REIT（リート）とは？不動産投資信託のメリットやデメリットをわかりやすく解説

あなたは「REIT」を知っていますか？投資家から集めた資金で複数の不動産を購入して運用する金融商品がREITです。最近注目されている不動産投資の方法なのですが、一般的な実物不動産投資とは仕組みや運用方法が違ってきます。REITは実物の不動産よりも簡単に購入しやすい反面、仕組みがわからないという声も聞かれます。REITとは何か、仕組みを解説するとともに、メリットやデメリットについてまとめました。

1.REIT（リート）とは

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、不動産投資信託のこと。多くの投資家から集めたお金で、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、賃料収入や売買で得た利益を投資家に分配する金融商品です。日本の「J-REIT」は、保有資産を証券化して証券取引所に上場しています。また、REITは大手生命保険会社各社が機関投資家を対象にした非上場の私募REITの運用を強化していることでも注目を集めています。

REITと実物不動産投資との違いについて、以下の表にまとめました。

REITと実物不動産投資との違い

2.REIT（リート）の仕組み

REITは投資家から集めた資金をもとに不動産を購入し、賃貸運用や売却で出た利益を分配しています。REIT運用する不動産投資法人が実質的な運用を行うことは法律で禁止されているため、資産運用会社と資産保管会社、事務受託会社に業務が委託されています。

●資産運用会社
投資する不動産の選定や賃貸運用の条件の決定、不動産の価値を維持するための修繕計画の立案、資金調達などを担います。

●資産保管会社
保有している不動産の資産管理を行うもので、通常、信託銀行が資産保管会社の役割を担っています。

●事務受託会社
会計や納税、投資法人債に関する事務を担っています。

2-1.REITが保有する不動産の種類

●オフィスビル
立地や設備に優位性のある物件の場合、安定した収益を得られますが、テナントは企業がメインのため、景気動向や業績の影響を受けやすいです。

●マンション
賃貸マンションは居住用のため、景気の影響を受けにくく、一室あたりの賃料の割合が比較的小さいこともあり、安定した賃料収入を得られやすいことが特徴です。一方で、景気が上向きのときに賃料を上げにくいという側面もあります。

●ホテル
ホテルの売り上げに賃料が変動する方式をとるケースが多く、ホテルの需要に賃料収入が左右されやすいです。

●商業施設
都心の商業施設は、テナントの売り上げに賃料が連動する方式をとるケースが多く、テナントも入れ替わりやすいため、景気動向の影響を受けやすいです。一方、郊外のショッピングセンターは一つのテナントが長期間、一括で借り上げる形態をとることが多く、賃料収入が安定しやすい傾向があります。

●倉庫
契約している企業の入れ替わりが少なく、景気動向の影響も受けにくいため、安定した収益を上げやすいです。

3.REIT（リート）のメリット

REITのメリット

REITには以下のようなメリットがあります。

●小額の資金から資産運用を始められる
●不動産を実際に購入して所有する必要がない
●運用はプロが行うので手間がかからない
●流動性が高く、市場で売り買いしやすい
●一つの商品で複数の不動産に分散投資が可能

REITは実物の不動産による投資よりも少額から始めることが可能で、プロに運用を任せられるため、手間がかからないことが特徴です。

3-1.小額から資産運用が可能

REITは証券化された金融商品のため、10万円程度からの投資が可能と、比較的少額から資産運用できる金融商品といえます。
一方、実物不動産投資を行う場合には、一つの不動産を購入するのに数百万円は必要となり、ローンを活用するケースが多いです。

3-2.自身で不動産を購入・所有する必要がない

REITは投資家から集めたお金で複数の不動産を運用する商品のため、実際に自分で不動産を購入して所有する必要がありません。実物不動産投資では、物件を購入するまでに情報収集を行い、気になる物件があれば、問い合わせをして内覧や現地確認を経て、購入に至ります。また、物件の購入には物件価格以外にも登録免許税やローン手数料、火災保険料などの諸費用がかかり、ローンの支払いや固定資産税などランニングコストも必要です。

3-3.運用は専門家が行ってくれる

REITは不動産の購入や維持管理、賃貸募集などはプロがやってくれるため、運用の手間が省けます。実物不動産投資でも、購入後の賃貸募集や維持管理は不動産管理会社に委託することができますが、物件を選定して購入するまでは、物件の選定や内見などに手間を要します。
FXや株式投資のように日々値動きをチェックして売買を行っていく投資と比較しても、REITは運用の手間がかからないことがメリットです。

3-4.売買の流動性が高く売り買いしやすい

REITは証券取引所に上場して売買されている商品のため、価格をリアルタイムで把握できます。また、REITは株式と同様に証券会社の口座で売買可能で、証券取引所の取引時間も株式と同じです。平日は24時間取引できるFXよりは取引時間が短いものの、REITは営業日3日で売却代金を手にできることからも、流動性が高い商品といえるでしょう。
一方、実物不動産の売却には、立地や築年数、現況の状態にもよりますが一般的に最低でも3ヶ月程度を要するとされています。

