不動産投資をするならどのエリア？首都圏の注目エリアを紹介！
不動産投資の成否は、立地に左右されると言っても過言ではありません。安定した賃貸需要が見込めるエリアに良い物件を購入すれば、空室リスクに脅かされなくなる確率が上がります。実は賃貸需要のあるエリアを見抜くことは、それほど難しいことではありません。人が多く住んでいれば、単純にそのぶん住まいも必要になるので、賃貸物件の安定した需要が見込めるのです。
そのため現在人が多く住んでいるエリア、または今後さらに人口が増えていくことが予測されるエリアを狙って、新築を中心に物件を探しましょう。
そこで不動産投資を検討中の方向けに、首都圏エリアを選ぶべき理由と特にオススメしたい3つのエリアをご紹介します。
1.狙うエリアを首都圏に絞ったほうが良い理由
日本は現在出生者数が100万人を割り、徐々に人口が減りつつあります。特に地方では子どもを産んで育てる世帯が減少し、過疎化が進む自治体も目立っています。
一方で企業がオフィスを構え、商業施設も豊富で人口が集中している都心に、進学や就職のために周辺の自治体から人が流入する現象が起きています。そして移り住んだ人がそのまま都市に定着し、そこで子どもを産んで育てる傾向が。
都心では、こうした流入による人口増加と出生による自然増の2つの要素で人口が増加しています。地方での不動産投資は、工夫によっては利益を生み出すことも可能です。しかしどうしても地方の物件を運用するには、リフォームや客付けなどに手間をかける必要が出てきてしまうため、副業として不動産投資をしたいという方に向いているとは言えません。サラリーマンとして本業をしながら、できるだけ手間をかけずに不動産投資をしたいのであれば、物件購入は首都圏に絞りましょう。
1-1.人口の流入が続くエリアは限られている
日本には東京都だけでなく、大阪市、名古屋市、福岡市など数々の大都市があります。大阪市は最近では人口の減少が進んでいますが、名古屋市や福岡市は増加の傾向に。
ただし、予測されている人口増加の傾向を見ると、名古屋市や福岡市でも転出が進み、10年以内には人口が減少すると見られています。
東京都でも西部の市郡では、すでに人口減少が始まっているところもあるようです。東京都だからといって、すべてのエリアの賃貸需要が安定しているわけではないのです。
その点、東京23区と、23区への交通の便が良い神奈川県の東京寄りエリア、つまり川崎市や横浜市のエリアは今後しばらく人口が増えていくとの予測が立てられており、10年、20年は安定した賃貸需要が見込めます。
こういった将来推計人口は、自治体のWebサイトなどで見られるのでデータをこまめにチェックするようにしましょう。
1-2.晩婚化や、未婚者・独居老人の増加により単身者住宅の需要が拡大
少子化とともに進行している問題の1つに、晩婚化・未婚化があります。また、日本人の寿命が延びたことにより、家族と死別するなどして単身で生活する高齢者も増えています。
その結果、都心では3人以上で形成される世帯よりも単身者世帯が目立って増加。
そういった単身者に需要があるのは、当然戸建てではなく、ワンルームマンションです。つまり不動産投資においては戸建てよりも、ワンルームマンションのほうが効率良く運営でき、また入居者も決まりやすいため、安定した家賃収入が見込めるということになります。こういった世帯の変化もあり、都心での不動産投資は単身者向けワンルームマンションの需要が増えているのです。
1-3.東京オリンピック後も東京エリアの開発は継続
一方で、現在の不動産業界の好景気は2020年の東京オリンピック開催までであり、終了後は不動産バブルがはじけるのではないか、と危惧している人もいます。しかし都心の開発計画は、その先も予定されています。
2019年：渋谷スクランブルスクエア開業
2019年：虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー（仮称）竣工
2019年：道玄坂一丁目駅前地区開発・竣工
2020年：丸の内ＯＨ－1計画（仮称）竣工
2021年：虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（仮称）竣工
2022年：新宿 TOKYU MILANO 再開発・竣工
2023年：渋谷駅桜丘口地区再開発・竣工
2023年：虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発・竣工
2024年：東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発・竣工
