アパート経営のメリット・デメリットとは？デメリット対策もご紹介！
アパート経営には長期的に収益が得られるなどさまざまなメリットがありますが、同時にデメリットやリスクにも注意しなければなりません。しかし、デメリットについては、あらかじめ対策を取ることでリスクを最小限とすることもできます。アパート経営のメリット・デメリットおよび対策を学び、アパート経営を成功させましょう。
アパート経営の5つのメリット
アパート経営は、まるごと一棟アパートを建築または購入し、入居希望者に貸し出すことによって家賃収入を得るという収益モデルです。まずは、アパート経営のメリット5つについて見ていきましょう。
長期的な収入が確保できる
アパート経営は、賃貸に出し入居者がいる限り継続的な収入が得られることが1番のメリットです。ローン返済中は、家賃収入をそのまま返済に回せ、返済後は家賃収入の多くが収益となります。
アパートの場合は複数部屋の運用となりまとまった金額になるため、老後資金や年金目的での運用も可能です。また、管理会社に委託しておけば管理の手間もかからず不労所得が得られます。現在他の仕事を持っていても、別枠で収入を確保することができます。
レバレッジ効果が高い
アパート経営を始めるにあたって、物件の購入資金の大部分は融資を活用できます。すなわち、少額の自己資金で大きな利益が得られることになり、レバレッジ効果が高いです。1軒目のキャッシュフローが良好であれば、さらに物件を増やし大きな収益を目指すこともできます。
生命保険代わりになる
物件購入時に利用するローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降のローン返済が免除されます。さらに、物件と土地は手元に残り、残された家族は継続して家賃収入が得られます。そのため、生命保険としての役割も果たします。
経済変動に強い
資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もあります。しかし、金融商品はインフレなどの経済変動には対応できません。アパート経営など不動産で運用した場合には、収入となる家賃が物価と連動しますので、経済変動の影響を受けにくいというメリットがあります。また、金融投資商品のように、突然価値が半減するというリスクもありません。
節税になる
用途のない土地を所有している場合には、アパートを建てると固定資産税が安くなり、最大で固定資産税が1/6、都市計画税が1/3までに抑えられます。将来的に相続が発生した場合にも、アパートを建てている場合には、土地・建物ともに相続税評価額が低くなるため、節税となります。
また、アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算が可能です。経営を始めたばかりの頃は、さまざまな支払いなどで帳簿上は赤字となることも多いです。しかし、赤字分は給与所得などの所得と損益通算ができるため、短期的ですが所得税や住民税を抑えられる可能性があります。
アパート経営におけるデメリット5つ
アパート経営、他の投資と比較してローリスクの投資とはいわれますが、リスクやデメリットもあります。主なデメリット5つを確認しておきましょう。
空室・滞納リスク
アパートは常に満室という保証はありません。空室になると、その分の家賃収入が途絶えてしまいますので、自己資金からローンの返済を行わなければなりません。
また、入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生する可能性もあります。家賃滞納は収入が途絶えるだけでなく、退去まで新たな入居者の募集もできません。最終的に全額を回収できないことも多く、空室よりも大きな損失となります。
金利変動の影響を受ける
アパート経営のためのローンで変動金利を選択した場合、ローン返済中に金利が上昇すると返済額が増えることになります。たとえば、10年後に金利が上昇した場合には、物件の老朽化により家賃を上げるという対応も難しいです。したがって、当初の計画通りの収益が得られなくなってしまうリスクがあります。実際のところ、将来的な金利の予測は不可能ですので、運用中の資金管理が重要となります。
長期運用が前提
アパートは、他の金融資産のようにすぐに売却して現金化することは難しいです。また、売却できたとしても、売却益が得られることは少なく、購入時の金額を大きく下回ることも多くおすすめできません。アパート経営を行う場合は、長期投資が前提となります。
資産価値の下落
地価の下落により、資産価値が減少するリスクがあります。また、建物本体も年数とともに老朽化は避けられません。
災害リスク
地震や大雨などにより建物が大きなダメージを受ける可能性があります。多額の修繕費用の発生や、最悪の場合アパート経営が続けられなくなることも想定されます。
アパート経営のデメリットへの対策方法
アパート経営のデメリットに対しては、事前に対策しておくことである程度回避できます。
賃貸ニーズを十分に分析する
空室対策には、物件の立地が重要です。駅近物件などの継続的な住宅ニーズが高い地域といった、長期的に見て安定した収益が得られる可能性の高い物件を選びます。そのためには、事前の情報収集とマーケット分析は欠かせません。学校や企業など、特定の施設に依存するニーズについては長期的に見ると移転などの不安要素もあるため、十分な検討が必要です。
アパート経営の失敗の多くが、賃貸ニーズのない場所でアパート経営を始めてしまい、入居者を確保できなかったというパターンです。しっかりと地域特性を把握しましょう。
信頼できる管理会社へ委託する
アパート管理は自身で行うことも可能ですが、費用が発生してもリスクやデメリット回避のために管理会社へ管理を任せることをおすすめします。経営に時間を取られ、ストレスを溜めることはありませんし、プロのため対応もスムーズです。空室が出た場合の募集活動から、特に扱いの難しい滞納まで対処してくれます。同業者などの評判を参考にして信頼できる管理会社へ委託しましょう。
災害に対する対策
自然災害は避けようがありませんが、被害を少なくすることはできます。物件を選ぶ際には、自治体のハザードマップなどを活用して、災害リスクの少ない立地かどうかを確認しましょう。災害が生じた際には、場所が少しずれるだけでも被害に差が出ることもあります。
建物自体の耐震性・耐火性についても注目しましょう。新築の場合は建築基準法で耐震基準は満たされていますが、ハウスメーカーによってはさらに耐震・耐火性を高めた建物を提供しています。中古アパートの場合には、新耐震基準を満たしているかどうかも確認しておきましょう。
また、適切な保険に加入しておくことも大切です。万一災害の被害を受けたとしても、保険を使えばある程度までは被害分のカバーができます。火災保険だけでなく地震保険、そして施設賠償責任保険にもあわせて加入をおすすめします。
アパート経営よりもメリットの多いマンション経営がおすすめ
アパート経営は物件取得費用が高額となりますが、現在では過剰融資の問題もあり、融資条件が厳しくなることも想定されます。もし、これから初めて不動産投資を始めるのであれば、区分マンション経営がおすすめです。区分マンション経営はアパート経営よりも低資金で始められますし、収益が得られる期間も長くなるなどのメリットがあります。空室率も低く抑えることができますので、検討してみてはいかがでしょうか。