3-5.複数の不動産に分散投資ができる

REITは複数の不動産が組み込まれた商品のため、ひとつの商品で複数の不動産に分散投資を行えることもメリットです。また、少額から投資できるので、複数商品の購入ハードルも高くありません。一方、株式投資で分散投資を行うには複数の銘柄、FXの分散投資では複数の通貨ペアを保有する必要があります。

4.REIT（リート）のデメリット

REITのデメリット

手軽に始められるREITですが、一方でデメリットもあります。

●実物不動産を所有できない
●投資法人が倒産した場合に価値が著しく損なわれる
●投資法人が上場廃止になった場合に価値が著しく損なわれる
●レバレッジを効かせた投資がしにくい

REITには価値を大きく損なうリスクがあり、大きく資産を増やすことも難しいため、よく考えてから投資を始めましょう。

4-1.実物不動産を所有できない

REITは不動産投資の一種ではあるものの、数千万円といった多額の資金を投じても、実物不動産を保有できないことがデメリットです。実物不動産への投資であれば、所有する不動産に住むなど投資以外の活用をすることもできます。また、FXや株式投資なども同様に金融商品ですので、投資商品としての性質しか持ち合わせていないという点では同じです。

4-2.投資法人が倒産した場合に価値が著しく損なわれる

REITは企業が倒産すると株式が紙切れ同然になることと似たリスクがあり、投資法人の資金調達が上手くいかず、キャッシュフローが悪化するケースなどがリスクとして想定されます。投資法人が保有する不動産の価値はゼロにならないため、不動産を売却して清算することで、いくらかのお金戻って来る可能性もありますが、大きな損失を被るでしょう。
一方、実物不動産投資の場合には、不動産の価値が短期間で著しく下がることや価値がゼロになることは考えにくいです。

4-3.投資法が上場廃止になった場合に価値が著しく損なわれる

REITは上場廃止基準に該当すると、上場廃止によって価格が大きく下落するリスクがあることもデメリットです。REITや株式は上場廃止基準に該当し、上場廃止が決定すると整理銘柄に指定され、1ヶ月間、整理売買を行う期間がとられた後に上場廃止となります。通常、整理銘柄に指定されると価格が大きく下がってしまいます。
一方、実物不動産投資であれば、中古物件の売買は個人間の取引がメインであり、取引相手を見つけにくくなるリスクはほぼありません。

4-4.レバレッジが効きづらい

REITや株式投資は保証金などを入れることで信用取引ができますが、手持ち資金の約3倍までと、大きくレバレッジを効かせた取引はできません。FXは最大で25倍までレバレッジを効かせた取引ができます。しかし、相場の変動によって証拠金維持率が下がると、ロスカットと呼ばれる強制的な決済が行われたり、追加証拠金の入金が必要になったりするなどハイリスクハイリターンです。
一方、実物不動産投資であれば、購入する物件を担保にローンの借入ができるため、少ない自己資金でレバレッジを効かせた投資が可能です。

5.REIT（リート）の利回り

日本国内市場でのシミュレーションの一環として、J-REITの利回りを紹介していきます。
J-REITは分配金が高いことが魅力です。通常の株式会社は利益から法人税を支払っていますが、J-REITの場合は利益の90％を分配金に回すと、投資法人に対する法人税がほとんどかからないことが理由となっています。
J-REITの投資する商品を選択するうえで重要な分配金の利回りは以下の式で算出できます。

<J-REITの分配金利回りの計算式>
年間の予想分配金÷投資額＝分配金利回り

<計算例>
一口60万円で、年間の予想分配金3万円のREITに投資した場合
30,000÷600,000＝5%

関連記事：【不動産投資の利回り】平均的な相場の目安は何%が理想なのか

6.REIT（リート）のリスク

REITのリスク

REITには以下に挙げるリスクがあります。

●株式と同じように日々の価格変動があるため、元本割れをするリスクがあります。
●株式と同様に、REITの分配金も確定しているわけではないため、テナントの退去や賃料の低下などによって、分配金が減少するなど変動します。
●地震や台風などの自然災害によって、不動産価値が減少するリスクがあります。ただし、耐震性や建物の強度に関してはREITでは一定の基準を満たした建物に投資することで、リスクを軽減しています。

実物不動産投資でも、空室リスクや賃料低下リスクはありますが、物件の選択や修繕を行うなどの対策をとることで、リスクを軽減できます。REITは一つの商品で分散投資の効果がある商品ではありますが、さらに複数のREITに資する、あるいは他の投資商品と組み合わせるなど分散投資を行うことで、リスクを軽減することが可能です。

