【不動産投資のリスク】流動性リスク。売りたい時にすぐ売れない。そんなリスクを負わないためには
不動産投資、オーナーに襲いかかる7大リスクというテーマで連載している本コラムは、今回は「流動性リスク」についてです。
1.流動性リスクとは
不動産の流動性とは、物件の換金がしやすいかどうかと言うことです。世の中にある商品の中でも不動産は売れるまでに時間がかかりやすく、換金できるまでの期間が比較的に長い商材と言われています。例えば、株やFXなどは取引市場があるため、利益が出るかどうかは別にして換金はしやすいです。その点不動産は相対取引と言って、間に入る取引市場がないため買い手と売り手が双方見つからないと成立しません。これを不動産投資の流動性リスクと呼びます。もちろん、相場よりも安く売りに出していれば、取引市場の有無に関わらずすぐに売れますが、損失を生む事になるでしょう。
流動性リスクを抱えない投資というのが一番望ましいです。つまりは投資した物件を売らなくてもいいような状態を常に維持しておくこということです。そこで、本コラムではどのようにしたら売らなくてもいい状態を維持できるのか、もし売る事になっても早めに買い手が付くためにはどうしたら良いのかをご紹介します。
2.売らなくてもいい状態を維持するためには
本コラムを読んでいる方で、不動産価値の上昇を見込んだキャピタルゲインを目的に投資するという方は少ないでしょう。多くの方が家賃収入を目的に投資されると思います。そのため、投資した物件を売らなくては行けない状況というのは、経済状況が悪化した時です。そうならないために、投資する際に以下の2つのポイントが重要となります。
・無理なローンを組まない
月々の返済が生活ギリギリで組んでしまうと、家庭の経済状況が少しでも悪化すると支払いが滞ってしまいます。不動産投資は短期間のローンではないため、将来を見据えて無理のないローンを組んでおくことが流動性リスクを抱えない重要なポイントとなります。
・頭金を多く入れるか繰り上げ返済を行いプラスの収入を作る
自己資金に余裕のある方であれば、頭金を多めに入れて月々の収支をプラスにしておくと、家庭の経済状況が悪化しても売却せずに済みます。また、頭金を最初に用意できない場合でも、余裕が出来た際に繰上げ返済を行い、月々のローン支払いを少なくすれば、家庭の経済状況が悪化しても頭金を多めに入れた時と同様に家賃収入で支払いが出来るため売却せずに済みます。
上記2つを守れば経済状況が悪化しても投資に影響を与えることがありません。しかし、それでも売却の事を考えるのであれば、最初に頭金を多めにしてローンの割合を減らすことで、売却を行う際にスムーズに話を進めることが出来ます。
3.売れない物件に手を出さないためには
続いて、売らなければならなくなった状況についてです。売りたいときに売れない物件は入居者に不人気なことが多いです。入居者に不人気ということは空室リスクが高まるので、投資物件として購入する人が少なくなりますし、居住用として購入する方からも敬遠されてしまいます。逆に、入居者に人気の物件であれば、流動性リスクの心配は小さくなります。入居者に人気のある物件で相場から掛け離れていなければ、弊社のお客さんの事例でも1〜3ヶ月で売却ができています。売れない理由は細かくあげれば数多くありますが、今回はその中でも売れないポイントを3つに絞ってご紹介します。
地方物件の場合はすぐに売れない
ここで言う地方とは、東京圏と呼んでいる「東京」「千葉」「埼玉」「神奈川」（左記の中でも23区内へのアクセスが良いエリア）以外すべての地域とお考えください。立地は最大の売れる売れないに関わるポイントになります。「【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑えるには」でもお伝えしている通り、東京圏の人口は増加傾向にありますが、地方は一部の地域を除き減少傾向です。また、2017年1月1日時点の住民基本台帳に基づく調査では、東京は1304万人、神奈川896万人、千葉615万人、埼玉719万人となっており、1都3県で3534万人となっています。実に日本の人口の3割近くが住んでいることになります。また、国立社会保障・人口問題研究所が発表した2045年の人口推計によると、東京を除いた全てのエリアで人口減の予測が発表されました。
人口にこれだけの差があると、投資家は東京圏の物件の方が空室リスクを小さく投資できます。経験がそこまでない個人投資家であれば、尚更リスクを取らないため地方の物件を避けることでしょう。また、居住用で購入する層も人口が多い東京圏の方が多いため、売却する際も地方より売りやすいです。地方の不人気物件の場合は何年も換金できずに売れ残っているケースもあります。そのようにならないためにも東京圏の物件を選ぶことをお勧めします。
一戸建て、ファミリーマンション、アパート一棟買いはワンルームマンションよりか売れにくい
