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【不動産投資のリスク】入居者が入らない空室リスクを最小限に抑えるには

不動産投資にリスクは付き物です。オーナーに襲いかかる7大リスクというのが不動産投資にはあります。詳しくは【不動産投資のリスク】オーナーに襲いかかる7大リスクとはをご確認ください。今回のコラムでは、7大リスクの中で最大のリスクである「空室リスク」について、最小限に抑える方法をご紹介します。

1.東京圏と地方物件、どちらの方が空室リスクが少ないのか

不動産投資をする際どのエリアの不動産に投資するかを初めに考えると思います。マンション経営大学ではズバリ都内への投資をおすすめしています。東京圏でも特に東京は人口が多く、年々増加している数少ない都市なのです。2017年の住民基本台帳によると、人口が増えた都道府県は「東京」「千葉」「埼玉」「神奈川」「愛知」「沖縄」のみです。その他の都道府県はマイナスとなっています。その中でも東京は増加率No,1(0.6%上昇)となっています。

また、国土交通省が公表している「国土の長期展望」中間まとめ(平成23年)では、2050年に人口が増加しているエリアは東京圏、名古屋圏などのごく一部です。今現在と将来においても、潜在的な入居者の数が他のエリアと比べると段違いに多いため、空室リスクを最小限に抑えるためには都内・横浜・川崎への投資がおすすめです。

2.どんな物件を選ぶと空室リスクが少ないのか

不動産投資と言っても、アパートorマンション、ワンルームorファミリー向けとあり、さらにそれぞれの物件にも新築か中古、設備やデザインによる違いもあります。これらの中からどの不動産に投資すると空室リスクが少なくなるのか、それぞれの抱えるリスクについて見ていきましょう。

アパートorマンションどちらが空室リスクが低い?

マンションの方がセキュリティ面で安心のため、空室リスクは低くなります。なぜかと言うと、マンションの場合、多くはオートロックによって管理されています。来訪者が来ても玄関先までいきなり来ることはほとんどありません。また、エントランスから部屋までの距離があり、どの部屋に住んでいるのか特定がされにくいです。しかしアパートは玄関先まで来訪者が来ます、その為部屋の特定も簡単にされてしまいます。このような点から、女性はアパートを避ける傾向にありますので、入居する潜在層がその分減ります。その為、マンションの方が、空室リスクが低くなると言うことです。

ワンルームorファミリー向けマンションどちらの方が空室リスクが低い?

これはワンルームマンションです。一見するとワンルームは独身が多いので、すぐに引っ越して空室になるのでは?と思う方もいるでしょう。ファミリーなら長く住んでくれるのではないかと。確かにその考え方は間違っていません。ただ、空室の際に入居者が見つかりやすいのはワンルームなのです。なぜなら、ファミリータイプの場合、意思決定するための要素が多くなってしまいます。夫婦2人の意見が合わないと決まらないですし、お子さんの生活環境なども気にすることになります。部屋が多いが故に間取りについても納得が行かなければ決まりません。

結果、ワンルームよりも入居決定までに時間を要してしまうのです。その点ワンルームは独身者の利用が多く、本人のみの意思決定で決めることができるため、仮に空室になっても入居者が見つかりやすい傾向にあります。よって、ワンルームマンションの方が空室リスクが低くなります。

新築or中古ワンルームマンションどちらの方が空室リスクが低い?

これは、正直どちらが空室リスクが低いかとは言い切れません。いくら最新設備が整った新築物件といても、しっかりと入居者付けを行ってくれる賃貸管理会社にお願いしていなければ入居率は下がります。たとえば同じマンションでも後術しますが管理会社で入居率は変わります。一方で、中古物件でも賃貸管理会社がしっかりしていれば新築よりも入居率が高いと言う物件はたくさんあります。また、建物管理も入居率に大きく反映されます。こちらも、新築物件と言ってもエントランスにチラシ広告等が散乱していつも汚れていたり共用廊下の電気が切れていたりすると入居率は下がります。そのため、空室リスクの観点から見ると新築が良いのか、中古が良いのかと言う点は関係なく管理会社次第となる為パートナーとなる管理会社をしっかりと見極める必要があります。

3.賃貸管理会社によってなぜ空室リスクが変わるのか

入居者の募集をしてくれる賃貸管理会社は、それぞれの営業手法や集客の手法が異なります。同じマンション内でも異なる2つの部屋の賃貸管理をしているAとBという会社があるとします。Aが管理する部屋はすぐに入居者が見つかるのに、Bが管理する部屋はなかなか入居者が見つからないということは良くあります。入居者と直接会って話をするので、集客力や営業力(知識や経験など)が無いと決まるものもなかなか決まりません。

空室リスクを低くできる賃貸管理会社の見極め方

データでわかることとしては、管理している物件数や実績などを見ることです。これまでの実績が多く、管理している物件数も多い場合は、それだけ信頼されて任されているということにもなります。まずはデータでわかるところはチェックしましょう。

続いて、対面でのチェックです。これは投資される方のスキルによって判断は変わってきます。賃貸管理会社の担当者の応対、社内で働く社員の様子などを見て、経験上任せても大丈夫だなと感じられるかどうかです。人生経験によって判断が別れるところではあるので、経験のある方に付き添ってもらうという方法もあります。

4.「サブリース」、「家賃保証」だけでは空室リスクからは解放されない理由

疲れたビジネスマン

30年家賃保証というキャッチフレーズを良く目にすると思います。これはサブリースと言って、投資した物件を賃貸管理会社が借り上げ、それを入居者に転貸する契約形態です。これによって、入居者がいない空室の時でも家賃収入が安定して入って来ます。一見するとこれが空室リスクを避けるための一番の手段だと感じるかもしれません。ただ、サブリース契約で完全に空室リスクからは解放されないのです。

なぜなら、サブリース契約を結んだ賃貸管理会社が倒産したらおしまいだからです。倒産した場合はサブリース契約は無効となり、最悪のケースは家賃収入を賃貸管理会社から回収することもできなくなります。

賃貸管理会社の経営状態を判断するためには

賃貸管理会社が健全な会社かどうかを事前に調査しておきましょう。一般的な調査方法としては、帝国データバンクを活用する(個人の場合はniftyの企業情報横断検索)ことや、ネット上の口コミなども参考にすると良いでしょう。また、経験のある方からのアドバイスも参考にされると良いかと思います。

サブリース契約の落とし穴

サブリース契約は空室リスクを抑えられる反面、月額家賃の10%~20%を手数料として払わなければいけません。そして、入居者が集まらない場合は家賃を下げることもあります。空室は保証してくれても、家賃は保証してくれません。このようなことから、空室リスクからは解放されても、想定した家賃収入が見込めないということもあるので注意しましょう。

5.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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