老後資金確保の手段として、リバースモーゲージが注目されています。自宅を担保にして亡くなるまで住み続けたままお金を借りられるというものですが、どのような仕組みになっているのでしょうか？リバースモーゲージは便利な反面、リスクも伴います。リバースモーゲージの仕組みや種類、メリットやデメリットなどについて解説していきます。

1.リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れて住み続けたまま融資を受け、死亡時に自宅を売却することで一括返済するという仕組みです。それまでの期間は、返済が不要になるか、あるいは利子のみを返済するかのいずれかになります。住宅ローンは毎月返済することで残高が減っていきますが、リバースモーゲージで毎月融資を受けると、ローン残高が増えていくことが特徴です。
リバースモーゲージを利用できるのは、一般的に55歳以上や60歳以上とされています。生きている間は自宅を手放すことなく、老後資金を得られることから、日本人の長寿化が進む今、注目を集めているのです。

2.リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには、民間の金融機関である銀行が扱っている商品と、公的機関が扱う制度の2種類があります。どちらも自宅に住み続けたまま、自宅を担保に融資を受け、死亡時に売却して返済するという点は変わりません。銀行の商品と公的機関の制度について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.銀行のリバースモーゲージ

銀行が取り扱っているリバースモーゲージは、各銀行の独自商品として提供されています。銀行のリバースモーゲージの場合、基本的に融資を受けた資金の使い道は自由です。例えば、生活資金以外にも、旅行費用やリフォーム費用、あるいは有料老人ホームの入居一時金に充てるといったことも可能です。融資を受ける方法は銀行にもよりますが、一括で受け取る方法と、年金のように毎月受け取る方法があります。
ただし、銀行によっては自宅の担保価値が一定額以上あることが条件となり、対象も土地を担保にできる土地付き一戸建てに限られています。誰でも利用できるわけではなく、資産価値の高い一戸建てに住む人が対象となっているのです。

2-2.公的機関のリバースモーゲージ

公的機関のリバースモーゲージには、「生活福祉資金（長期生活支援資金）」や「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」があります。いずれも市町村社会福祉協議会が窓口となり、福祉支援としての要素が強い制度です。
「生活福祉資金（長期生活支援資金）」は、65歳以上の高齢者を対象に、生活費や医療費として自宅を担保に月30万円までを貸し付ける制度です。また、自宅などの資産を所有していると生活保護を受けることはできませんが、「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」は、生活保護による生活扶助の1.5倍までを自宅を担保に借りられる制度です。貸付限度額に達した後は申請によって生活保護を受給することができ、生活保護に移行した後も、自宅に住み続けられます。
こちらは一戸建てだけではなく、マンションも対象になります。

3.リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージを活用すると、自宅に住み続けたまま融資を受け、それを老後資金に充てられることも、住宅ローンの借り入れが残っている場合には、ローンの返済資金に充てることもできます。

3-1.自宅を売らずに融資を受けられ老後資金に充てられる

リバースモーゲージを活用すると、自宅に住んだままの状態で融資を受けることが可能です。また、死亡時に自宅を売却することで一括返済となるため、返済に追われることなく、融資を受けた資金をそのまま老後資金に充てることができます。
ただし、契約者が亡くなってしまうと、残された配偶者が家を追われてしまうことが懸念されます。そこで、多くの銀行では、契約者が死亡した場合は配偶者に契約を引き継いで、配偶者が亡くなるまで自宅に住み続けられる制度を設けています。ただし、銀行によっては配偶者の年齢にも規定が設けられているため、年齢の離れた夫婦の場合、リバースモーゲージを使えないケースがあります。

3-2.住宅ローン返済に充てられる

リバースモーゲージは住宅ローンの返済に充てることも可能です。借りた資金の返済は、こちらも契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済の流れとなります。
ただし、担保評価額よりもリバースモーゲージで借り入れたローン残高が上回った場合には、差額分を一括返済しなければならなくなる点に注意が必要です。例えば、住宅ローンを返済するために融資枠いっぱいで借り入れを行い、毎年の担保価値の見直しのタイミングで担保価値が下がっているケースなどが想定されます。差額を返済できない場合には、担保の自宅は売却され、返済に充てられてしまいます。

4.リバースモーゲージのデメリット

自宅に住みながら老後資金を用意できるリバースモーゲージには、メリットの反面、デメリットもあります。借り入れの条件の面では、利用できる住宅の条件が厳しいことや評価額の5～8割程度までしか借りられないこと、さらに推定相続人全員の同意が求められることなどが挙げられます。また、リバースモーゲージの活用には、長生きリスク、金利上昇リスク、評価額下落リスクの3大リスクがあるのです。

4-1.利用できる住宅の条件が厳しい

リバースモーゲージを利用できる住宅の条件は厳しく、マイホームを持っていれば誰でも利用できるわけではありません。リバースモーゲージは土地付きの一戸建てを対象とするものが多く、マンションで利用できるケースは、都心の好立地の場合などに限られています。
また、土地の価格などの問題から、利用できる地域を制限しているケースも見られます。特に金融機関によるリバースモーゲージでは、首都圏の1都3県に限定、または大阪や京都、神戸、愛知といった大都市圏を加えたエリアのみに限定されているケースが少なくありません。さらに、担保となる住宅の評価額が少なくとも数百万円以上、金融機関によっては数千万円以上であることが条件となっています。

