を構築しておくというのも重要となります。

4.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
無料のセミナーに参加する
資料請求はこちら