マンション投資は、株式投資やFX投資などと異なり、長期にわたって安定した賃貸収入が得られると、老後資金の確保手段として高い関心が集まっています。
しかし、マンション投資にはある程度の資金が必要で、銀行ローンが組めなければ始められないのも事実です。そこで気になるのが、マンション投資では、頭金がいくらあれば銀行ローンを組めるのか。また、初期費用としていくら必要なのか、だと思います。不安や疑問を解消してマンション投資をスムーズに始めるために、必要な頭金と諸経費の金額について、解説していきます。

必要な頭金はマンション価格の1割から3割？

マンション購入に必要な頭金は、物件価格の1割から3割と言われています。しかし、マンションの資産価値が高いなどの条件がそろうと、頭金が0円ですむフルローンも利用できます。

そのため、例えばワンルームマンションの価格が2,500万円であれば、必要な頭金は0円から最大で750万円までの幅が生じます。1棟単位のマンション投資では、例えば価格が2.5億円とすると、頭金は0円から7,500万円までと、実に大きな差が生じるのです。

いずれもこれだけ大きな差があると、「マンション投資を始めるには実際問題として、いくら頭金が必要なのか？」という問いには、一般論では答えられないことになります。

マンションの頭金に大きな差が生じる理由

マンション購入に必要な頭金に大きな差が生じる理由は、主に3つあります。
「ローンを借りる人の属性」と「投資するマンションの資産価値」、および「金利と返済年数」です。

1.ローンを借りる人の属性
ここで言う属性とは、下記のような情報のことです。

・年齢
・年収
・勤務先の会社
・雇用形態
・勤続年数
・保有資産
・負債
・居住形態
・居住年数
・家族構成　など

この属性のそれぞれについて、金融機関が独自に審査し融資が決まります。そして属性とマンションの資産価値を考慮して、融資できる金額が決定するのです。例えば年収が500万円の場合は、他の条件によって変動はあるものの、年収の約10倍である5,000万円のローンを組めるのが一般的です。

2.マンションの資産価値
マンションの資産価値で、必要な頭金の金額は大きく変わります。資産価値は、主に下記の要素で決まります。

・物件の立地
・築年数
・建物構造
・収益性
・設備のグレード
・管理体制　など

例えば、首都圏の新築のワンルームマンションと、そうでない築30年の中古のワンルームマンションでは、資産価値が大きく異なります。

前者のマンションの方が購入価格は高くはなりますが、属性や条件によっては、頭金なしで購入できるフルローンが組めたり、物件価格の9割をローンが組めたりする可能性があります。ただ上記が当てはまらない場合は、物件価格の7割程度しか融資が受けれなかったり、もっと条件が悪いと5割程度の融資や融資が組めないこともあります。

3.金融機関の金利と返済年数
不動産投資ローンの金利や返済年数は、金融機関やローンを組むときの属性やマンションによって、変わります。仮にローン金額2,500万円を金利3％の35年で返済するときと、金利3.5％の15年で返済するときの年間の返済金額は、それぞれ以下のとおりです。

金利：3％
返済年数：35年
年間の返済金額（元利均等払い）：約115.5万円　

金利：3.5％
返済年数：15年
年間の返済金額（元利均等払い）：約214.5万円

年収に占める返済金額の比率は、金融機関の融資額に大きく影響します。上記の例では、約2倍の違いがあるため、金利3％、返済年数35年で2,500万円のローンが組める年収の人は、物件価格が2,500万円のとき、頭金が不要でもローンを組める可能性があります。

一方、同じ年収でも年齢や返済能力などが影響して金利3.5％、返済年数15年でしかローンを組めない人は同じ返済額だと、約1,350万円の融資しか受けられないため、不足分の1,150万円頭金が必要です。

実際に必要な頭金の目安はいくら？

マンション投資に必要な頭金は、属性や物件の資産価値などに大きく依存するため、実際には具体的な投資物件の価格と属性にもとづいた、金融機関からの融資可能額、金利、返済年数などが明確にならないと見えてきません。

しかし、これでは自己資金をいくら貯めればマンション投資を始められるかの見当がつけられませんが、良いマンションであれば頭金が0円でも、属性がよいとローンを組める可能性があります。

また、自己資金が少ないから、ローンが組めないからとマンション投資を簡単に諦めないでください。金融機関に相談したり、マンション販売会社に相談したりすると、提携金融機関からフルローンや有利な金利で融資を受けられる可能性があります。