7.REIT（リート）の株価指数

REITの株価指数が上昇する要因として挙げられるのは、まず、日銀による金融緩和が行われた際など、市場に多くのお金が出回り、REITへの投資が活発化しているときです。REITの分配金が上がっているときも、買いが増えることで価格は上昇します。あるいは、債券市場が冷え込み、REITに資金が流入しやすくなることも、価格の上昇要因です。また、原油高によってインフレが起こるとREITの株価指数も上がり、原油安でデフレになると下がります。

8.REIT（リート）の買い方

日本国内市場での売買としてREITを購入する方法について、上場しているJ-REITの買い方を例に説明していきます。

1.証券会社を選ぶ
J-REITは株式と同様に証券会社の店頭やネットで購入することが可能です。サービスや手数料などをもとに利用する証券会社を選びます。

2.証券会社で口座を開設
証券会社に口座開設の申し込みをし、口座に入金します。

3.買い注文を出す
購入したい銘柄が決まったら、銘柄コードや数量、価格などの情報を証券会社の店頭で伝えるか、パソコンやスマートフォンからネットで買い注文を出します。

4.取引成立・代金決済
約定といわれる取引が成立した状態になると、口座から売買代金や手数料が引き落とされます。また、取引報告書が証券会社から送られてきます。

9.実物不動産投資の優位性

実物不動産投資の優位性

大手生命保険会社が、投資のプロである機関投資家を対象とした私募REITの運用を強化するなど、REITが注目されています。これは、投資のプロが不動産投資は安定した利益が出ると評価していることの表れといえます。それであれば、REITという手段をとらずに、実物不動産投資を直接自分で行った方が優位であると考えられます。中でも東京圏の新築・築浅ワンルームマンション投資は優位性が高い、おすすめの投資手法です。

9-1.ワンルームマンションなら少額で投資を始められる

実物の不動産を購入するには、REITのように10万円程度の少額から始めるのは難しいというイメージがあるかもしれません。しかし、頭金は必ずしも2～3割程度も必要ということはなく、頭金0円でフルローンを組むなど、少ない初期費用で購入できるケースもあります。特に、ワンルームマンションであれば、価格帯が安いことから初期費用を抑えられ、ローンの借入もしやすいため、不動産投資を始めるハードルが下がります。

9-2.レバレッジを効かせた投資ができる

実物不動産投資は、ローンを活用することでレバレッジを利かせることができる投資手法です。不動産はたとえば、3000万円で購入した物件が翌週には500万円になるといったような、急速に大幅な価格の下落が起こることは考えにくいです。短期間で大きく物件価格が上がることを期待するのは難しいものの、安定した家賃収入を長期間得られるため、ミドルリスクロングリターンの投資手法といわれているのです。ローンを活用することで、REITよりも大幅にレバレッジを利かせた投資が可能になります。

関連記事：【不動産投資初心者必見！】ローン審査に通る人と通らない人

9-3.長期的に安定した収入が見込める

マンションは市況に左右されることなく、安定して入居者を確保しやすいことが特徴です。通常は2年単位で契約するため、入居者がいる限り、確実に安定した収入を長期にわたって得られます。特に新築マンションは、最新の設備を備えている物件が多く、建物がきれいな反面、家賃の差が築年数でさほど大きく変わらないことからも、入居者から選ばれやすい面があります。長期的な収入源とするには新築マンションが向いています。

9-4.購入した不動産は自分の資産になる

REITはたとえば数千万円分を購入しても、自分の資産となる不動産が得られるわけではありません。一方、実物不動産投資は、購入した物件が資産になることが最大の違いです。ローン返済が終わった後は、賃料収入のほとんどがそのまま利益となります。さらに、返済の終わったマンションを担保にして、物件をさらに購入することも可能です。また、立地条件の良い東京圏のマンションであれば、資産価値を維持しやすいため、売却益も期待できます。

9-5.物件が無価値になることがない

実物の不動産はREITのように破産や上場廃止により、紙切れ同然になることはありません。特に東京圏は大学の都心回帰もあり、学生や社会人の単身者用物件のニーズが高く、ワンルームマンションは安定した収益を得られやすいといえます。また、借り手から見ると、2LDKや3LDKよりもワンルームの物件の方が家賃を抑えられるため、東京圏の利便性の高い場所に住みやすいことも、ワンルームマンションの需要が高い理由となります。

まとめ

REITは少額から投資を始めることが可能で、運用の手間がかからないといったメリットがあります。しかし、多額の資金をREITに投資しても、実物の不動産が手に入るわけではありません。一方、実物の不動産投資であれば、ローンを活用することでレバレッジを効かせた投資が可能となり、長期にわたって安定した収益を得られやすいなどのメリットがあります。中でも優位性の高い、東京圏の新築・築浅ワンルームマンション投資がおすすめです。ワンルームマンションに興味がある方は、「マンション経営大学」を運営するLife&Style株式会社までぜひ一度ご相談ください。

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