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【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑える3つのポイント

不動産投資にリスクは付き物です。「オーナーに襲いかかる7大リスク」というものが不動産投資にはあります。詳しくは「【不動産投資のリスク】オーナーに襲いかかる7大リスクとは」をご確認ください。今回のコラムでは、7大リスクの中で最大のリスクである「空室リスク」について、最小限に抑える方法を3つのポイントに絞って紹介します。

1.東京圏と地方物件、どちらの方が空室リスクが少ないのか

不動産投資をする際、どのエリアの不動産に投資するかを初めに考えるでしょう。長期的に運用することを考えると、今現在と将来においても、潜在的な入居者の数が他のエリアと比べると段違いに多い地域を選ぶことが、空室リスクを最小限に抑えるために重要となります。

そのため、マンション経営大学ではズバリ東京圏への投資をおすすめしています。たとえば、23区のほか、近郊地域である横浜、川崎なども視野に入れてもいいでしょう。東京圏は人口が多く、年々増加している日本では唯一の都市圏です。2018年4月公表の、2017年10月1日の人口推計によると、人口が増えた都道府県は「東京」「千葉」「埼玉」「神奈川」「愛知」「福岡」「沖縄」のみです。その他の道府県はマイナスとなっています。その中でも東京は増加率No.1(0.73%上昇)となっています。

また、国土交通省が公表している「国土の長期展望」中間まとめ(2011年)でも、2050年に人口が増加しているエリアは東京圏、名古屋圏などのごく一部だけでした。

東京圏と他の都市圏との家賃の下落推移を調べてみたところ、東京圏の新築時のマンション家賃は築後20年~30年経過しても約1割しか下落していませんでした。一方、地方(大阪、名古屋、博多など)では築年20〜30年経過すると約4割も下落していました。東京圏の家賃が下落をしないのは、それだけ多くの入居希望者がいるということです。つまり、東京圏の空室リスクは低く、家賃収入も大きく低下しない可能性が高く、地方の物件は空室リスクが高く、家賃収入が大きく低下する可能性があると言えます。

2.どんな物件を選ぶと空室リスクが少ないのか

不動産投資と言っても、アパートorマンション、ワンルームorファミリー向けの選択があり、さらにそれぞれの物件に新築か中古、設備やデザインの違いもあります。これらの中からどの不動産に投資すると空室リスクが少なくなるのか、それぞれの抱えるリスクについて見ていきましょう。

2-1.アパートorマンションならどちらが空室リスクが低い?

最近のマンションの多くはオートロックでセキュリティが高くなっています。来訪者が玄関先までいきなり来ることはほとんどなく、またエントランスから部屋まで距離があり、どの部屋に住んでいるのか特定されにくいメリットもあります。女性は特にセキュリティの甘いアパートを避け、マンションへの入居を希望することが多いため、その分マンションのほうが空室リスクは抑えられます。

また、アパートは1棟買いする必要があり、一か所に部屋が集中することになりますが、マンションは1部屋単位で購入する事が出来る為、色々な立地に購入することで空室のリスク分散ができます。さらに、アパートは耐用年数が短く、マンションより修繕費用が掛かったり建て替えの時期が早く来たりしますが、こちらも耐用年数の長いマンションであればリスクを抑えることができます。

2-2.ワンルームorファミリー向けマンションどちらの方が空室リスクが低い?

この選択では、ワンルームマンションがおすすめです。ワンルームは単身者が多くすぐに引っ越して空室になり、ファミリー向けは長く住むので空室になりにくい傾向があります。このためワンルームのほうが空室リスクは高いのではと思われがちですが、空室時に入居者が見つかりやすいのは、需要の多いワンルームなのです。核家族化、晩婚化、離婚率の上昇、高齢者の増加などで単身者が増加していることがその理由です。東京都は、2035年に都内の世帯の過半数が単身者世帯になると予測しています。

また、ファミリー向けは、夫婦の意見が合わない、お子さんの生活環境も気になるなどで、入居が決まるまで時間が掛かることが多いようです。ワンルームは単身者が多く本人の意思で決まるので、空室になっても入居者が見つかりやすく空室リスクは低くなります。

新築or中古ワンルームマンションどちらの方が空室リスクが低い?

