不動産投資をスタートするにあたって、多くの方はローンを利用することになると思います。そんな方にとってはローン審査に通らないと不動産投資を始めることすらできません。そこで、今回はローン審査に通る人と通らない人というテーマでお話ししたいと思います。なお、今回ご紹介する内容は一般的な審査の基準となりますが、各金融機関での審査にて最終的な可否は決まりますのでご了承ください。

1.不動産投資のローン審査では何を審査されるのか

不動産投資ローンの審査では、主に個人の信用調査と投資物件の調査がメインとなります。個人の信用調査は一般的なローン審査と同じく、審査する方の勤務先や年収、勤続年数などの個人属性を審査します。ローンを組んだ後に返済が滞ることがないかどうかのチェックが入るため、その人が勤めている会社が安定して今後も経営が続くかどうか。年収が大きな上下変動なく安定しているかどうか。そして、その会社に長く勤めているかどうかという点が重要となります。

一方、投資物件の審査については、「利回り」などの収益力と物件の「担保価値」を審査されます。そして、ローンを組む年数と物件の「耐用年数」などを鑑みて融資額が決定されます。投資しようとしている物件が将来に渡って安定して収益を稼いでくれるかどうか、修繕計画が適切かどうか、もしも返済が滞ったとしても物件を担保にどのくらい回収ができるのかと言うことがチェックされます。住居用の不動産ローンでは審査されることのないような審査もあります。よって、どれだけ個人の信用が高くても、物件の収益力や担保価値が低い場合は融資が難しくなるケースもあります。

2.ローン審査に通りやすい人と通りにくい人

ここまでに述べた通り、審査は個人と不動産の2軸が重要となります。それぞれの内容において融資を受ける額に見合っていれば通りますし、見合っていないと判断されれば通りません。

審査に通りやすい人

審査に通りやすい人という点で、個人属性に着目してご紹介します。あくまで弊社での経験上でのお話となりますのでご了承ください。不動産投資ローンにおいて一般的に言われていることとして、年収の10倍までは融資を受けることができると言われています（審査次第で変わってきます）。例えば、年収が５００万の方であれば5,000万までとなり、800万なら8,000万まで融資を受けられる可能性があります。どのような不動産に投資するかによりますが、当社が勧めるワンルームマンションなら年収400万円から始められることになるので、年収面では比較的ローン審査が通りやすい額となります。

続いて、勤務先についてです。年収が高くても、勤務先の信用力が低いとその年収が将来に渡って安定しないのではないかと思われます。一般的に信用力の高い勤務先としては、公的な期間や学校法人、医療法人など倒産リスクが低いところです。一般企業になると上場企業が通りやすくなり、その中でも一部上場企業に勤めている方は審査が通りやすくなります。また、勤続年数も重要となります。勤続年数が長い方がローンに通りやすい傾向にあります。

審査に通りにくい人

ローン審査に通りにくい人としては、信用力の低い人となります。過去にローン支払いで滞納があった方は通りにくいです。また、消費者金融からの融資を受けている方も過去の経験上通り辛いです。それと、ほとんどの金融機関は不動産投資ローンについて20歳以上という条件になっているので、未成年の方はローンを組むことができません。

それと、年収が高く勤続年数も長く、勤務先も良好というパターンでも目標額を融資してもらえないケースがあります。それは、給与体系が歩合やインセンティブ比率が高い場合です。営業成績によって給与が大きく変動する場合、安定してその年収を確保できない可能性があると判断されます。それによって、融資が通らないことはなくても、目標の融資額に届かないということもあります。

3.不動産投資ローンを扱っている金融機関

不動産ローンを組む際には、どの金融機関と取引するかによって審査基準が変わって来ます。金融機関としては都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどがあります。多くの金融機関は「前年度の年収が500万以上の安定した収入がある方」と言うところが多いですが、年収300万〜400万の方でも利用できる不動産投資ローンはあります。年収が500万に満たない方は一度相談してみるといいかもしれません。

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5.不動産投資はプロに相談

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