例えば渋谷駅前は、大型の商業施設がつくられる予定になっています。池袋も2019年から2021年にかけて駅前の大規模開発が予定されているなど、今後も23区の開発計画はまだまだ見込まれているのです。
何より東京は日本の首都ですから、人口が減っていてもその価値が失われることはありません。一番安定した人口が見込めるのが東京都を含めた首都圏なのです。
2.今投資するのにオススメのエリアを3つ紹介！
しかし首都圏と言っても広範囲です。そこで具体的に需要が見込めるエリアを挙げていきます。
2-1.ターミナル駅がありながら割安感のある池袋エリア
池袋は、新宿駅に次いで日本第二位の乗降者数を誇る駅です。乗り入れている路線もJR、東武鉄道、西武鉄道、丸ノ内線、有楽町線、副都心線など様々。
一方で、これほどまでに交通の便が良いにもかかわらず、土地の相場は決して高くありません。例えば家賃相場を比較してみても、渋谷駅や新宿駅と比べれば1～3割ほど安いのです。
新宿駅 10.83万円
渋谷駅 12.44万円
池袋駅 9.06万円
＊ライフルホームズ「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」より（2018年6月28日時点）。
渋谷や新宿、池袋の公示地価を比較してみると、以下のようになります。
新宿駅 平方メートル単価：1171万5000円 坪単価：3872万7272円
渋谷駅 平方メートル単価：638万0588円 坪単価：2109万2853円
池袋駅 平方メートル単価：281万9954円 坪単価：932万2163円
＊参照：土地代データ「日本全国の地価推移グラフ」より（2018年時点）。
このように、抜群の利便性を誇りながらも地価はそれほど高くない池袋は、自己資金がそれほどなくても物件の購入が可能です。
また池袋駅は、今後下記のような開発計画が予定されています。
2019年：東池袋一丁目シネマコンプレックス開業（仮称）
2019年：池袋旧本社ビル建替え・開業
2020年：ハレザ池袋開業
2022年：東池袋四丁目2番街区地区第一種市街地再開発・竣工
2024年：南池袋二丁目Ｃ地区市街地再開発・竣工
23区内で賃貸物件を購入するのであれば、池袋近辺を狙ってみるといいかもしれません。
2-2.東京への交通の便が抜群の川崎エリア
神奈川県川崎市の川崎駅付近も投資にはオススメです。川崎駅は横浜駅よりも東京への通勤時間が短く、品川駅までわずか10分、東京駅まで20分で着きます。
また川崎市内には今、続々とタワーマンションが建設され、7区全てで人口が増加しつつあります。日本で今、最も人口が増えているのが川崎市なのです。
そのため、どこで物件を購入しても高い需要が見込めます。特に南武線や湘南新宿ラインが利用できる中原区、川崎区、幸区は人気です。小田急線のダイヤ改正で新宿への通勤時間が大幅に短縮された、多摩や麻生区も人気なので、つまるところ市内のどの物件を購入しても東京への通勤の便は抜群なのです。
その中でも手堅い人気があるエリアといえば、やはり区の中心である川崎駅付近。失敗したくないと考えるのであれば、川崎駅周辺に物件を購入すると良いでしょう。
2-3.唯一無二の存在感を放つ横浜エリア
神奈川県で最大の都市、横浜市。人口は370万人と川崎市の倍以上を誇っており、日本の市町村では最多の人口数となっています。
川崎市が東京への交通の便の良さを理由に購入されることが多いのに対し、横浜市は交通の便だけではなく、エリアそのものに魅力を感じて住む人が多いことが特徴です。
横浜に本社を置く企業も多いため、横浜の会社に通勤する人にとっては大変便利な環境であり、レジャースポットも充実しているので余暇を十分に楽しむこともできます。そういった意味では、東京に匹敵しうる存在感を持ったエリアと言えるでしょう。また新幹線の停車駅があり、羽田空港へのアクセスも良いため、遠距離移動の際にも非常に便利です。
ただ横浜市は広いため、投資するエリアをしっかりと見極める必要があります。
横浜市政策局の「横浜市将来人口推計」によると、「港北区、西区、鶴見区は今後も人口の増加が続き、人口のピークはそれぞれ2036年（2037年も同数）、2041年、2042年」にくるとの記載があります。このような区を狙っていくと、安定した賃貸需要が見込めるでしょう。
まとめ
不動産投資において、エリアの特徴や傾向を知ることは、非常に重要です。立地を重視した物件選びが、成功への第一歩。ここで挙げたエリアを中心に、耐久性が高く、長く賃貸に出せる新築物件の購入を検討しましょう。