この選択は、一般的に考えれば入居者が新築物件を好むので新築でしょう。しかし、いくら最新設備が整った新築物件であっても、しっかりと入居者付けを行ってくれる賃貸管理会社にお願いしていなければ入居率は下がります。後述しますが、たとえば同じマンションでも管理会社で入居率は違いがあります。

一方で、中古でも賃貸管理会社がしっかりしていれば、新築よりも入居率が高い物件はたくさんあります。また、建物管理も入居率に大きく反映されます。新築物件であってもエントランスにチラシ広告などが散乱していつも汚れていたり、共用廊下の電気が切れていたりすると管理が行き届いていないと判断され、入居率は下がります。

新築か中古かは、最終的には管理会社次第となるため、どちらとも言い切れません。空室リスクを抑えるにはパートナーとなる管理会社をしっかりと見極めることが重要となります。

3.賃貸管理会社によってなぜ空室リスクが変わるのか

マンション投資には、次の5つの業者が関わっています。①マンション建設会社②マンション販売会社③賃貸管理会社④建物管理会社⑤賃貸仲介会社です。このなかで投資家にとって、見極めが最も大切なのは賃貸管理会社です。なぜなら、入居者の募集をしてくれる賃貸管理会社は、それぞれの営業手法や集客の手法が異なり大きな差があるからです。同じマンション内でも異なる2つの部屋の賃貸管理をしているAとBという会社があるとします。Aが管理する部屋はすぐに入居者が見つかるのに、Bが管理する部屋はなかなか入居者が見つからないということがよくあります。賃貸管理会社は、入居者と直接会って話をするので、集客力や営業力(知識や経験など)の差が、入居率の差に直接つながります。

3-1.空室リスクを低くできる賃貸管理会社の見極め方とは?

まずはデータでわかるところはチェックしましょう。管理している物件数や実績などを見てみます。これまでの実績が多く、管理している物件数も多い場合は、それだけ信頼されて任されているということにもなります。また、賃貸管理会社が健全な会社かどうかも事前に調査しておきましょう。一般的な調査方法としては、帝国データバンクの活用(個人の場合はniftyの企業情報横断検索など)や、ネット上の口コミなども参考にするとよいでしょう。また、不動産投資の経験のある方からのアドバイスも参考にされるとよいかと思います。

続いて、対面でのチェックです。賃貸管理会社の担当者の応対、社内で働く社員の様子などを見て、経験上任せても大丈夫だなと感じられるかどうかです。人生経験によって判断が別れるところではあるので、経験のある方に付き添ってもらうという方法もあります。

3-2.「サブリース」、「家賃保証」は空室リスクは回避されても家賃の保証はない

「30年間家賃保証」というキャッチフレーズを良く目にすると思いますが、これを謳うサブリースとは、投資した物件を賃貸管理会社が借り上げ、それを入居者に転貸する契約形態のことです。これにより空室でも家賃収入が得られます。一見するとこれが空室リスクを避ける最良の手段に思えるかもしれませんが、サブリースでも完全に空室リスクから解放されません。なぜなら、サブリースを結んだ賃貸管理会社が倒産したら契約は無効となり、最悪は家賃収入を賃貸管理会社から回収できなくなるからです。

また、サブリースは空室リスクを抑えられる反面、一般的に月額家賃の10%~20%を手数料として払わなければなりません。さらに、入居者が集まらないと家賃を下げさせられます。そのためサブリースは、空室の保証はされても家賃の保証はなく、想定した家賃収入が見込めない可能性があるのです。

賃貸管理会社の見極め1方の一つとして、「サブリース」「家賃保証」のメリットのみしか伝えない会社は要注意です。

まとめ

不動産投資で最も大きなリスクである「空室リスク」を最小限に抑えるために確認しておくべき3つのポイント「立地」「物件」「賃貸管理会社」の選び方について紹介しました。立地では東京圏の特に23区、物件では新築・築浅のワンルームマンション、そして信頼できる賃貸管理会社選びをすることが、重要です。

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