不動産所得税のことが実はよく分からない…今のうちに基本をおさらい! - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

不動産所得税のことが実はよく分からない…今のうちに基本をおさらい!

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マンション経営の収益には所得税が課せられます。「むむ……面倒くさそう……」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、意外とシンプルなので安心してください。今回は、不動産所得税を計算する上で最も基本となる「不動産所得」について簡単におさらいしてみましょう。



不動産所得税を計算するために必要な「不動産所得」とは?

不動産所得とみなされるものは、ズバリ「家賃」です。共益費や、敷金・礼金・保証金などの一時金の中でも契約上返還を必要としない費用については不動産所得とみなされます。

なお、当たり前のことかもしれませんが、「所得」は「収入」ではありません。収入から必要経費(控除なども含む)を差し引いた金額が「所得」となります。つまり、「不動産所得」とは、投資用マンションなどの不動産を経営することで得た利益から、必要経費を差し引いた額となります。

例えば、投資用マンションを経営しているサラリーマンの方がいれば、会社からの給与と不動産所得を合わせた総額に対して、所得税や住民税が計算されることになるのです。

詳しくは、国税庁サイトを参考にしてみてください。船舶や航空機の貸付けなども不動産所得に含まれるなど、意外な発見があるかもしれませんよ。

▼国税庁タックスアンサー「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)



不動産所得税を計算する際の必要経費について

では、不動産所得とは、どのように算出すれば良いのでしょうか。所得の算出方法は、上述したように「収入(売上)−(必要経費+控除)=所得」です。つまり、どのような経費が認められるかをまず知らなければなりませんね。国税庁によると、以下の4項目が主な必要経費として示されています。

  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費

他にも、交通費、通信費、新聞図書費など、経費として計上できる項目は多岐にわたります。しかし、あくまで「事業に関係のある経費」として認められるものしか計上できないので注意が必要です。

たとえば、交通費ならば、不動産投資セミナーへの電車代、新聞図書費ならば不動産の動向などを調べるために購入した新聞や本などであれば、認められるでしょう。

もし計上できるかどうか迷ったときには、不動産経営のパートナー会社とも相談しながら判断していきましょう。



不動産所得において注意すべき事業税対象の範囲

2020年に向けて人口増や地価上昇の波に乗る東京圏では、投資用マンションの経営が順調のため、事業を拡大するオーナー様も増えています。そこで注意すべきなのが、事業税の対象になる範囲です。

国税庁のタックスアンサー「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」によると、事業的規模を満たす条件は、基本的には以下のとおりです(自治体によっては差異あり)。

(1)貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業的規模を満たすと、あらたに「個人事業税」という税金を支払う必要が生じます。ただ、これはあくまでマンション経営の収益が事業的規模にまで拡大していることの裏返しでもあるので、嬉しい悲鳴ともいえるでしょう。

また、事業的規模を満たせば、青色申告特別控除で65万円の控除を受けることも可能になるなど、新たなメリットも生まれます

▼国税庁タックスアンサー「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分



まとめ

今回は、不動産所得税にまつわる基本的なことをおさらいしてきました。税金の話となると煩雑に思えてしまうかもしれませんが、税金の仕組みを理解することは納税者として取り組むべき課題でもあります。

マンション経営をはじめることによって、毎月の収入だけではなく、今まで知りえなかった情報や知識をも手にすることができます。特に税金の知識は自然と身につくようになるでしょう。マンション経営を通して、ぜひ自分自身の成長も楽しんでみてくださいね。

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