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サラリーマン大家が陥りがちな、4つの失敗例

不動産投資はいわゆる権利ビジネスのひとつです。そのため自分の労働を伴わない状態で収入を得ることも可能であり、本業のあるサラリーマンでも手軽に出来ると人気が高くなっています。

しかし、サラリーマンという本業と不動産投資、そのバランスやメリット・デメリットを知らないまま投資を始めてしまうと、思ったように利益を得られず途中で投資を諦めることにもなりかねません。

そこで、特に副業として不動産投資をおこなうサラリーマン大家に特に見られやすい、4つの失敗例を取り上げてみました。これから不動産投資を始めようというサラリーマンの方は以下の点について注意してみてください。

※副業と言っても会社員や公務員の副業規定に違反するものではありません。

1. 賃貸管理費がもったいないからと自主管理をおこなう

まずもっとも多い失敗が、賃貸管理費がもったいないからと自分で管理をおこない、結果的に管理ができなく入居者が退去してしまう失敗です。不動産投資は不労所得がメリットと言われるので、家を貸した後は特に何をすることもなく、毎月自動的に家賃が入ってくるものだと思ってしまう人も多いです。

確かに、日常的な労働は伴わないため、賃貸契約を行えば家賃が継続して入りますが、だからといって管理業務を全くしなくていいと言う訳ではありません。

本業がサラリーマンなら、お問い合わせに対応できる時間は必然的に休日や夜間になるでしょう。しかし住んでいる人たちは、同じ生活リズムであるとは限りません。場合によっては深夜や早朝の対応も必要です。

自主管理をしていれば、そういった対応はすべて自分もしくは家族で行わなければいけません。自分の生活リズム以外の時間を使った対応は負担が増え、本業にも支障が出ます。また、キッチン・お風呂・トイレ等の水周りや給湯器を修理する場合、それを修理してくれる業者も自分で探す手間があります。

専業の不動産投資家ならともかく、本業として平日仕事をしながら不動産経営をしていくのであれば、手間やストレスを防ぐために必ず不動産管理会社に管理を任せるようにしましょう。本業あっての副業ですから、本業をおろそかにしてしまうことは、決してないようにしましょう。

2. 買いたい病にかかってよく吟味をしないまま物件を買ってしまう

Handshake of businessman

不動産投資セミナーなどで、その気になった人が陥りやすいのが不動産買いたい病です。とにかく不労所得が今すぐ欲しい、将来の備えを今からしなければいけない。そのために不動産投資を即座に始めようという人のことを指します。

その考えはもちろん間違ってはいません。しかし初心者だからこそ最初の物件購入には慎重になるべきです。投資経験のないサラリーマンであれば、不動産業界の知識や動向について、それほど詳しくはないはずです。不動産業界にいたとしも、不動産投資で利益を出すことは、違った知識や経験が求められるものです。

お金があるからすぐに物件を買いたい、融資を受けられればすぐに物件を買いたい、収益がこれだけ手に入るのだからすぐに始めなければ損だと、セミナーなどのセールストークを鵜呑みにして家賃収入が安定しない物件を購入してしまうと融資を受けて購入している場合は、毎月のローン返済を家賃収入の補填がない状態で全額負担することになります。

最悪の場合、ローンの返済ができずブラックリストに掲載されてしまい、自分の信用情報に大きなマイナスになることもあるのです。

サラリーマンとして初めて物件を購入するのであれば、色々な人の意見を聞きながら情報収集を行い、しっかりと知識を蓄えてから購入するようにしましょう。

3. 本業収入の節税効果があると言って、利益にならない物件を買う

不動産投資セミナーなどの売り文句でよく使われるのは、不動産を持っていれば節税効果があり本業の収入が増えるということです。

なぜ節税になるかと言うと、不動産投資の収入とサラリーマンの収入は合算して確定申告をしなければいけません。その際、不動産投資で帳簿上の赤字が出たら、その赤字をサラリーマンの本業収入から差し引くことが出来ます。そのため、課税される所得金額が下がり税額が低くなるため、サラリーマンの収入から支払った税金が還付されます。

しかし、不動産投資で帳簿上の赤字が出るのは、購入時の諸費用等を支払う購入1年目もしくは2年目だけで、ふつうに運用できていれば、物件の購入から3年目以降、節税効果はほとんど期待できません。

不動産投資をおこなう目的は、家賃収入を得ることです。その本来の目的を見失うと、無駄に不動産の購入を重ね、ローン過多で身動きが取れなくなってしまうこともあります。節税効果はあくまで副次的なものであり、それをあてにして不動産を購入することがないようにしましょう。

4. オーナーチェンジ物件を安易に購入してしまう

サラリーマン大家や不動産投資の初心者には、確実に家賃収入が見込めるオーナーチェンジ物件を好んで買いたがる人もいます。オーナーチェンジ物件は、入居者付けせずとも収益が得られるので、安定した運用が見込めるため初心者におすすめと言われるのです。

しかし、オーナーチェンジ物件にもデメリットはあります。入居者がいるので購入前の内覧ができず、書類だけでその物件の状態を把握しなければいけません。実際に設備にガタがきている状態でも、重要事項説明でも、その内容がよくわからず、購入してみたら思いがけない修繕費がかかってしまうケースもよくある失敗例です。

さらに、最初から人が住んでいても、その人が翌月に退去しない保証は全くありません。
オーナーチェンジ物件でも一気に収益性が悪化することもあるのです。

5. 確定申告を面倒だからと行わない

確定申告・女性
最後に、直接不動産投資の失敗ではないですが、確定申告を行わず、後々、罰則部分(無申告加算税・延滞金)を支払うことになった失敗もよく聞きます。

毎年2月から3月にかけて確定申告をおこなわなければいけません。しかし、この時期は年度末に近いのでサラリーマンも忙しい人が多いでしょう。最近は、インターネットでも確定申告をできますが、初心者は直接税務署に行って職員の話を聞きながら確定申告をおこなう方法が確実です。

税務署は通帳などのお金の流れを見て収入を把握できますので、ずっと確定申告をせず、税金の請求が来なかったからといって油断をしていると、思わぬタイミングでこれまで滞納していた税金と罰則部分(無申告加算税・延滞金)まで含めた莫大な額の支払いが発生することがあります。こうなると税金の支払いでキャッシュフローが大幅に悪化しますし、滞納した分、納税の金額も大きくなります。

確定申告は面倒でも毎年必ず行い、ある程度の利益が出ているのでしたら税理士などに任せた方が良いでしょう。

まとめ

こういったサラリーマンならではの失敗は、対策することで解消できます。自分の空き時間をどれだけ投資に使えるかを考え、時間とお金を天秤にかけて自分で行うこと、管理会社に任せることを決めていきましょう。