ワンルームマンション規制の行く末は？建築規制、需要と供給について
東京23区内では、新たなワンルームマンションの建築許可について、一定の条件を求めるなどの建築規制が行われています。マンション経営において、この規制はどのような影響を及ぼすのでしょうか。今後の世帯構造の変化や、ワンルームマンションの需要と供給の関係と合わせて見ていきましょう。
1.ワンルームマンションの建築規制とその背景
東京23区では、それぞれ条例または指導要綱により、ワンルームマンションの建築規制が行われています。規制の内容は区により多少異なりますが、以下のような規制例がみられます。規制により、1フロアの戸数が少ない小規模マンション、いわゆるペンシルマンションの新規開発は困難となりました。
ワンルームマンションの建設規制の例
●一戸あたりの最低専有面積の設定
一定数以上の戸数の共同住宅を対象に、1戸あたりの最低専有面積を25平方メートル以上とするなど、最低専有面積を設定するものです。
●ファミリー向けの部屋を一定割合で設定
総戸数のうち一定割合を、専有面積40平方メートル以上といったファミリータイプ住戸としなければならないという規制です。
●管理人の常駐
共同住宅の規模に応じて、管理人の巡回や常駐を求めるものです。
●ワンルームマンション建築主に対する課税
ワンルームマンションを建築する場合に戸数に応じて、一定の税金を建築主に課税するもの（通称ワンルームマンション税）です。この規制を設定している自治体は現状豊島区のみで、一戸あたり50万円となっています。
これらの規制のうち、特に専有面積やファミリー向けの部屋の設定が条件となると、まとまった広さの敷地が必要になることから、用地の少ない都心部ではワンルームマンションの新規開発は難しくなっています。また、規制の内容についても年々厳しくなる傾向です。
ワンルームマンションが規制されるようになった背景
自治体のワンルームマンション建築及び管理に関する条例では、ワンルームマンション絡みの紛争の防止や、周囲の居住者との関係や生活環境を良好に保つことを規制の目的としています。単身居住者には様々な問題点が指摘されていることが原因のひとつですが、実際のところは、地方自治体の財源確保に大きく関係しています。
2.ワンルームマンション規制の要因となった単身居住者の問題点
ワンルームマンションが規制されるようになった理由は、単身居住者の次のような問題が指摘されていることによります。
●地域活動の停滞
ワンルームマンションを選択する単身居住者の場合、学生や若い世代が中心で居住年数は平均2～4年程度と、ファミリー居住者に比べて短期間です。そのため、住民としての定着が難しく、地域活動の参加に消極的で、地域活動そのものが停滞してしまう要因とされています。
●居住者のマナー問題
一概には言えないものの、単身居住者は、ファミリー居住者と比較してマナーに問題がある例が多いことも指摘されています。たとえば、ゴミ出しの日を守らない、深夜の騒音、自転車の放置といった問題を発生させている割合が単身居住者では高い傾向にあるからです。周囲の住環境の悪化や、近隣住宅とのトラブルに発展するリスクもあります。
●住民税収入につながらない
単身居住者の中には、居住にあたり住民票を移さない例もあり、自治体の住民税収入につながらないという問題が指摘されていました。これに加え、地方自治体の財源が変化したことが規制に大きく影響しています。
自治体がワンルームマンション規制を始めたのは1980年代からですが、規制の本格化が始まったのは2008年頃からです。
これは、2007年の税源移譲によって、地方自治体の財源は、法人税・住民税・消費税へとシフトされたことによります。自治体は、住民税の徴収が難しい単身者や納税額の少ない若い世代よりも、収入レベルが高くかつ長期間定住するファミリー世帯や企業を誘致するほうが、より多くの財源を確保できます。そのため、ワンルームマンションに居住する単身者よりファミリー世帯を増やしたいという意向がみられるようになり、結果的にワンルームを規制してファミリー向けマンションを増やす施策を取るようになるのです。
3.今後のワンルームマンションは供給不足になる可能性も
東京23区においては、ワンルームマンションは建築規制のため新規の建設は実質的に難しい状態となっています。その一方で、東京都心部では以下のような条件から単身居住者の需要が見込まれており、ワンルームマンションの需要はますます増加すると考えられます。むしろ、規制のため新規物件が十分でなく、将来的には供給不足となる可能性が高いです。
●少子高齢化および婚姻率の低下による単身世帯増加による需要
少子高齢化や婚姻率の低下により、ファミリー世帯の減少、単身世帯の増加が予想されています。東京都の単身世帯は2015年時点で308万戸あまりですが、2035年には324万戸ほどにまで増加するという試算もあります。単身居住者向けのワンルームマンションの需要が高まることは容易に予測できることです。
●都市整備事業の推進による都心人口の増加による需要
都心地区はこれまでも都市機能整備が積極的に行われてきましたが、東京オリンピック以降にも、駅前地区の再開発プロジェクトが多数計画されています。大型商業施設やオフィスの誘致が進むことにより、都心で勤務する人口が増え、通勤利便性の高い23区内の物件需要が高まります。また、2027年には東京～名古屋間のリニア中央新幹線の開通も予定されており、名古屋までの一大経済圏ができあがる見通しです。
東京は経済の中心地であり、もともと地方からの人口流入が多いという特徴がありますが、これらの再開発や新しい経済圏の成立による発展がさらに拍車となり、都心人口の増加が予測されています。
●外国人就労者の増加による需要
東京都心地区では、アジアヘッドクオーター特区の設定による外国企業誘致や羽田空港の国際化により、国際的なビジネス拠点としての役割も大きくなるでしょう。外国人就労者の移住増加も、単身者向けのワンルームマンションの需要につながると考えられています。
4.ワンルームマンション規制はワンルームマンション投資の追い風に
日本の人口は、少子化により将来減少していくと予測されていますが、東京23区においては、単身居住者の増加によりワンルームマンションの需要が見込めます。しかし、ワンルームマンション規制の存在により、将来的に供給が十分とは言えない状況となるでしょう。需要が高ければ、空室リスク、家賃下落リスクともに低く、安定したマンション経営と資産価値の維持をもたらしてくれます。したがって、ワンルームマンションの建築規制は、投資には追い風となるでしょう。
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