4-2.評価額の5～8割しか借りられない

リバースモーゲージで融資を受けられるのは、通常、土地の評価額の5～8割程度です。そのため、土地の持ち分が少ないマンションは、リバースモーゲージの対象外とされることが多くなっているのです。
一戸建ては築年数が経過するとともに建物の価値が下がっていき、土地の価値のみになっていきます。また、民間に限らず、公的機関による生活福祉資金(長期生活支援資金)でも、貸付限度額は居住用不動産の土地の評価額の7割とされています。リバースモーゲージは、思っているほどの額は借りられない点に注意が必要です。

4-3.推定相続人全員の同意が必要

リバースモーゲージを利用するには、子どもなど推定相続人全員の同意が必要です。相続が発生した際に自宅を売却することに相続人が反対することを防ぐための措置で、推定相続人の同意を得られない場合は、リバースモーゲージを利用できないケースもあります。そのため、リバースモーゲージを利用するかどうかで、子どもが自宅を相続したい場合には、揉めるような事態になってしまうかもしれません。
リバースモーゲージを利用した場合の相続税は、自宅など「資産」から融資を受けた借り入れ金など「負債」を引いた額が対象となります。また、自宅を売却する際には、契約者の被相続人の自宅の取得額と取得時期を受け継いで譲渡所得の計算が行われ、譲渡所得税が発生するケースもある点に注意が必要です。

4-4.長生き・金利上昇・評価額下落の3大リスク

その他、リバースモーゲージの利用には3つのリスクがあります。

●長生きリスク
長寿化が進んでいるため、契約時に設定した年齢よりも長生きをして、借り入れ限度額まで使い切ってしまうリスクがあります。

●金利上昇リスク
リバースモーゲージは変動金利を採用している金融機関が多いです。金利分を支払っている場合は、金利が上昇すると毎月の支払い額が増えてしまいます。

●評価額下落リスク
土地の評価額が低下すると、借り入れ限度額が見直されるおそれがあり、借り入れ限度額を超えている分の一括返済を求められるリスクがあります。

リバースモーゲージは老後資金を確保する方法として注目されていますが、安易な判断は避け、これらのリスクがあることを踏まえたうえで利用を検討しましょう。

5.老後資金を不動産投資で用意するメリット

リバースモーゲージは便利に思えますが、老後資金を確保するには上記でご説明したようにリスクを伴う方法でもあります。そこで、ローリスクで老後資金を確保する方法として注目したいのが「不動産投資」です。老後資金を不動産投資で用意するメリットを解説していきます。

5-1.実物不動産投資は長期的に安定した収益を得やすい

不動産投資が老後資金の形成に向いている理由には、リバースモーゲージのデメリットをカバーできる特徴があることが挙げられます。

期間を問わず毎月家賃収入を得られる

まずひとつは、長期的な安定収入の獲得が見込めることです。不動産投資では、入居者がいる限り期間を問わず毎月家賃収入を得られます。リバースモーゲージの「長生きリスク」が当てはまらないため、長寿化が進む昨今の老後資金獲得に適しています。

投資物件が資産となる

また、ローンを利用することで自己資金以上の物件を手にすることができることもメリットです。実物不動産投資はリバースモーゲージとは異なり、ローン返済が終わった物件が資産として残ります。資産となった投資物件が生み出す家賃収入は、私的な年金として充当され、老後の生活費の大きな足しとなるのです。

評価額が下がりづらい物件を選びリスクを回避

株式投資などは価値がゼロになるリスクがありますが、不動産の価値がゼロになることは考えにくいことから、不動産投資はリスクの低い投資手段といえます。投資物件選びの際は、評価額が大きく下がるリスクが低い物件に注目するとよいでしょう。
具体的には、「東京圏」「駅チカ」「ワンルームマンション」の条件です。是正を叫ぶ声がありながらも「東京一極集中」の構図は変わっておらず、いまもなお加速の傾向が見られます。総務省「2018年住民基本台帳人口移動報告」によると、東京圏一都三県は23年連続で転入超過が見られます。今後も東京圏の物件評価額が極端なマイナスに転ずることは考えづらく、引き続き高い需要が見込まれます。

関連記事：「なぜ私は不動産投資に失敗したのか」不動産投資の初心者にとって本当に手堅い物件とは？

5-2.おすすめは都内の新築ワンルームマンション投資

不動産投資の中でも、老後資金を形成する手段としておすすめなのは、都内の新築ワンルームマンション投資です。
まず、ワンルームマンションは物件の購入価格を抑えられるため、多額の資金がなくても不動産投資を始めやすいことが理由です。また、ワンルームマンションは東京圏の利便性のよい場所に立地していることが多く、常に高い賃貸ニーズがあります。さらに、老後は自分が住むことも可能で、東京圏の好立地物件は住み替え需要にも適しています。老後の資金を確保することを考えると、長期にわたって収益を生みやすい新築・築浅の物件がおすすめとなるでしょう。

関連記事：【ぶっちゃけます】ワンルームマンション投資の3つのデメリット

まとめ

リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金が借りられ、契約者や配偶者が生存中は住み続けることができる仕組みです。便利なものではありますが、利用できる人は限定され、思ったほどの資金を借りられないことも少なくありません。リバースモーゲージと合わせ、老後資金確保の手段として、不動産投資での資産形成を検討してみるのもよいでしょう。不動産投資に興味がある方は、「マンション経営大学」を運営するLife&Style株式会社までぜひ一度ご相談ください。

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