前提として、どの物件でも安ければすぐに売れます。また、融資が付けばすぐに売れます。これらの前提はありつつ、不動産の中でどの物件が売れやすい傾向にあるかと言うと、それは「ワンルームマンション」です。まず、ワンルームマンションは他の不動産投資物件と比べて安価で購入できます。また、基本的には一人暮らしの方が入居しますので、自分自身で入居を決めることができるため、意思決定が早いです。また、セキュリティ面でもマンションは安心できるため、女性の一人暮らしにも向いています。このように安価で入居者が入りやすい物件ほど、賃貸用の不動産投資物件として人気となり、売りに出しても売れやすい傾向にあります。
一戸建て、ファミリーマンションは意思決定要素が多くなかなか決まらない
一戸建てファミリーマンションに投資してその物件を売る事になった場合、入居者が居る場合は投資目的の投資家がターゲットになります。まず、ファミリー向け物件の場合は、入居までの意思決定要素が多くて次の入居者すぐに決まらないことが多いです。まず、奥さんと旦那さんの意見が一致しないと入居が決まりません。そしてお子さんのことを考えて、幼稚園や学校までの距離や周辺環境なども意思決定の要素に入ってきます。結果として、意思決定要素が多いために入居がすぐに決まらないことが多いです。これは入居者が居なくて自分で住む為に購入する際にも同じことが当てはまります。また、入居者の集まりやすい東京圏で一戸建てやファミリーマンションを購入するには多額の資金が必要になるため現実的な投資対象ではありません。入居者が集まりやすい立地や物件に投資した方が収益を稼ぎやすいため、投資対象として「ワンルームマンション＞一戸建て、ファミリーマンション」と言う判断になります。
アパート一棟の場合
こちらは全体の入居率が関係してきます。アパート一棟となると、投資家が物件を購入することになると思います。1部屋、2部屋入居したところで意味がありません。物件にもよりますが、満室状態が続いてくれないと投資対効果も出せません。そう考えた場合、それだけの入居者を集め続けられる物件かどうかという視点になります。しかし、入居者の集まりやすい東京圏でアパートを購入するには物件価格も高くなるため投資対象として現実的ではありません、さらに高額なため売却する際もすぐに売れる確率が低くなります。また、アパートの場合はマンションと比べるとセキュリティ面に不安を感じる入居者が多く、潜在的に入居者層が少ないということもあり、投資対象としては「マンション＞アパート一棟」と言う判断になります。結果、売れる可能性が低くなります。
中古で付帯設備が乏しい物件 
3つ目のポイントはとても分かりやすいです。建物が古いことや付帯設備が古いパターンです。このような物件の場合、売却する理由が老朽化したことによる空室拡大と言う場合が多いです。そのような物件の場合は買い手はなかなか見つかりません。新築で購入して何十年と経過し、十分に回収できた物件であれば相場よりも安く売りに出して売却すれば良いでしょう。しかし、中古で購入した物件でまだ数年しか経過していない場合は、価格を下げて売却することもできないということがあります。利回りだけを考えて古いままの中古に手を出すと売りたいときになかなか売れないリスクが潜んでいます。リフォームがされてデザインがよく、Wi-fi設備等が完備されていたり最新のセキュリティが備わった物件なら良いでしょうが、そうではない場合はそれなりの流動性リスクを抱えていることを覚悟しておいた方が良いです。また、このような中古物件は銀行の融資も付かないことが多い為、現金での購入や売却となる事が多いです。
3.流動性リスクの小さい不動産物件とは
不動産は原則どのような場所でも相場よりも安いか融資が付けば売れます。そういう意味では流動性リスクはありませんが、損をすることになります。投資対象の物件を売らなければならない時、相場よりも安くしなくても売れやすい物件としてお勧めなのは、東京圏で新築か築浅のワンルームマンションです。立地が良く収益性の高いワンルームマンションは、個人投資家やプロの業者含めて多数の投資家が狙っています。そのような方々は常に物件をチェックして、収益性が高い物件が出てきたらすぐに手をつけます。
購入時は誰でも収益性が高い物件を望みます。その際の判断基準を表面利回りだけ重視して地方物件や中古物件に手を出してしまうと、空室率が高くなることもあるため、売りたいときに売れなくなる可能性が出てきます。東京圏は古くなっても管理がよければ入居率を高く維持できますが、地方は古くなると入居率が下がります。また、東京圏は一定の築年数まで行くと物件価値は落ちにくくなりますが、地方は古くなると建物解体費用も考慮して土地代以下の価格で売却するケースが見られます。
このように、物件選定によってその後の流動性リスクは大きく変わってきます。購入する前にこれらのことを考慮して投資することが望ましいですが、不動産知識が豊富でないと難しい部分も多々あります。弊社では随時不動産投資セミナーを開催しています。どのような物件に投資したら良いのか、どのようなリスクが潜んでいるのかなどプロに相談できます。お気軽にお申込みください。