消費税増税でどう変わる？ 不動産投資家への影響
2019年10月に予定されている消費税の増税。これまで2度延期されてきましたが、軽減税率の初導入とともに実施されることが、今回はほぼ確実と言われています。税率8％から10％へと2％の増加ですが、高額な不動産の購入では、増税分だけで数十万円の負担増になります。
消費税増税の不動産投資への影響を知らずに、無計画に投資を進めると数十万円もの大きな金額を損する可能性があります。そこで、今不動産投資を考えている人が、増税前に知っておきたいことについて解説します。
導入予定の消費税増税とは
消費税は、不動産投資だけに限らず生活に深い関わりのある税なので、まずは正しく理解しておきましょう。
1.消費税とは
消費税は、商品の購入やサービスの提供を受けたときなどの消費行為に対して課税されます。ただし、下記の取引は課税対象となりません。
1-1.消費税が課税されない「不課税取引」
消費税は以下の4要件すべてを満たした取引に課税されます。
・国内での取引
・事業者が事業として行う取引
・対価を得て行う取引
・資産の譲渡・貸付、または役務（サービス）を提供する取引
これらの4要件を満たさない取引は「不課税取引」といいます。例えば、事業をしていない個人の資産を購入する場合や、国外で購入した場合などが該当します。
1-2.消費税が課税されない「非課税取引」
上記の4要件を満たしても消費税が課税されない「非課税取引」と呼ばれる取引があります。非課税取引とは、土地、株券などの有価証券、行政に支払う手数料など、消費税の性格にそぐわない取引や、健康保険、火葬料、住宅の貸付など、課税することが適切でないとされる取引のことです。
消費税増税が不動産投資に影響する範囲
それでは、不動産投資の分野において消費税増税が関わってくるのはどの費用で、いつのタイミングなのでしょうか。
1.不動産購入時に消費税増税で影響を受ける費用
不動産の購入費の内訳は、大きく土地代・建物代・消費税ですが、先に挙げた通り税法上、土地は非課税です。それで、土地を除く建物の購入価格に消費税がかかります。
ただし、中古マンションを個人から購入するときは、事業とみなされないため、建物価格には課税されません。
また、それ以外に以下の費用にも課税されます。気をつけましょう。
1.ローン融資の事務手数料
2.仲介手数料
3.登記手数料（司法書士の報酬など）
4.修繕費や設備投資費用 など
2.消費税増税が適用されるタイミング
不動産（工事請負契約を伴わない取引）や自動車のような高額な商品の購入では、購入の申し込みから引き渡しを受けるまで長い期間がかかります。
－不動産販売会社・不動産仲介会社から物件の紹介を受ける
－購入の申し込みをする
－売買契約を締結する
－住宅ローンの契約を締結する
－ローン融資を受ける
－購入代金の残金を支払う・不動産の引き渡しを受ける
上記の不動産（工事請負契約を伴わない取引）を購入する時の手続きの一般的な流れの中で、消費税が課税されるタイミングは、いつでしょうか。売買契約の締結日と思う人もいるかもしれませんが、正解は、不動産の引き渡しを受けた日です。
引き渡しとは、登記が完了し不動産の所有権が売り主から買い主へ移転されることです。売買契約を早く締結しても、引き渡しが2019年10月1日を過ぎると消費税は10％が適用されます。ギリギリに契約を結んでも間に合わない可能性があるので、余裕を持って契約をしましょう。
今から不動産投資を始める人にオススメの物件の条件
できるだけ初期費用を抑えたいからといって、消費税増税前に慌てて物件を契約して失敗した……なんてならないように、不動産投資を始めたい初心者の方にオススメの物件の条件をご紹介します。
1. 物件：ワンルームマンション
不動産投資物件には、戸建てやファミリーマンション、アパート一棟などがありますが、初心者であれば単身者向けのワンルームマンションが最も適しています。
1-1. ローン金額を低く抑えられる
不動産投資は、その他の投資に比べると比較的リスクは小さいものの、ほとんどの場合ローンを組むことになります。ワンルームマンションであれば、他の不動産投資と比べてローン金額が抑えられます。
2. 立地：東京圏
東京圏（東京都と、神奈川県、千葉県、埼玉県の3県）では、他のエリアに比べ投資金額が高くはなりますが、長期で投資することを考えたらオススメの立地です。
2-1. 人口の流入が継続して増加
日本の人口は減少に向かっており、人口減は賃貸需要の減少につながります。しかし、東京圏に限ると若い世代を中心に地方からの人口流入が継続しています。過去20年以上、転入が転出を上回り、人口は増加しています。転出者数は一貫して減少しており、この傾向は今後も続くとみられます。
2-2. 外国人のマンション需要が増加
グローバル化や外国人労働者の増加によって外国人の転入者が増加しています。さらに、「アジアヘッドクォーター特区」構想を掲げる東京は、外国企業の誘致に積極的です。今後、外国人の転入はますます増加し、外国人向けのマンション需要が期待できます。
2-3. 単身者世帯の増加
東京都は、今後区部の世帯数は増加し、単独世帯と夫婦のみの世帯は2047年にはそれぞれ10％程度増加する見込みと公表しています。特に、単独世帯は全世帯の半数を超える見込みです。ワンルームマンションや小規模マンションへの高い需要が、将来的に継続すると考えられます。
3. 築年：新築
ここまで説明してきた東京圏・ワンルームマンションという条件に加えて、中古よりも新築の物件が投資に適しています。
3-1. 空き室リスクが小さく耐震性に優れ耐用年数が長い
新築物件は高い人気があり、すぐに入居者を見つけることができます。耐震性も高く、長期的に資産として保有できます。コンクリート造りの新築物件であれば、建て替えは60〜70年が一般的といわれています。
3-2. ローン融資を有利な条件で受けられる
高額な不動産では、少しでも有利な条件でローンを組むことが重要です。新築物件では、不動産販売会社が提携する金融機関から有利な条件でローンを組むことができる“提携ローン”を利用することができます。
まとめ
2019年10月に予定されている消費増税。生活にかかる費用が増えるということで、不安に思っている方もいるでしょう。
不動産投資では、土地を除く建物の購入時が主な消費税対象となります。現在不動産投資を検討中の方は、今から積極的に物件探しを始めて、10月の消費税増税前に引き渡しを受けることができれば、消費税だけで数十万円は変わってきます。初期費用を少しでも抑えたいと思っている方は、今が始めるチャンスです。まずは行動を起こすところから始めましょう！
〜〜〜オススメの関連記事〜〜〜
家賃収入にかかる税金はいくら？所得によって変わる税率と支払い方法
ワンルームマンション規制の行く末は？建築規制、需要と供給について
マンション投資を始めるのに、頭金はいくら必要？