頭金以外に必要な初期費用（諸経費）

頭金以外にも、自己資金として必要な初期費用（諸経費）があります。どのような費用があり、その金額はいくらになるのか。頭金と同様に、マンション投資を行う前に知っておく必要があります。

主な諸経費と金額の計算方法は、以下のとおりです。経費項目別に詳しい計算が必要な場合は、参考にしてください。

1.仲介手数料
仲介した不動産会社に支払う手数料です。売主、または販売代理会社から購入するときは、不要な費用です。仲介手数料は、物件価格別に上限が以下のように決められています。あくまで上限のため、この金額以下になる可能性もあります。

【仲介手数料の上限額の計算例】
売買価格が2,500万円のマンションの仲介手数料の上限額は、売買価格を次のように分解して計算します。

なお物件価格が400万円を超える場合は、物件価格×3％＋6万円（消費税）の計算式で簡単に求められます。

2.建物に対する消費税
マンション価格の内、建物部分の価格に対しては売主が個人でない場合は、8％の消費税が課税されます。

3.印紙税
不動産売買契約書、金融機関からのローン借り入れのための金銭消費貸借契約書などを締結する場合に必要な税金のことです。

契約書の種類によって異なりますが、不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書の場合は、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下は2万円、1億円を超えて5億円以下は10万円です。なお、2018年3月31日までに締結した分については、一定の金額をこえると税額が軽減されます。

4.登録免許税（登記費用）
不動産の所有権を移転登記するときや、金融機関の抵当権を登記するときに必要な税金（登記料）のことです。

・所有権の移転登記費用は、不動産の土地＋建物の固定資産税評価額×1000分の20です。土地に関しては2019年3月31日までの登記費用は軽減税率が適用されて、1000分の15で計算します。固定資産税評価額はマンション価格とは異なり、売買価格（実勢価格）の約7割です。

・抵当権の設定登記費用は、債権額（ローン金額）×1000分の4。

5.司法書士手数料
登記手続きを行う司法書士によって費用は異なりますが、約10万円くらいです。自分で司法書士事務所を選べるときは、複数の事務所から見積もりを取って比較しましょう。

6.不動産取得税
不動産を取得したときに課税される、都道府県税です。固定資産税額×4％ですが、2021年3月31日までは軽減措置があり、以下の式で計算します。

・土地の不動産取得税額は、（土地の固定資産税評価額×1/2）×3％
(注)宅地の課税標準が1/2となる特例は平成30年3月31日までの適用となります。
・建物の不動産取得税額は、建物の固定資産税評価額×3％

なお、新築物件のマンション（住宅用部分）の不動産取得税にはさらに軽減措置がありますが、その条件は1室の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下です。一般的なワンルームマンションはそれ以下の床面積のため適用されません。

7.火災保険料
火災などにあったとき、補償を受けるための費用です。建物の構造、立地、保険期間、補償内容などによって保険料は変わりますが、東京都で2500万円くらいの物件、保険期間10年で約6千円〜1万円程度です。

8.金融機関事務手数料
金融機関から融資を受ける際に必要になる費用です。金融機関によって金額は異なりますが、10万円というところもあれば借入額の2％というところもあります。

2500万円のローンを組む場合だと、約10万円から約50万円までの違いがあります。

その他の費用

実際は、マンション投資開始後に発生するランニングコストも、初期費用として一定の金額準備しておくと、余裕を持った投資ライフを送れます。
主なランニングコストには以下があり、毎年必ず発生する費用と突発的に発生する費用に分かれます。

・管理費
・修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・リフォーム費用
・設備の修理・交換費用
・空き室リスク費用　など

マンション投資に必要な頭金と諸経費のまとめ

マンション投資に必要な頭金は以下のとおりです。

・ワンルームマンション（2,500万円の物件価格のとき）
250万円（物件価格の1割）

・1棟マンション（2億5,000万円の物件価格のとき）
2,500万円（物件価格の1割）

必要な諸経費はその他の費用も含めて最大で物件価格の5％を見込むと余裕を持てます。そのため、諸経費も上記の頭金とおおよそ同金額です。

なお、マンション投資で重要なことは、購入後、いかに安定した家賃収入を得られるかです。
そのためには、入居希望者にとって魅力のあるマンション、言いかえれば資産価値の高いマンションに投資することが必要です。決して目先の収益率の高さや、安くて購入しやすい物件に魅力を感じて、容易に投資をしないことが重要です。

資料請求はこちら
無料のセミナーに参加する